Investir dans l'immobilier locatif

Quel type de logement choisir pour investir en Pinel ?

Le 26 Oct. 2021

Pinel

L'investissement locatif est aujourd'hui l'un des moyens les plus sûrs de générer des revenus complémentaires, mais surtout de se constituer un patrimoine. Il requiert cependant une mobilisation conséquente de fonds.

Dans le but d'encourager les particuliers à investir dans ce domaine, le gouvernement a mis en place un certain nombre de dispositifs, dont la loi Pinel. Elle présente certes de nombreux avantages, mais, pour en bénéficier, des conditions sont à respecter, dont certaines liées à l'investissement immobilier.

Mon Marché immobilier vous en dit davantage sur ce dispositif et vous permet de savoir sur quel logement investir en Pinel !

 

Immobilier : tout savoir sur la loi Pinel

 

Du même nom que la ministre du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité en poste de 2014 à 2016, la loi Pinel s'inscrit dans le cadre du Plan de Relance du Logement. Elle vise plusieurs objectifs, offre de nombreux avantages, et est soumise à un certain nombre de conditions.

 

Définition de la loi Pinel

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est de façon concrète un dispositif de défiscalisation immobilière. Prolongée jusqu'en 2022, elle offre la possibilité à tout investisseur acquérant un bien immobilier neuf dans l'optique de le mettre en location, de bénéficier d'une réduction d'impôt. Sont concernés uniquement les biens immobiliers réhabilités ou neufs présentant un bon niveau énergétique. Ces derniers doivent être situés dans une zone où le marché est considéré comme tendu. Il s'agit notamment des régions où la demande en matière de logements est supérieure à l'offre.

D'une manière générale, le dispositif Pinel vise à contribuer à la construction de logements immobiliers à destination locative en France. Accessible à tous les Français, la loi Pinel vient en remplacement du dispositif Duflot. Elle s'inscrit dans la même logique que plusieurs autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Cosse, ou encore la loi Scellier.

 

Les conditions du dispositif Pinel

Pour bénéficier des nombreux avantages fiscaux proposés par la loi Pinel, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins une durée de 6 ans. Pour le loyer, il doit être disposé à appliquer un tarif inférieur de près de 20 % au prix courant. Plusieurs autres conditions doivent nécessairement être également réunies.

La première est liée à l'état du logement. En effet, le dispositif Pinel s'applique aux biens immobiliers neufs à usage d'habitation principale. Elle concerne également les logements issus d'une vente en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Exceptionnellement, elle peut s'appliquer aux biens anciens, à la condition que ces derniers soient rénovés et atteignent un niveau de performance énergétique suffisamment élevé.

Les biens immobiliers ayant bénéficié de la loi Pinel ne peuvent être loués qu'à une catégorie bien définie de la population, en l'occurrence celle dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Les plafonds sont fixés en fonction de la composition des foyers et de la position géographique du bien à louer. Par exemple, à Paris, vous ne pouvez pas louer votre bien à un couple dont le revenu excède 57 537 euros.

 

Les avantages de la loi Pinel

En tant que dispositif de défiscalisation, le principal avantage de la loi Pinel est qu'elle vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt. D'une manière générale, vous pouvez économiser jusqu'à 63 000 euros. Tout dépend bien évidemment de la durée sur laquelle vous vous engagez à louer votre bien immobilier. Pour une durée de 6 ans, vous pourrez bénéficier d'une réduction fiscale de 12 %. Elle sera de 18 % pour un engagement de 9 ans, et 21 % pour 12 ans. Vous avez donc plus d'intérêt à mettre votre bien en location plus longtemps.

En dehors des avantages fiscaux, le dispositif Pinel vous permet également de posséder un bien immobilier sans apport personnel. En effet, l'acquisition d'un logement neuf est un investissement immobilier important qui requiert le plus souvent la contraction d'un crédit immobilier. Dans ces cas, les banques exigent de l'emprunteur un apport personnel d'au moins 10 % du montant global du programme immobilier neuf. Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez obtenir votre prêt sans avoir à vous soucier d'un quelconque apport. Concrètement, les loyers ainsi que la réduction d'impôt dont vous bénéficiez constituent déjà des revenus réguliers qui serviront à rembourser le crédit.

L'investissement en Pinel est aussi un excellent moyen de préparer sa retraite. À l'issue de la période d'engagement, vous pourrez conserver votre bien et y vivre, continuer à le louer, ou tout simplement le revendre. Dans tous les cas, toutes les options vous arrangent.

 

investir en Pinel avec Mon Marché Immobilier

 

Dans quels logements investir en Pinel ?

 

Avec la loi Pinel, vous avez la possibilité d'investir dans plusieurs logements. Certains présentent cependant plus d'avantages que d'autres.

 

Les appartements

Aux investisseurs qui souhaitent tirer un maximum de profit du dispositif Pinel, il est recommandé d'opter pour les appartements. Il s'agit du type de logements le plus demandé sur le marché, et ce quel que soit la zone géographique. Il est particulièrement prisé par les retraités, les familles monoparentales, les étrangers, les familles nombreuses à revenus modestes, soit la grande majorité de la population. En investissant donc dans les appartements, vous aurez plus de facilité à trouver de potentiels locataires.

Par conséquent, il vous sera plus aisé de rembourser rapidement votre crédit immobilier, notamment avec les loyers perçus. Pour augmenter vos chances de trouver des locataires, dotez votre appartement d'espaces extérieurs, en l'occurrence d'un balcon, d'une terrasse ou encore une véranda.

