Investir dans l'immobilier locatif

Pourquoi investir jeune dans l'immobilier ?

Le 18 Oct. 2021

investissement immobilier

La plupart des Français souhaitent investir dans l'immobilier. La pierre a toujours été considérée comme un placement sûr, et se constituer un patrimoine immobilier, un moyen durable pour multiplier ses sources de revenus ou préparer au mieux sa retraite. Beaucoup de jeunes s'y intéressent également, car acquérir des biens est perçu comme une réussite personnelle et un gage de stabilité, notamment pour un programme immobilier neuf. Quels sont donc les avantages d'effectuer le plus tôt possible un investissement immobilier ?

 

Achat de résidence principale ou investissement locatif ?

 

Dans les discussions animées par les jeunes autour de l'investissement immobilier, certains estiment encore qu'il faut d'abord posséder sa résidence principale avant d'acheter un appartement pour le mettre en location. Cela n'est pourtant pas obligatoire. La loi vous autorise à faire un investissement locatif tout en étant locataire, et cette façon de procéder peut même se révéler bénéfique pour l'investisseur.

Vouloir investir dans un bien locatif sans pour autant être propriétaire de sa résidence principale ne vous pénalise pas au niveau des banques, tant que vous constituez un bon dossier et fournissez un apport personnel. En plus, vous avez le choix entre une offre très large de projets d'investissement locatif, même ceux qui ne disposent pas de grands moyens financiers. Des biens tels que la chambre de bonne, un garage fermé, ou une place de parking sont souvent accessibles à tous et proposent une bonne rentabilité locative. Ce type d'investissements se revend facilement et peut alors constituer un apport personnel pour un prochain achat immobilier locatif plus important.

L'achat d'une résidence principale est plus coûteux et moins flexible qu'un bien à louer. C'est une opération qui peut même freiner le développement de vos finances. En réalité, dès qu'un jeune devient propriétaire, il doit faire à face à certains frais qu'on ne considère pas toujours au début. En plus du prix de la maison ou de l'appartement qui est déjà élevé s'ajoutent les frais de notaire (environ 7 % du prix du bien), les frais de l'agence immobilière (entre 3 et 10 % du prix du logement), les frais de dossier à payer à la banque, l'assurance pour le prêt immobilier et la taxe foncière chaque année. Sans oublier les dépenses liées à l'entretien et à la rénovation.

Toutes ces charges compliquent souvent la revente prématurée du bien. Elles doivent d'abord être amorties avant de profiter d'une certaine rentabilité. Quand ce n'est pas le cas, le changement de la situation professionnelle ou familiale peut coûter cher. Acquérir une résidence principale est un choix pertinent, seulement si l'on est certain d'y habiter sur le long terme. Sinon, les frais liés à l'achat du bien, les dépenses pour son entretien et l'évolution du marché qui peut ne pas être favorable en font une opération très risquée au niveau financier.

 

Utiliser l'effet de levier du crédit immobilier

 

Avec les taux d'intérêt des prêts immobiliers qui sont au plus bas, utiliser le principe de l'effet de levier pour un investissement immobilier devient très intéressant. C'est un moyen aujourd'hui incontournable pour acheter un bien immobilier, qu'il soit d'usage ou de rapport. Faire un prêt immobilier permet d'améliorer la rentabilité de ses investissements et d'accéder à la propriété immobilière. Un jeune se sert de la dette pour acheter un bien immobilier d'une valeur plus élevée avec un effort d'épargne moindre.

Acquérir un crédit immobilier en étant jeune constitue un plus. Les banques le considèrent comme un profil prospectif. C'est-à-dire qu'il est un emprunteur dont les revenus sont amenés à augmenter au fil des années. Elles seront ainsi amenées à appliquer un taux d'intérêt faible pour un prêt immobilier, d'autant plus que cette souscription est susceptible de favoriser l'acquisition d'autres produits tels que l'assurance vie, le compte-titres, l'assurance prêt, etc.

L'assurance prêt étant désormais incluse dans le calcul de la capacité d'emprunt par les banques, c'est une autre raison d'investir dans l'immobilier quand on est jeune. En effet, cette charge peut représenter jusqu'à 30 % du montant de l'opération, un taux qui est en grande partie déterminé par l'âge. Plus l'on est jeune, meilleur sera donc le taux.

 

effet de levier du credit immobilier

 

Se constituer un patrimoine dès le plus jeune âge

 

Même si devenir propriétaire quand on est jeune n'est pas toujours évident, il faut le faire dès qu'on en a la possibilité. Prendre l'habitude d'épargner dès le premier emploi permet de se constituer un capital pour réaliser plus facilement ses projets. C'est une somme qu'il sera possible d'utiliser par exemple comme apport personnel pour acheter un bien immobilier qui sera ensuite mis en location.

