Pour encourager les contribuables à investir dans l'immobilier locatif, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation (loi Denormandie, LMNP, etc.) qui ouvrent droit à certains avantages fiscaux. Le dispositif Pinel est l'un d'entre eux.

Pour profiter de la loi Pinel, l'investisseur doit obligatoirement respecter certaines conditions, dont le délai d'achèvement. Explications !

Qu'est-ce que la loi Pinel, tout d'abord ?

Introduite par le code général des impôts (CGI, article 199 novovicies), la loi Pinel est un régime fiscal qui a pour but d'inciter les contribuables à investir dans l'immobilier locatif.

En contrepartie, les investisseurs ont ainsi la possibilité de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu quand ils font l'acquisition d'un logement neuf (ou ancien rénové) pour le louer. C'est également le cas pour les logements acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

Pour être éligibles, les investisseurs doivent s'engager à mettre en location leur logement pour une période minimale de 6 ou 9 ans. L'investissement Pinel doit également être réalisé dans l'une des zones éligibles au dispositif, être loué à titre de résidence principale du locataire et respecter les plafonds en vigueur.

Le dispositif est valable pour les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.

Zoom sur les taux de réduction d'impôt

Avec la loi Pinel, le montant de réduction d'impôt varie en fonction de la durée d'engagement de location. Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction étaient de 12 %, 18 % et 21 % si vous louiez le bien immobilier pendant respectivement 6, 9 et 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2023 et l'entrée en vigueur du Pinel Plus, les taux du Pinel classique ont été revus à la baisse : 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Cette tendance se confirme également pour 2024 : 9 %, 12 % et 14 % pour 6, 9 et 12 ans de location.

En contrepartie de cet avantage fiscal, le propriétaire doit nécessairement respecter certaines conditions.

Le logement doit d'abord se situer dans l'une des zones géographiques éligibles :

  • Zone A.

  • Zone A bis.

  • Zone B1.

Les zones B2 et C, quant à elles, ne font plus partie du dispositif depuis le 1er janvier 2018. Certaines communes peuvent toutefois faire l'objet d'une dérogation préfectorale et en bénéficier.

En plus, l'investisseur doit tenir compte des plafonds de loyer, tout comme des plafonds de ressources des locataires. Autrement dit, il ne peut louer son bien immobilier à n'importe qui, ni fixer le loyer qu'il souhaite. Vous pouvez toutefois louer votre logement à un membre de votre famille dans le cadre du dispositif Pinel, à la condition qu'il n'appartienne pas au même foyer fiscal que le vôtre.

Le nombre d'investissements est également conditionné par le dispositif. Les investisseurs Pinel peuvent ainsi acheter plusieurs appartements : 2 acquisitions maximum chaque année, dans la limite d'un double plafond :

  • Le montant total investi ne doit pas dépasser 300 000 €.

  • La surface habitable par mètre carré est plafonnée à 5 500 €.

Si ces critères sont généralement bien connus dans le cadre d'un investissement locatif Pinel, d'autres conditions comme le délai d'achèvement le sont moins.

Le délai d'achèvement en loi Pinel : une condition phare

Conformément aux écrits de l'article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts), la loi Pinel repose sur des délais d'achèvement des logements ou des travaux. Ces derniers diffèrent selon la nature de l'investissement réalisé.

Si vous n'en tenez pas compte, vous risquez de voir votre réduction d'impôt Pinel compromise par l'administration fiscale.

Si vous réalisez un achat en VEFA

Avant que le FISC ne valide la réduction d'impôts Pinel, le logement VEFA doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'achat. Cet événement marque le point de départ.

La prorogation du délai légal de 30 mois demeure toutefois envisageable dans certains cas.

De même, rappelons que la réduction d'impôts Pinel pour un logement VEFA est appliquée à partir de l'année d'achèvement des travaux.

Si vous faites construire votre logement Pinel

Le fait générateur lorsque vous construisez un logement Pinel est la date d'obtention du permis de construire. C'est sur celle-ci que se base le FISC pour valider ou non la réduction d'impôt.

Le contribuable doit impérativement respecter un délai de 30 mois entre ce moment et l'achèvement du logement.

