Dans le but d'encourager les contribuables à investir dans l'immobilier locatif, le gouvernement a mis en place un certain nombre de dispositifs, dont la loi Pinel.

Bien qu'elle présente de nombreux avantages (réduction d'impôt, constitution d'un patrimoine immobilier, etc.), la loi Pinel n'est pas accordée de façon absolue. Différents critères sont à prendre en compte, à commencer par le type de bien immobilier éligible.

Ensemble, voyons de plus près sur quel logement investir en loi Pinel !

Dispositif de défiscalisation Pinel : explication

Introduit par l'article 5 de la loi de finances pour 2015 en remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière aujourd'hui bien connu des investisseurs.

Elle s'inscrit dans la même logique que plusieurs autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Cosse, ou encore la loi Scellier.

Dans les faits, la loi Pinel offre la possibilité à tout particulier acquérant un bien immobilier neuf dans l'optique de le mettre en location, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

L'avantage fiscal perçu dépend directement de la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Plus le logement est loué longtemps, plus l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts importante.

D'une manière générale, la loi Pinel vise à contribuer à la construction de logements neufs à destination locative en France.

Le dispositif Pinel devait normalement prendre fin le 31 décembre 2022. Il a depuis été prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, avec toutefois des taux de réduction d'impôts dégressifs.

Liste des logements éligibles au dispositif Pinel 2023 et 2024

Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Vous pouvez en bénéficier uniquement en investissant :

  • Dans un logement neuf présentant un certain niveau de performance énergétique,

  • Dans un logement acquis en état futur d'achèvement (VEFA),

  • Dans un logement ancien ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation.

À noter que les maisons individuelles neuves sont exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021. Seuls sont éligibles les biens situés dans des bâtiments d'habitation collectifs.

En d'autres termes, vous ne pouvez plus bénéficier de la loi Pinel en louant votre maison. Vous le pouvez, en revanche, en mettant en location votre appartement, tant que celui-ci constitue la résidence principale du locataire.

Attention : que vous investissiez en Pinel dans l'ancien ou dans le neuf, votre logement doit impérativement se situer dans une zone éligible pour profiter de la réduction d'impôt.

Les autres conditions de location Pinel

En dehors du type de logement, d'autres conditions sont à considérer par les propriétaires pour profiter de la réduction d'impôts Pinel.

Les zones éligibles à la réduction d'impôt Pinel

Pour être éligible à la loi Pinel, l'investissement doit être réalisé dans une zone géographique où le marché immobilier est considéré comme tendu.

En 2024, trois zones sont concernées par la fiscalité Pinel :

  • La zone A.

  • La zone A bis.

  • La zone B1.

Il s'agit notamment des régions, villes et communes où la demande locative est supérieure à l'offre. Dans ces zones, le prix de l'immobilier, tout comme le montant des loyers, est particulièrement élevé.

À noter que depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C ont été écartées du dispositif. Il n'est donc plus possible d'investir en loi Pinel dans ces zones et de profiter de la déduction fiscale, sauf cas exceptionnel ou autorisation des préfets de région.

L'éligibilité des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) est indépendante du zonage Pinel.

Autrement dit, si vous êtes propriétaire d'un logement et résidez dans une commune couverte par un CRSD, vous êtes de facto éligible à la loi Pinel.

Les plafonds de ressources et de loyer

Pour être éligible à la location Pinel, le bailleur est tenu de se conformer à divers plafonds, à commencer par les plafonds de loyer.

Dans les faits, le loyer Pinel pratiqué ne doit pas être trop élevé sous peine de perdre la réduction d'impôt. En effet, le dispositif a été instauré pour favoriser l'accès au logement des ménages aux revenus modestes et intermédiaires.

Il ne doit pas non plus être trop faible, ce qui peut être tentant lorsque la mise en location concerne un membre de votre famille, par exemple.

En parallèle, le locataire du logement Pinel doit disposer d'un revenu fiscal de référence inférieur ou égal aux plafonds réglementaires. Si ses ressources excèdent ces seuils, l'investisseur perd la déduction fiscale. Il s'agit de l'une des conditions du locataire Pinel, indispensable pour profiter du dispositif.

À noter que les plafonds de ressources Pinel diffèrent selon la composition du foyer fiscal du locataire (personne seule, en couple, avec enfants à charge, etc.) et de la zone géographique dont est rattaché votre bien.

Concrètement, dans quel bien immobilier investir en Pinel ?

