Quel logement pour la loi Pinel ?
Le 26 Oct. 2021
L'investissement locatif est aujourd'hui l'un des moyens les plus sûrs de générer des revenus complémentaires, mais surtout de se constituer un patrimoine. Il requiert cependant une mobilisation conséquente de fonds.
Dans le but d'encourager les particuliers à investir dans ce domaine, le gouvernement a mis en place un certain nombre de dispositifs, dont la loi Pinel.
Elle présente certes de nombreux avantages, mais, pour en bénéficier, des conditions sont à respecter, dont certaines liées à l'investissement immobilier. Mon Marché immobilier vous en dit davantage sur ce dispositif et vous permet de savoir sur quel logement investir en Pinel !
Immobilier neuf : rappel sur le dispositif Pinel
Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est de façon concrète un dispositif de défiscalisation immobilière. Prolongée jusqu'en 2022, elle offre la possibilité à tout investisseur acquérant un bien immobilier neuf dans l'optique de le mettre en location, de bénéficier d'une réduction d'impôt.
Sont concernés uniquement les logements acquis en VEFA, réhabilités ou neufs présentant un bon niveau de performance énergétique. Ces derniers doivent être situés dans une zone où le marché est considéré comme tendu :
- La zone A
- La zone A bis
- La zone B1
Il s'agit notamment des régions où la demande en matière de logements est supérieure à l'offre.
D'une manière générale, le dispositif Pinel vise à contribuer à la construction de logements immobiliers à destination locative en France. Accessible à tous les Français, la loi Pinel vient en remplacement du dispositif Duflot. Elle s'inscrit dans la même logique que plusieurs autres dispositifs de défiscalisation tels que la loi Cosse, ou encore la loi Scellier.
Dans quels logements investir en Pinel ?
Avec la loi Pinel, vous avez la possibilité d'investir dans plusieurs logements. Certains présentent cependant plus d'avantages que d'autres.
Les appartements
Aux investisseurs qui souhaitent tirer un maximum de profit du dispositif Pinel, il est recommandé d'opter pour les appartements. Il s'agit du type de logements le plus demandé sur le marché, et ce quel que soit la zone géographique.
Il est particulièrement prisé par les retraités, les familles monoparentales, les étrangers, les familles nombreuses à revenus modestes, soit la grande majorité de la population. En investissant donc dans les appartements, vous aurez plus de facilité à trouver de potentiels locataires.
Par conséquent, il vous sera plus aisé de rembourser rapidement votre crédit immobilier, notamment avec les loyers perçus. Pour augmenter vos chances de trouver des locataires, dotez votre appartement d'espaces extérieurs, en l'occurrence d'un balcon, d'une terrasse ou encore une véranda.
À l'opposé, bien que plus spacieuses et plus confortables, les maisons individuelles ne sont pas idéales pour un investissement en Pinel. En effet, ce type de logements est réservé à une catégorie sociale minoritaire, notamment les familles aisées composées de plusieurs enfants.
Or, l'un des objectifs principaux du dispositif Pinel est de permettre aux ménages à faibles revenus d'accéder plus facilement au logement. Dans cette optique, les maisons individuelles sont rendues inéligibles au dispositif Pinel.
Les studios et les T2
Les appartements aux petits espaces, en l'occurrence les studios, offrent le plus souvent une excellente rentabilité locative. Hors avantages fiscaux, ils proposent un rendement brut avoisinant les 5 %. Ils sont très prisés par les étudiants et les jeunes qui viennent de se lancer dans la vie active. L'augmentation de la demande en studios s'explique notamment par l'essor de la décohabitation.
Bien que rentables, les studios présentent un certain nombre de limites. En effet, ce type de logements exige une rotation locative importante en ce sens qu'il est rare qu'un locataire y reste pendant plus de deux ans.
En moins de 4 ans, plusieurs locataires se succéderont, ce qui entraînera d'importantes dégradations. Il faudra donc engager de nombreux travaux pour le remettre à niveau. Si le studio est très prisé sur le marché locatif, il est par contre très difficile à vendre.
Quant aux T2, ils attirent plus de monde que les studios. Ils conviennent parfaitement aux jeunes travailleurs, ou aux couples ayant un enfant. La rentabilité locative brute de ce type d'appartements est comprise entre 3 % et 4,30 %. À la différence des studios, les T2 sont faciles à revendre.
De plus, le taux de rotation locative est considérablement plus faible, ce qui suppose moins de travaux de rénovation entre deux locataires. Vous pouvez également vous tourner vers le T1 bis. Il s'agit d'une sorte de juste milieu entre le studio et le T2. Il est adapté aussi bien aux célibataires qu'aux jeunes couples.
Les logements T3
Le trois pièces est l'une des valeurs sûres de l'investissement locatif. Il est particulièrement prisé par les familles, notamment parce qu'il leur offre plus d'espace et un niveau de confort relativement élevé. La demande en T3 est supérieure à l'offre, ce qui constitue d'ailleurs une opportunité pour les investisseurs. En optant pour ce type de logements avec la loi Pinel, vous pourrez avoir une rentabilité locative brute avoisinant les 4 %.
Le seul bémol avec le T3 est que son acquisition requiert un budget important. Même en percevant des loyers conséquents, vous risquez de prendre beaucoup plus d'années pour rembourser le crédit immobilier.
Ce qui est à retenir
En résumé, la loi Pinel est un dispositif qui vous permet d'investir dans un programme immobilier neuf situé dans une zone tendue. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt.
Pour rentabiliser plus rapidement votre investissement en Pinel, l'idéal est d'opter pour un studio ou un T2, puisque ces logements se louent plus facilement.
Notez également que dans le cadre de la loi Pinel, vous êtes tenu de respecter un délai d'achèvement. Il s'agit d'une autre condition spécifique au bien immobilier. Veillez donc à en tenir compte dans le cadre de votre investissement !