Il n'y a pas un âge donné pour débuter dans l'immobilier. Une fois que l'on signe un premier contrat à durée indéterminée (CDI), c'est une option qu'il est possible d'envisager. En effet, présenter dans son dossier, une situation professionnelle et financière stable augmente vos chances d'obtenir un crédit immobilier de votre banquier. Construire son patrimoine, le développer et le faire fructifier est une démarche qui se fait dans le long terme. Commencer le plus tôt possible vous permettra de jouir rapidement des profits, mais aussi d'acquérir plus d'expérience dans le domaine de l'immobilier pour mener à bien des placements toujours plus importants.

Se construire un patrimoine immobilier demande également d'établir une stratégie efficace pour conduire ses placements en toute sérénité. Les options à votre portée varient souvent selon votre situation matrimoniale. La meilleure décision à prendre est de recourir aux services d'un conseiller en gestion de patrimoine dès le début de votre projet. Celui-ci pourra vous aider à définir une stratégie patrimoniale en accordant vos besoins avec vos désirs. C'est un expert sur lequel vous pouvez compter tout au long de votre projet, pour les procédures de déclaration d'impôt et d'optimisation fiscale.

Maîtriser la fiscalité est aussi un élément important dans la constitution de votre patrimoine immobilier. Elle s'alourdit au fur et à mesure que le patrimoine devient important. Dès le début, vous devez vous informer sur les différents impôts qui sont appliqués en France et les méthodes pour développer son patrimoine tout en bénéficiant d'avantage fiscal, car c'est un domaine qui ne cesse d'évoluer. Votre patrimoine immobilier est soumis à plusieurs taxes telles que la taxe foncière, la taxe d'habitation ou encore l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il existe aussi des lois qui permettent de réduire ses impôts.

 

Les avantages fiscaux : le dispositif Pinel

 

La loi Pinel est un dispositif d'optimisation fiscale très avantageux. Elle permet aux investisseurs d'acquérir un bien immobilier locatif tout en réduisant leurs impôts. Grâce au dispositif Pinel, les particuliers qui achètent un logement neuf destiné à la location bénéficient d'un abattement fiscal non négligeable.

En 2021, l'investissement Pinel a pour objectif de soutenir l'offre locative dans les villes où la demande est forte. C'est aussi un moyen pensé par le gouvernement pour mettre des logements à loyers plafonnés à la disposition des ménages éprouvant des difficultés à accéder au marché du droit commun, sans pouvoir prétendre au logement social. Auparavant réservée à l'investissement dans un programme immobilier neuf, cette loi s'applique aussi désormais à l'achat et la réhabilitation de biens anciens, lorsque les travaux réalisés représentent au moins 25 % de l'investissement total. Les logements concernés doivent aussi être situés des quartiers spécifiques, fixés par décret.

 

investir en pinel

 

Les avantages du dispositif Pinel

L'avantage principal d'un investissement Pinel est la réduction des impôts sur le revenu. Cet abattement peut être de 12 %, 18 % ou 21 %, en restant dans la limite de 63 000 euros. C'est une opportunité intéressante pour percevoir des compléments de revenus grâce au versement de loyers mensuels. Les plus jeunes peuvent alors se constituer un patrimoine immobilier en toute sérénité, pendant que les moins jeunes utilisent ce dispositif pour préparer leur retraite.

 

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Pour appliquer la loi Pinel sur la réduction des impôts, les conditions suivantes doivent être respectées :

  • L'investisseur doit acquérir un logement qu'il met en location pour une durée variable de 6, 9 ou 12 ans ;
  • Les biens immobiliers se trouvent en zone A, A bis ou B1 qui sont considérées comme tendues (les demandes de logements sont supérieures aux offres sur le marché) ;
  • Le logement est loué dans les 12 mois après son achèvement ;
  • Le logement est construit en respectant les normes énergétiques en vigueur.

La loi Pinel implique également un encadrement du montant du loyer qui ne doit pas dépasser un certain plafond fixé selon la zone géographique où se situe le bien. Vous pourrez donc être amené à louer plus bas que la moyenne pour bénéficier en contrepartie des réductions d'impôts. Dans certains cas, les locataires sont aussi concernés par la présentation d'un plafond de ressources plafonné.

Ne pas respecter les engagements recommandés par cette loi entraîne directement la perte des avantages fiscaux qui sont liés. L'investisseur doit faire ses calculs en tenant compte des risques afférents à son investissement locatif. Le non-respect des conditions d'octroi de l'incitation fiscale ou encore une évolution défavorable du marché pouvant remettre en cause l'équilibre financier du placement.

 

En résumé, se lancer le plus tôt possible dans un investissement immobilier locatif est une stratégie qui peut se révéler très bénéfique pour les jeunes salariés. Grâce à l'effet de levier, ils peuvent espérer une rentabilité importante, tout en ayant l'assurance de finir de rembourser le crédit à un âge moins avancé. Cela leur laisse du temps et de l'argent pour financer d'autres projets. Pour vous orienter, vous retrouverez sur notre site une large sélection de programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel.

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