À l'opposé, bien que plus spacieuses et plus confortables, les maisons individuelles ne sont pas idéales pour un investissement en Pinel. En effet, ce type de logements est réservé à une catégorie sociale minoritaire, notamment les familles aisées composées de plusieurs enfants. Or, l'un des objectifs principaux du dispositif Pinel est de permettre aux ménages à faibles revenus d'accéder plus facilement au logement. Dans cette optique, les maisons individuelles sont rendues inéligibles au dispositif Pinel.

 

Les studios et les T2

Les appartements aux petits espaces, en l'occurrence les studios, offrent le plus souvent une excellente rentabilité locative. Hors avantages fiscaux, ils proposent un rendement brut avoisinant les 5 %. Ils sont très prisés par les étudiants et les jeunes qui viennent de se lancer dans la vie active. L'augmentation de la demande en studios s'explique notamment par l'essor de la décohabitation.

Bien que rentables, les studios présentent un certain nombre de limites. En effet, ce type de logements exige une rotation locative importante en ce sens qu'il est rare qu'un locataire y reste pendant plus de deux ans. En moins de 4 ans, plusieurs locataires se succéderont, ce qui entraînera d'importantes dégradations. Il faudra donc engager de nombreux travaux pour le remettre à niveau. Si le studio est très prisé sur le marché locatif, il est par contre très difficile à vendre.

Quant aux T2, ils attirent plus de monde que les studios. Ils conviennent parfaitement aux jeunes travailleurs, ou aux couples ayant un enfant. La rentabilité locative brute de ce type d'appartements est comprise entre 3 % et 4,30 %. À la différence des studios, les T2 sont faciles à revendre. De plus, le taux de rotation locative est considérablement plus faible, ce qui suppose moins de travaux de rénovation entre deux locataires. Vous pouvez également vous tourner vers le T1 bis. Il s'agit d'une sorte de juste milieu entre le studio et le T2. Il est adapté aussi bien aux célibataires qu'aux jeunes couples.

 

Les logements T3

Le trois pièces est l'une des valeurs sûres de l'investissement locatif. Il est particulièrement prisé par les familles, notamment parce qu'il leur offre plus d'espace et un niveau de confort relativement élevé. La demande en T3 est supérieure à l'offre, ce qui constitue d'ailleurs une opportunité pour les investisseurs. En optant pour ce type de logements avec la loi Pinel, vous pourrez avoir une rentabilité locative brute avoisinant les 4 %.

Le seul bémol avec le T3 est que son acquisition requiert un budget important. Même en percevant des loyers conséquents, vous risquez de prendre beaucoup plus d'années pour rembourser le crédit immobilier.

 

Investir dans un T3 avec la loi Pinel

 

 

L'emplacement du bien, un facteur primordial en Pinel

 

Pour que le dispositif Pinel s'applique à un logement, il faut que celui-ci soit situé dans une zone géographique éligible. En effet, les territoires concernés par ladite loi sont répartis en trois grandes zones.

 

La zone A bis

Considérée comme la plus tendue, elle regroupe Paris ainsi que la petite couronne. Elle concerne donc les grandes villes des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, des Yvelines, de Seine–Saint-Denis, et la ville d'Enghien-les-Bains dans le Val-d'Oise. Lorsque vous investissez dans ces zones par le biais de la loi Pinel, le montant maximal du loyer que vous pouvez demander ne peut pas excéder 17,55 euros par mètre carré. Quant au montant maximum que vous pouvez investir par an, il est de 300 000 euros.

 

La zone A

Elle comprend les grandes villes comme Marseille, Lille, Lyon, Montpellier, ou encore les communes de la Côte d'Azur. Est aussi concerné le reste de la petite couronne, non inclus dans la zone A bis. D'une manière générale, les grandes agglomérations regroupées dans la zone A présentent un réel intérêt sur le plan de l'investissement immobilier. Elles attirent de plus en plus d'habitants et d'investisseurs. Avec le grand nombre d'universités qui s'y trouvent, la demande est encore plus élevée en matière de logements. Le maximum que vous pouvez demander comme loyer est de 13,04 euros par mètre carré.

 

La zone B1

Cette zone concerne les villes comptant plus de 250 000 habitants comme Nancy, Bordeaux ou Grenoble. Elle inclut également la Corse, et certaines zones considérées comme étant chères, en l'occurrence Bayonne, La Rochelle, Annecy. Dans cette zone, le montant maximum pouvant être demandé mensuellement à titre de loyer est de 10,51 euros.

Quelle que soit la zone dans laquelle vous allez choisir d'investir, vous devez vous assurer que cette dernière est rentable. Il y a ainsi quelques critères qu'il sera intéressant de prendre en compte, en l'occurrence la proximité des commodités. Lorsque vous choisissez une ville dotée de nombreuses écoles, universités, commerces, transports en commun, centres de loisirs, axes routiers, vous augmentez l'attractivité du logement. Par conséquent, celui-ci pourra être loué plus rapidement.

 

En résumé, la loi Pinel est un dispositif qui vous permet d'investir dans un programme immobilier neuf situé dans une zone tendue, et de bénéficier d'une réduction d'impôt. Pour rentabiliser plus rapidement votre investissement en Pinel, l'idéal est d'opter pour un studio ou un T2, puisque ces logements se louent plus facilement. Vous trouverez de nombreux programmes éligibles au Pinel sur Mon Marché immobilier. Un simulateur Pinel est également mis à votre disposition afin de vous aider à réaliser le meilleur investissement immobilier.

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