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Guide sur le délai de rétractation en VEFA (et hors délai)

Le 21 Juin 2022

La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat permettant d'acquérir un bien immobilier sur plan, tout en suivant l'avancement des travaux de construction. En l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le réservataire d'un logement en VEFA (maison ou appartement) dispose d'un droit de rétractation.

Ce droit lui est conféré à l'étape de signature du contrat de réservation.

Ensemble, voyons toutes les informations utiles à connaître !

TABLE DES MATIÈRES

La rétractation : un droit de l'acquéreur en VEFA

Tout projet d'achat de logements en l'état de futur achèvement (ou VEFA) implique que l'acheteur ait signé un contrat de réservation. Il s'agit d'un contrat préliminaire à l'acte de vente définitif (qui a obligatoirement lieu chez le notaire).

Dès la signature du contrat de réservation, un délai de rétractation prend effet. Ce dernier est généralement une clause suspensive à tout acte de vente sur plan.

Il s'agit d'une courte période durant laquelle l'acheteur peut annuler la vente sans contrepartie financière, sans justification, ni aucune motivation à donner au promoteur immobilier ou au constructeur.

S'il était fixé à 7 jours, celui-ci est désormais de 10 jours, conformément à la loi Macron de 2015. L'acheteur dispose donc d'un délai de 10 jours calendaires pour se désister (incluant les dimanches, les jours fériés et les jours chômés).

Cas particulier : si l'acquéreur signe le contrat de réservation à la suite d'un démarchage à domicile, le délai de rétractation passe à 14 jours.

Ce délai prend effet au lendemain de la réception du contrat de réservation, peu importe qu'il ait été :

Envoyé par lettre recommandée,
Remis en main propre au moment de la signature.

À compter de cette date, l'acheteur dispose de 10 jours pour se décider.

En cas d'annulation du contrat préliminaire durant cette période, les fonds issus du dépôt de garantie sont entièrement restitués à l'emprunteur, sans frais ni indemnité.

Comment faire valoir son délai de rétractation en VEFA ?

Dans le cadre d'une vente sur plan, la volonté de se rétracter doit être exercée par écrit, au même titre que la plupart des démarches officielles.

Pour procéder à l'annulation de votre achat en VEFA, vous devez en informer le promoteur immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception. Ledit courrier doit inclure la demande de remboursement du dépôt de garantie. Toutefois, vous n'êtes pas obligé de préciser les raisons ayant motivé votre décision.

Vous pouvez également choisir de remettre ce courrier en main propre au vendeur, auquel cas vous repartirez avec un récépissé écrit.

Dans le cadre d'une vente en l'état de futur achèvement, il revient donc au promoteur de respecter cette obligation et restituer l'intégralité du montant correspondant au dépôt de garantie. En cas de refus de versement ou d'absence de réponse de sa part, l'acheteur est en droit de saisir le juge et d'entamer un procès à son encontre. Des pénalités pourront alors lui être imputées.

De même, en cas de non-respect du délai de réflexion par le promoteur, la pleine nullité de l'acte de vente est engagée.

La demande d'annulation du contrat de réservation en VEFA est une démarche gratuite qui n'entraîne aucune sanction lorsqu'elle est réalisée dans le cadre légal.

Peut-on annuler une vente en VEFA après le délai de rétractation ?

Oui, dans certains cas exceptionnels

Certaines situations exceptionnelles vous permettent de vous rétracter d'une VEFA, même au-delà du délai de 10 jours :

Prix de vente du logement neuf excédant le prix prévisionnel, avec un taux supérieur à 5 %,
Valeur du bien à l'achèvement inférieure à celle indiquée dans le contrat de réservation, avec un taux supérieur à 10 %,
Équipements privatifs ou collectifs non réalisés (ascenseur, airs de jeux pour enfants, piscine, espaces verts, etc.),
Prêt immobilier non obtenu et manque de ressources financières pour l'achat du bien.

En plus des circonstances précédemment citées, vous pouvez annuler l'achat d'un logement neuf si le maître d'ouvrage n'a pas obtenu le permis de construire.

La rétractation VEFA hors délai est également possible si les matériaux utilisés dans la réalisation des travaux entraînent une moins-value (ou perte de qualité) du logement. Dans ces différents cas de figure, l'annulation du contrat de réservation du bien immobilier doit être justifiée.

Dans de telles circonstances, votre dépôt de garantie vous est intégralement restitué.

Si vous êtes plutôt victime d'un retard de livraison, je vous invite à lire notre article dédié.

Les démarches pour annuler un achat en VEFA après 10 jours

Que la VEFA soit annulée avant ou après le délai de rétractation de 10 jours, les modalités sont approximativement les mêmes. Le promoteur immobilier devra vous rembourser dans un délai de 3 mois, une fois que la demande est reçue.

Retenez qu'il est souvent difficile d'annuler une vente en l'état de futur achèvement une fois le délai de rétractation passé. Toutefois, certaines garanties juridiques, comme la garantie de parfait achèvement protège l'acquéreur et favorise la remise en état des éventuelles malfaçons. L'assurance du logement est également une sécurité dans le cadre d'une acquisition en état de futur achèvement.

Le cas échéant, il est conseillé d'avoir recours à l'expertise d'un avocat spécialisé en droit de construction.

Quelle sanction est applicable si le délai de rétractation n'est pas mentionné dans le contrat de réservation ?

L'absence de mention du délai de rétractation dans un contrat de réservation VEFA entraîne des sanctions sévères. En effet, selon l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, la conséquence principale est la nullité du contrat. Cela signifie que l'engagement du réservataire devient caduc, et aucune des parties n'est tenue de respecter les obligations initialement prévues.

En outre, le promoteur n'a pas le droit de conserver le dépôt de garantie, qui doit être entièrement restitué à l'acheteur. Cette situation protège les consommateurs en s'assurant que tous les éléments essentiels pour prendre une décision éclairée sont présents dans le contrat. Par exemple, si un contrat de réservation omet cette mention cruciale, l'acheteur pourrait réclamer l'annulation sans subir de pertes financières.