À titre d'exemple, supposons que vous avez obtenu le permis de construire de votre logement le 1er mars 2023. Vous devez effectuer les travaux dans un délai maximum de 30 mois. Il vous faudra notamment fournir une attestation d'achèvement datant d'avant le 1er septembre 2025.

Si votre bien immobilier requiert des travaux

Le respect du fameux délai d'achèvement ne vaut pas que pour l'achat sur plan ou pour la construction de biens immobiliers. Conformément aux écrits de l'article 199 novovicies, elle intervient également lorsque vous achetez un bien immobilier nécessitant des travaux avant d'être mis en location.

Dans ce contexte, le FISC s'intéresse alors à la date d'acquisition du bien, et plus particulièrement à celle de la signature de l'acte authentique de vente.

Elle vous impose ensuite d'achever le chantier au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la signature. Le non-respect de ce délai vous empêche de bénéficier de la réduction Pinel.

Exemple concret

Supposons que vous achetez un bien immobilier Pinel en VEFA et que vous signez l'acte le 1er mai 2023. L'administration fiscale vous impose un délai de 30 mois pour faire les travaux en Pinel.

Vous devez obligatoirement les terminer et présenter une attestation d'achèvement du logement qui porte une date antérieure au 1er novembre 2025. Ce n'est que de cette façon que vous pourrez bénéficier de la réduction d'impôt Pinel.

Prorogation du délai de 30 mois d’achèvement : qu'en est-il ?

La prorogation du délai de 30 mois est une dérogation octroyée dans certaines circonstances spécifiques. En raison de la crise sanitaire liée à la Covid-19, l'administration fiscale a ainsi accordé une prorogation du délai d'achèvement des logements.

D'abord, le délai légal de 30 mois a été prorogé (c'est-à-dire repoussé à une date ultérieure) pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020, soit une neutralisation de 104 jours (Ord. n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période).

Une nouvelle prorogation de 261 jours complémentaires a ensuite été accordée par le FISC pour tenir compte des difficultés d'approvisionnement en matériaux de construction, ainsi que de la mise en place des mesures de protection sanitaire sur les chantiers.

Au total, au titre de la crise sanitaire et de ses conséquences, la neutralisation s'étend pour douze mois (365 jours), du 12 mars 2020 au 11 mars 2021.

Par conséquent, pour les investissements dont le délai de 30 mois commençait à courir dans cette période, le point de départ est reporté au 12 mars 2021.

Les acquéreurs ou promoteurs n'ont pas besoin d'effectuer une demande particulière : la mesure s'applique de facto, peu importe la nature de l'opération immobilière.

Outre la crise sanitaire et les difficultés d'approvisionnement, d'autres situations exceptionnelles peuvent donner lieu à une prorogation du délai. Par exemple, l'arrêt d'un chantier engendré par un arrêté de péril peut conduire à une prorogation du délai d'achèvement des logements.

Ces dispositions exceptionnelles sont destinées à prendre en compte les aléas indépendants de la volonté des investisseurs, afin de ne pas les pénaliser dans leur démarche.

FAQ

Comment se passe la défiscalisation Pinel ?

La défiscalisation Pinel se déroule en plusieurs étapes clés. Une fois que vous avez acquis votre bien immobilier et respecté les délais d'achèvement, vous pouvez commencer à bénéficier des réductions d'impôts de la loi Pinel. La défiscalisation commence dès la première année de location du bien et s'étale sur la durée d'engagement locatif choisie : 6, 9 ou 12 ans.

La déclaration de votre investissement Pinel est ensuite à effectuer tous les ans. Dès la deuxième année de déclaration, les démarches se simplifient et résultent des informations entrées lors de la première année.

Comment fonctionne la loi Pinel en 2023 et 2024 ?

En 2023 et 2024, la loi Pinel évolue pour devenir le dispositif « Pinel Plus ». Tout en conservant le principe de base du régime classique, le Pinel Plus s'adapte pour devenir plus écologique et promouvoir la construction de logements à haute performance énergétique.

Les conditions d'éligibilité à la loi Pinel en 2023 et 2024 se modifient également. Les logements acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou réhabilités à neuf restent éligibles, mais ils doivent respecter des critères de performance énergétique plus stricts.