Investir dans l'immobilier locatif

Pinel VS Denormandie, quel dispositif choisir ?

Le 26 Nov. 2021

investissement immobilier

Les investisseurs aiment particulièrement le secteur de l'immobilier. Les particuliers, mais aussi les professionnels de la gestion de patrimoine, y voient un moyen sûr et durable de faire fructifier son capital sur le long terme. Entre le neuf et l'ancien, il est souvent difficile de faire un choix. De nombreux paramètres sont à considérer pour trouver le produit adapté : les objectifs de l'investisseur, le budget disponible, l'horizon de placement, l'emplacement du bien, etc. La loi Pinel et la loi Denormandie sont également des dispositifs de défiscalisation qui s'appliquent selon que l'on investit dans le neuf ou l'ancien, ce qui peut influencer la prise d'une décision. Nous vous présentons les deux fiscalités et leurs avantages.

 

Neuf ou Ancien ?

 

La plupart des Français ont un penchant pour l'immobilier. L'enthousiasme pour ce secteur ne cesse de croître, tout comme les opportunités d'investissement dans le neuf comme l'ancien.

 

Des lois pour les réductions d'impôt

Le gouvernement profite de cet engouement pour développer une variété de dispositifs fiscaux qui ont pour but d'agrandir les offres locatives disponibles sur le marché. Cela passe notamment par la réduction d'impôt pour les investissements dans de nouvelles constructions ou dans la réhabilitation d'anciens logements.

Les dispositifs d'allégement fiscaux peuvent être les mêmes pour les biens acquis dans le neuf ou l'ancien, mais certains sont aussi différents. En ce qui concerne la loi Pinel et celle Denormandie, la réduction maximale s'élève, en fonction de la durée du bail, de 6 000 euros par an pour les 6 et 9 premières années, puis 5 250 euros pour les 3 dernières années. Le calcul est effectué selon le prix de revient du bien acheté dans la limite de 300 000 euros pour 2 bien maximum.

 

Le dispositif et les zones Pinel

Les avantages fiscaux procurés par ces solutions de défiscalisation limitent toutefois la localisation des biens immobiliers à des zones précises définies annuellement par l'État. Plus populaire, le dispositif Pinel est plus simple à mettre en place dans l'achat de nouvelles constructions. Il est appliqué pour l'investissement dans un bien neuf ou en cours d'achèvement et destiné à la location. Une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % est réalisée sur le prix d'acquisition, échelonnée en fonction de la durée du bail. Bien entendu, le bien concerné doit être situé dans une zone éligible. Le bail devra aussi couvrir un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans et obéir aux plafonds de loyers et de ressources exigés par l'administration fiscale.

Les zones Pinel se basent sur le zonage réalisé dans le cadre de la loi Robien qui divise la France en 5 principales zones :

  • Zone A ;
  • Zone A bis ;
  • Zone B ;
  • Zone B1 ;
  • Zone C.

La zone A prend en compte l'Île-de-France, la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l'agglomération genevoise. La zone A bis comprend la ville de Paris et les communes de la proche banlieue (la petite couronne). La zone B cible l'ensemble des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l'immobilier sont élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, la Corse, les DROM). Tandis que la zone B1 concerne les communes ayant plus de 50 000 habitants et celles bénéficiant d'un agrément spécial de la Préfecture. La zone C est enfin composée du reste du territoire.

Depuis le 1er janvier 2019, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la loi Pinel. Le gouvernement a voulu se concentrer sur ces zones tendues où la demande de logement y est largement supérieure à l'offre.

 

La loi Denormandie et les zones

Dans l'immobilier ancien, le dispositif Denormandie est l'équivalent de la loi Pinel puisque l'investisseur bénéficie des mêmes avantages en termes d'allégement fiscal. La réduction d'impôt s'obtient seulement si les travaux de réhabilitation sont respectés. La loi Denormandie est possible parmi 245 villes éligibles qui font partie d'une zone en particulier (A, A bis, B1, B2 et C). 222 communes font partie du plan national « Action Cœur de Ville » qui vise à l'amélioration des conditions de vie des habitants des villes moyennes et l'implication de ces villes dans le développement du territoire. Les 23 autres sont engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

 

 

investir dans le neuf

 

Pourquoi opter pour le Pinel ?

 

La loi Pinel permet d'effectuer un investissement rentable fiscalement dans l'immobilier neuf avec un potentiel de plus-value très intéressant dans les grandes villes. Cela peut être un moyen de profiter de complément de revenu pour la retraite. Vous avez le choix entre :

  • La revente du bien immobilier pour récupérer le prix de la transaction, le capital investi et bien plus quand le logement a gagné en valeur ;
  • Continuer la location pour avoir une rente mensuelle.

Avec le dispositif Pinel, il faut faire attention à la revente simultanée dans un même secteur. Un atout non négligeable est qu'il y a peu de vacance locative en raison de la forte demande dans les grandes villes où résident beaucoup de personnes actives et d'étudiants. Les charges sont aussi moins élevées sur la durée grâce à la garantie décennale qui couvre les éventuels dommages liés aux travaux de construction. Investir en Pinel permet de se construire un patrimoine tangible et certain, tout en profitant d'un dispositif fiscal souple et avantageux. Le principal risque de ce type de placement concerne les loyers plafonnés qui peuvent être plus bas que la moyenne du marché.

 

Pourquoi investir en Denormandie ?

 

Investir en Denormandie dans l'immobilier ancien est idéal lorsqu'on est à la recherche de rendement rapide. C'est une stratégie qui procure une rentabilité plus à court terme que le Pinel, de l'ordre 5 % contre 3 à 4 % pour le neuf. De plus, malgré les travaux de réhabilitation à faire, le prix d'un bien de même catégorie est souvent moins cher, jusqu'à 10 % par rapport à un logement neuf.

Les risques liés à ce type de placement concernent surtout la vacance locative. C'est pourquoi la réalisation d'une étude sur la demande locative dans la ville choisie est primordiale avant de se lancer. La garantie décennale est aussi inexistante. Les éventuels frais et charges comme des travaux de ravalement de façade seront donc payés par le propriétaire.

 

Grâce aux dispositifs Pinel et Denormandie, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Acheter un bien locatif, dans l'immobilier neuf ou ancien, donne droit à une réduction d'impôt en fonction de la durée d'engagement choisie. Cela peut être 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans de location. Le choix d'un programme va alors se baser sur les objectifs de rendements (court ou long terme), son budget, et surtout la situation géographique du bien qui peut être propice à l'un ou l'autre des dispositifs.

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