Investir dans l'immobilier locatif

Puis-je louer un bien à ma famille avec le statut LMNP ?

Le 16 Sept. 2022

LMNP , Investissement locatif

Le statut LMNP permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier de nombreux avantages, sous certaines conditions. Cependant, une question revient souvent, à savoir : peut-on louer en LMNP à un membre de sa famille ? Cette définition du statut LMNP nous permettra de répondre à cette question.

 

 

Statut LMNP : définition

 

Le statut de Loueur Meublé non Professionnel (LMNP) permet à un propriétaire de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers lui appartenant. Réalisée en dehors de son activité principale, la location en meublé non professionnel a pour objectif principal de permettre la diversification de l'épargne et la constitution d'un patrimoine immobilier.

Le statut de loueur meublé non professionnel concerne à la fois les locations saisonnières (gîte, studio, mobil-home…) comme les locations permanentes (appartement, maison, résidences d'affaires, résidence étudiante…). Le statut LMNP est également une activité de location meublée de biens neufs ou anciens. Ces deux solutions présentent évidemment des avantages, mais aussi des inconvénients.

Investir dans l'immobilier neuf permet entre autres de bénéficier d'une habitation qui répond au maximum aux normes les plus récentes en matière de construction. En revanche, le principal inconvénient réside dans la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ainsi que dans les retards de livraison qui peuvent subvenir.

D'autre part, investir dans l'immobilier ancien donne au propriétaire l'accès à un parc immobilier plus important, avec à la clé, la possibilité de diversifier sa stratégie d'investissement. Le principal inconvénient de l'immobilier ancien est que des charges annexes peuvent parfois s'appliquer en fonction de l'année de construction du bien, et si des travaux sont nécessaires.

En général, les investisseurs en LMNP privilégient l'immobilier neuf, notamment :

  • Les résidences étudiantes,
  • Les résidences pour seniors,
  • Les résidences meublées de tourisme,
  • Les EHPAD.

Ces types d'immeubles comprennent en effet tous les services de base nécessaires à l'obtention du statut de « logement meublé » (nettoyage des locaux, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle).

 

 

Statut LMNP : les conditions

 

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, plusieurs conditions doivent être respectées par le propriétaire. Parmi ces conditions, on peut citer celles liées aux recettes et celles liées au logement loué.

 

Les conditions d'application liées aux recettes

Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, le propriétaire bailleur doit remplir les conditions suivantes :

  • Le total des recettes locatives doit être inférieur à 23 000 € toutes taxes comprises par an,
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

À défaut de respecter ses conditions, le propriétaire est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

 

Les conditions d'application liées aux logements loués

Le logement loué peut être une location saisonnière, une partie de l'habitation du bailleur ou un bien meublé loué à l'année. Selon la loi, pour être considéré comme meublé, le logement loué doit être équipé d'un certain nombre d'éléments indispensables pour permettre au locataire de manger, de dormir et de vivre convenablement. La liste des équipements obligatoires est devenue plus précise au fil des années.

Ainsi, pour un bail signé après août 2015, le logement loué doit proposer les équipements suivants :

  • Une table et des sièges,
  • Des étagères de rangement,
  • Du matériel d'entretien ménager (balai, aspirateur, serpillère…),
  • Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
  • Des luminaires,
  • Un réfrigérateur avec compartiment de congélation ou un congélateur avec une température maximale de – 6°,
  • Des ustensiles de cuisine,
  • Des volets et des rideaux dans les chambres,
  • Une literie avec couette et couverture,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four.

Pour bénéficier du statut de LMNP et de ses avantages, l'investisseur immobilier doit avant tout être une personne physique ou un particulier. Pour bénéficier des avantages fiscaux qui découlent de ce statut, il convient aussi au propriétaire loueur de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

 

LMNP : peut-on louer à un proche ?

 

La réponse à cette question est oui. Il est en effet tout à fait légal de louer sous statut LMNP à des ascendants (parents) ou descendants (enfants, petits-enfants…). Cependant, comme c'est le cas pour toute location de bien immobilier, certaines règles sont à respecter.

 

Un contrat aux normes

La location en meublé non professionnel doit comporter tous les éléments relatifs au contrat. Il s'agit notamment des éléments suivants :

  • Un contrat de bail suivant un modèle applicable depuis le 1er août 2015 pour une durée de 9 années minimum,
  • L'objet du contrat précisant notamment le bien loué et son usage prévu,
  • Le montant du loyer,
  • Les charges locatives,
  • Les modalités de règlement.

Ce contrat doit être rédigé en bonne et due forme et signé par les deux parties.

 

Un loyer au prix du marché

Pour éviter tout redressement fiscal, le loyer doit être fixé en fonction du prix du marché et non par rapport aux liens qui unissent le propriétaire et son locataire. Contrevenir à cette règle est illégal, même lorsqu'il s'agit d'une location intrafamiliale.

 

Les aides au logement de la CAF

Le statut de LMNP peut donner droit aux aides au logement telles que les aides de la CAF. Cependant, en cas de LMNP intrafamiliale en ligne directe (parents ou enfants), il est impossible de bénéficier des aides au logement de la CAF. En revanche, les frères et sœurs, les neveux, les cousins, les oncles et tantes peuvent bénéficier des aides au logement en louant un bien à un proche sous le statut LMNP.

 

 

LMNP, louer à un proche : conclusion

 

Le statut LMNP est très avantageux, mais il répond à des critères de recettes et à d'autres, liés au logement en lui-même. Il permet ainsi de louer un bien immobilier à un proche sous certaines conditions, tout en restant dans un cadre légal.

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