Investir dans l'immobilier locatif

Comment calculer sa réduction d'impôt Pinel ?

Le 13 Sept. 2021

Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de réduire jusqu'à 63 000 € son imposition sur logement neuf ou VEFA. Cependant, avant de sauter le pas, et de réaliser un investissement Pinel, vous devez vous renseigner sur des détails tels que les conditions d'éligibilité, la loi Pinel plafond ressources locataire 2021 en vigueur, etc. Vous devez également apprendre à calculer les réductions auxquelles vous pouvez prétendre.

 

Loi Pinel : explication

 

Apparue en 2014, puis promulguée le 1er janvier 2015 avec effet rétroactif, la loi Pinel remplace la loi Duflot. Mise en place par l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel et l'ancien Premier ministre Manuel Valls, ce dispositif a pour but d'encourager l'investissement locatif chez les Français.

La loi Pinel concerne essentiellement les logements neufs ou les habitations en voie de Futur Achèvement (VEFA). Initialement prévu pour prendre fin le 31 décembre 2021, le dispositif Pinel a été prorogé jusqu'en 2024, mais dans une version qui répond mieux aux besoins des zones tendues.

 

Les conditions d'éligibilité au dispositif Pinel

Est éligible au dispositif Pinel :

  • un logement loué nu et situé dans une zone Pinel A, A bis, B1 ou B2.
  • Un logement neuf ou en Etat Futur d'Achèvement avec un coût d'acquisition inférieur ou égal à 300.000 €. Si le coût d'achat du logement est supérieur à ce montant, la réduction d'impôt sera appliquée seulement à hauteur de 300.000 €.
  • Le logement doit être loué au maximum 12 mois après son acquisition ou la fin des travaux et le propriétaire doit s'engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans qui peut être prorogée jusqu'à 12 ans.
  • Le logement doit être construit en tenant compte des normes environnementales en vigueur avec un niveau de performance énergétique conforme au label écologique BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.
  • Si le bien est acheté en Etat de Futur D'Achèvement, il devra être livré dans les 30 mois qui suivent l'ouverture des travaux.

Par ailleurs, pour que son bien soit éligible au dispositif Pinel, un propriétaire ne doit pas accepter un locataire avec des revenus supérieurs à un certain plafond. Ce plafond est fixé en fonction de la zone Pinel et de la composition du foyer du locataire. Les loyers sont également soumis à un plafonnement : chaque année le barème Pinel fixe les plafonds des loyers par zone Pinel. En 2021, les plafonds Pinel sont de 17,55 € en zone A bis, 13,04 € en zone A, 10,51 € en zone B1 et 9,13 € en zone B2.

Selon la loi de finances 2020, seuls les logements situés dans les bâtiments collectifs d'habitation sont éligibles au dispositif. Sont désormais exclus du dispositif les logements individuels acquis à partir du 1er janvier 2021. À compter d'une date qui sera fixée ultérieurement, les investissements locatifs réalisés en Bretagne seront éligibles au dispositif Pinel. Pour cela, ces investissements doivent être situés dans des communes ou parties de communes en situation tendue ou avec des besoins en logements intermédiaires très importants.

 

Comment bénéficier de l'abattement d'impôt Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement ou travaux, une note annexe établie en conformité avec le modèle figurant au BOI-LETTRE-000013 ou la 2044 EB et qui comporte les informations telles que :

  • votre identité, votre adresse, l'adresse du bien concerné.
  • La date d'achèvement du bien ou sa date d'acquisition, la surface à prendre en compte, la date de la première location.
  • Le montant du loyer mensuel (charges exclues).
  • L'engagement à louer le bien nu comme habitation principale pendant la durée réglementaire et à une personne ne faisant pas partie de sa famille ou de foyer fiscal. Il faut également prendre en compte le loyer qui doit respecter les plafonds en vigueur.
  • Les modalités de calcul de l'abattement d'impôt.
  • Une copie du bail, si au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du bien, le logement n'est pas loué, la copie de bail sera jointe à la déclaration des recettes de l'année au cours de laquelle le contrat est signé.
  • Une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire ou des locataires datant de 2 ans avant la signature du contrat de bail.

 

calculer pinel

 

Comment calculer sa réduction d'impôt Pinel ?

 

Pour calculer le montant de votre défiscalisation immobilière, vous pouvez utiliser différentes méthodes. Cependant, avant toute chose, vous devez déterminer la base de calcul de votre abattement fiscal.

 

Base de calcul de la réduction d'impôt Pinel

En règle générale, la réduction d'impôts Pinel est égale à 12, 18 ou 21 % du prix d'acquisition du logement. Toutefois, dans la pratique, le montant de la défiscalisation se calcule en fonction du coût total de votre investissement.