Avec la loi Pinel, vous avez la possibilité de réaliser un investissement locatif à destination de plusieurs logements. Certains présentent cependant plus d'avantages que d'autres.

Les appartements

Aux investisseurs qui souhaitent tirer un maximum de profit de la loi Pinel, il est recommandé d'opter pour les appartements. Il s'agit du type de biens le plus demandé sur le marché, et ce, quelle que soit la zone géographique.

Ces biens sont particulièrement prisés par :

  • Les retraités,

  • Les familles monoparentales,

  • Les étrangers,

  • Les familles nombreuses à revenus modestes.

Ces types de profils correspondent à la grande majorité de la population.

En investissant dans un appartement, vous aurez plus de facilité à trouver de potentiels locataires. Par conséquent, il vous sera plus aisé de rembourser rapidement votre crédit immobilier, notamment avec les loyers perçus chaque mois.

Pour augmenter vos chances de trouver un locataire, privilégiez un logement muni d'espaces extérieurs : balcon, terrasse, véranda, etc.

Les studios et les T2

Les appartements aux petits espaces (tels que les studios) offrent le plus souvent une excellente rentabilité locative.

Hors avantages fiscaux, ils proposent un rendement brut avoisinant les 5%. Ils sont très prisés par les étudiants et les jeunes qui viennent de se lancer dans la vie active. L'augmentation de la demande en studio s'explique notamment par l'essor de la décohabitation.

Bien que rentables, les studios présentent un certain nombre de limites. En effet, ce type de biens exige une rotation locative importante en ce sens qu'il est rare qu'un locataire y reste pendant plus de deux ans.

En moins de 4 ans, plusieurs locataires se succéderont, ce qui entraînera d'éventuelles dégradations. Il faudra donc engager de nombreux travaux pour le remettre à niveau. Si le studio est très prisé sur le marché locatif, il est par contre très difficile à vendre.

Quant aux T2, ils attirent plus de monde que les studios. Ils conviennent parfaitement aux jeunes cadres, ou aux couples ayant un enfant. La rentabilité locative brute de ce type d'appartements est comprise entre 3% et 4,30%. À la différence des studios, les T2 sont faciles à revendre.

De plus, le taux de rotation locative est considérablement plus faible, ce qui suppose moins de travaux de rénovation entre deux locataires.

Vous pouvez également vous tourner vers le T1 bis. Il s'agit d'une sorte de juste milieu entre le studio et le T2. Il est adapté aussi bien aux célibataires qu'aux jeunes couples.

Les appartements T3

Le trois pièces (ou T3) est l'une des valeurs sûres de l'investissement Pinel. Il est particulièrement prisé par les familles, notamment parce qu'il leur offre plus d'espace et un niveau de confort relativement élevé.

La demande en T3 est supérieure à l'offre, ce qui constitue d'ailleurs une opportunité pour les investisseurs. En optant pour ce type de biens avec la loi Pinel, vous pourrez avoir une rentabilité locative brute avoisinant les 4%.

Le seul bémol avec le T3 est que son acquisition requiert un budget important. Même en percevant un loyer conséquent, vous risquez de prendre beaucoup plus de temps pour rembourser votre prêt immobilier.

FAQ

Quelles sont les villes les plus rentables en Pinel ?

Pour optimiser votre investissement immobilier Pinel, il est crucial de choisir une ville offrant une bonne rentabilité. Plusieurs villes françaises se distinguent par leur attractivité.

En tête de liste, on retrouve Toulouse, Paris et Bordeaux. Toulouse, en pleine expansion démographique et économique, attire de nombreux ménages. Les arrondissements de l'est et du nord-est parisien, comme les 9e, 10e, 11e, 13e, 15e et 17e, sont particulièrement rentables en matière d'investissement locatif.

Comment savoir si je peux louer mon logement sous le dispositif Pinel ?

Pour savoir si vous pouvez louer votre logement en loi Pinel en France, il faut vérifier que le bien se situe dans une zone éligible (A, A bis et B1), qu'il respecte les plafonds de loyers spécifiques à la zone, et qu'il soit neuf ou en état de futur achèvement (VEFA), avec des normes énergétiques conformes.

Pour le dispositif Super Pinel, le bien immobilier doit respecter de nouveaux critères, comme une surface minimale spécifique en fonction du type de logement (T1, T2, etc.) et l'existence d'espaces extérieurs privatifs.

Quel salaire pour louer en loi Pinel ?

En tant qu'investisseur en loi Pinel, il n'y a pas de salaire spécifique requis pour se lancer, mais il est essentiel de tenir compte des plafonds de ressources des locataires.