Investir dans l'immobilier locatif

Pinel et Denormandie, quel dispositif choisir ?

Le 26 Nov. 2021

investissement immobilier

Les investisseurs aiment particulièrement le secteur de l'immobilier. Les particuliers, mais aussi les professionnels de la gestion de patrimoine, y voient un moyen sûr et durable de faire fructifier son capital sur le long terme.

Entre le neuf et l'ancien, il est souvent difficile de faire un choix. De nombreux paramètres sont à considérer pour trouver le produit adapté : les objectifs de l'investisseur, le budget disponible, l'horizon de placement, l'emplacement du bien, etc.

La loi Pinel et la loi Denormandie sont également des dispositifs de défiscalisation qui s'appliquent selon que l'on investit dans le neuf ou l'ancien, ce qui peut influencer la prise d'une décision. Nous vous présentons les deux fiscalités et leurs avantages.

 

 

Investir dans le neuf ou l'ancien ?

 

La plupart des Français ont un penchant pour l'immobilier. L'enthousiasme pour ce secteur ne cesse de croître, tout comme les opportunités d'investissement dans le neuf comme l'ancien.

 

Le dispositif Pinel

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2022, le dispositif Pinel s'applique pour les investissements dans un bien neuf, en l'état d'achèvement, en réhabilitation ou les logements ancien en cours de rénovation (dans ce cas, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération).

Une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% est réalisée sur le prix d'acquisition, échelonnée en fonction de la durée du bail.

Bien entendu, le bien concerné doit être situé dans une zone géographique éligible. Le bail devra aussi couvrir un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans et obéir aux plafonds de loyers et de ressources exigés par l'administration fiscale.

Les zones Pinel se basent sur le zonage réalisé dans le cadre de la loi Robien qui divise la France en 5 principales zones :

  • Zone A
  • Zone A bis
  • Zone B1
  • Zone B2
  • Zone C

La zone A prend en compte l'Île-de-France, la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l'agglomération genevoise.

La zone A bis comprend la ville de Paris et les communes de la proche banlieue (la petite couronne).

La zone B1 cible l'ensemble des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l'immobilier sont élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, la Corse, les DROM).

La zone B2 concerne les communes ayant plus de 50 000 habitants et celles bénéficiant d'un agrément spécial de la Préfecture.

La zone C est enfin composée du reste du territoire.

Depuis le 1er janvier 2019, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Le gouvernement a voulu se concentrer sur ces zones tendues où la demande de logement y est largement supérieure à l'offre.

 

La loi Denormandie

Dans l'immobilier ancien, le dispositif Denormandie est l'équivalent de la loi Pinel puisque l'investisseur bénéficie des mêmes avantages en termes d'allégement fiscal. La réduction d'impôt s'obtient seulement si les travaux de réhabilitation sont respectés.

La loi Denormandie est possible parmi 245 villes éligibles qui font partie d'une zone en particulier (A, A bis, B1, B2 et C).

222 communes font partie du plan national « Action Cœur de Ville » qui vise à l'amélioration des conditions de vie des habitants des villes moyennes et l'implication de ces villes dans le développement du territoire. Les 23 autres sont engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

 

 

investir dans le neuf

 

 

Pourquoi opter pour le dispositif Pinel ?

 

La loi Pinel permet d'effectuer un investissement locatif rentable fiscalement dans l'immobilier neuf avec un potentiel de plus-value très intéressant dans les grandes villes. Cela peut être un moyen de profiter de complément de revenu pour la retraite. Vous avez le choix entre :

  • La revente du bien immobilier pour récupérer le prix de la transaction, le capital investi et bien plus quand le logement a gagné en valeur
  • Continuer la location pour avoir une rente mensuelle

Avec le dispositif Pinel, il faut faire attention à la revente simultanée dans un même secteur. Un atout non négligeable est qu'il y a peu de vacance locative en raison de la forte demande dans les grandes villes où résident beaucoup de personnes actives et d'étudiants.

Les charges sont aussi moins élevées sur la durée grâce à la garantie décennale qui couvre les éventuels dommages liés aux travaux de construction.

Investir en Pinel permet de se construire un patrimoine tangible et certain, tout en profitant d'un dispositif fiscal souple et avantageux. Le principal risque de ce type de placement concerne les loyers plafonnés qui peuvent être plus bas que la moyenne du marché.

 

 

Pourquoi investir en Denormandie ?

 

Investir en Denormandie dans l'immobilier ancien est idéal lorsqu'on est à la recherche de rendement rapide. C'est une stratégie qui procure une rentabilité plus à court terme que le Pinel, de l'ordre 5% contre 3 à 4% pour le neuf. De plus, malgré les travaux de réhabilitation à faire, le prix d'un bien de même catégorie est souvent moins cher, jusqu'à 10% par rapport à un logement neuf.

Les risques liés à ce type de placement concernent surtout la vacance locative. C'est pourquoi la réalisation d'une étude sur la demande locative dans la ville choisie est primordiale avant de se lancer. La garantie décennale est aussi inexistante. Les éventuels frais et charges comme des travaux de ravalement de façade seront donc payés par le propriétaire.

 

 

Pinel et Denormandie : ce qu'il faut retenir

 

Grâce aux dispositifs Pinel et Denormandie, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier des mêmes avantages fiscaux.

Acheter un logement dans l'immobilier neuf ou ancien donne droit à une réduction d'impôt en fonction de la durée d'engagement choisie. Cela peut être 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans de location et 21% pour 12 ans de location.

Le choix d'un programme va alors se baser sur les objectifs de rendements (court ou long terme), son budget, et surtout la situation géographique du bien qui peut être propice à l'un ou l'autre des dispositifs.

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