Pour calculer le prix de revient global de votre investissement, vous devez prendre en compte la façon dont vous avez acquis le logement :

  • vous avez acheté un immobilier neuf ou en VEFA de façon classique : le prix de revient est égal au prix d'achat du bien + les frais annexes,
  • vous avez acheté un logement neuf inachevé : le prix de revient correspond au prix d'achat + les faits divers + le coût d'achèvement des travaux,
  • vous avez fait construire un logement neuf : le prix de revient est égal au prix du terrain + le coût de construction + le coût des équipements indispensables.

Les frais annexes sont constitués des frais de notaire, de frais d'agence, de la TVA, de la taxe de publicité foncière, des frais d'enregistrement et des commissions versées aux intermédiaires. La base de calcul de la défiscalisation Pinel est plafonnée à 55 000 €/m² et à 300 000 € pour le prix de revient. En d'autres termes, si le prix d'achat de votre bien en loi Pinel est supérieur à l'un de ses plafonds, l'abattement fiscal ne prendra pas en compte l'excédent.

 

Comment calculer la réduction d'impôt Pinel ?

Pour un engagement locatif de 6 ou 9 ans, la réduction d'impôt équivaut à 2% par an. Pour un engagement locatif de 12 ans, la réduction d'impôt correspond à 2% par an jusqu'à la 10e année, puis à 1% pour la 11e et la 12e année. Au total, vous obtenez une réduction de 12% pour 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans. À partir de 2023, le taux de défiscalisation sera réduit à 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans. En 2024, la réduction passera à 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Voici un tableau récapitulatif.

 

Taux de réduction d'impôt Pinel en fonction de la durée d'engagement

  2021 2022 2023 2024
Engagement sur 6 ans 12% 12% 10,5% 9%
Engagement sur 9 ans 18% 18% 15% 12%
Engagement sur 12 ans 21% 21% 17,5% 14%

 

À partir de 2023, un investissement Pinel sera donc moins rentable. 2021 semble donc être le montant propice pour acheter un appartement suivant un Programme immobilier neuf ou un contrat VEFA (vente sur plan). Voici quelques exemples de calcul de la réduction d'impôt Pinel (en tenant compte des différentes durées d'engagement) :

  • Soit un investissement de 220 000 € pour un logement de 55 m² et un engagement de 6 ans, la réduction d'impôts globale sera de : 220 000 €*12% = 26 400 € soit 4 400 € par an (26 400 €/6).
  • Soit un investissement de 150 000 € pour un logement de 35 m² et un engagement de 9 ans, le montant de la réduction peut être calculé en fonction du prix au m² : 150 000 €/35 = 4285 €. Le plafond étant respecté, le calcul se fera sur le prix total du logement, soit 170 000 €. Le montant global de la réduction sera donc de 27 000 € pour 9 ans (150 000 €*18 %) soit 3 000 €/an.
  • Soit un investissement de 200 000 € pour un logement inachevé de 75 m² et des travaux complémentaires à hauteur de 165 000 €. Le prix de revient total de votre bien est de 365 000 €. Le plafond d'acquisition de 300 000 € est dépassé, mais le plafond au m² est respecté (200 000 €/75 = 2666 €). Dans ce cas, la réduction fiscale s'appliquera uniquement sur le plafond de 300 000 €. Pour un engagement de 12 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 63 000 € pour 12 ans soit 5 250 €/an.

Vous avez malgré tout quelques difficultés à calculer vos réductions d'impôts Pinel ? Notre simulateur de calcul de la réduction d'impôt Pinel en ligne vous sera d'une grande utilité.

 

simulateur pinel en ligne

 

Calculez votre réduction d'impôts Pinel grâce à un simulateur en ligne

 

Pour déterminer si votre bien est éligible ou non au dispositif Pinel, vous pouvez calculer le loyer plafond de votre logement grâce à un simulateur en ligne.

Une simulation Pinel vous permet en effet de :

  • vérifier l'éligibilité de votre commune au dispositif,
  • calculer le loyer plafond auquel vous vous pouvez louer vote bien tout en restant éligible,
  • connaître le plafond des revenus de vos locataires en fonction de leur statut,
  • déterminer le montant de la réduction d'impôt auquel vous pouvez prétendre.

Pour cela, vous devez renseigner dans le simulateur Pinel, des informations telles que la commune où est situé votre bien, le montant de votre investissement et la surface du logement concerné. Vous recevez automatiquement les informations dont vous avez besoin. Il est utile de préciser que les montants fournis par le simulateur ne sont donnés qu'à titre indicatif. Par ailleurs, les conditions d'application de la loi Pinel location en outre-mer sont spécifiques. Pour plus de précisions, il est recommandé de vous renseigner auprès de l'une des agences départementales pour l'information sur le logement (ADIL).

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