Investir dans l'immobilier locatif

Calculer sa réduction d'impôt Pinel pour 2022

Le 13 Sept. 2021

Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de réduire jusqu'à 63 000€ son imposition lors de la mise en location d'un logement neuf, d'un bien ancien rénové ou réhabilité, ou d'un appartement acquis en VEFA.

Cependant, avant de sauter le pas et réaliser un investissement locatif Pinel, vous devez vous renseigner sur les conditions d'éligibilité en vigueur. Vous devez également apprendre à calculer les réductions auxquelles vous pouvez prétendre.

Vous avez d'autres questions autour du dispositif ? Consultez notre guide Pinel spécialement conçu pour vous. Un bon moyen d'investir sereinement dans le neuf ! 

 

 

Rappel de la loi Pinel

 

Apparue en 2014, puis promulguée le 1er janvier 2015 avec effet rétroactif, la loi Pinel remplace la loi Duflot. Mise en place par l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel et l'ancien Premier ministre Manuel Valls, ce dispositif fiscal a pour but d'encourager l'investissement locatif chez les Français.

La loi Pinel concerne essentiellement les logements neufs ou les habitations en voie de futur achèvement (VEFA). Initialement prévu pour prendre fin le 31 décembre 2021, le dispositif Pinel a été prorogé jusqu'en 2024, mais dans une version qui répond mieux aux besoins des zones tendues.

Investir en loi Pinel donne droit à un avantage fiscal sous forme d'une réduction de l'impôt sur le revenu.

 

 

Comment calculer sa réduction d'impôt Pinel ?

 

Pour calculer le montant de votre défiscalisation immobilière, vous pouvez utiliser différentes méthodes. Cependant, avant toute chose, vous devez déterminer la base de calcul de votre abattement fiscal.

 

Base de calcul de la réduction d'impôt Pinel

En règle générale, la réduction d'impôts Pinel est égale à 12, 18 ou 21% du prix d'acquisition du logement. Toutefois, dans la pratique, le montant de la défiscalisation se calcule en fonction du coût total de votre investissement.

Pour calculer le prix de revient global de votre investissement immobilier, vous devez prendre en compte la façon dont vous avez acquis le logement :

  • Vous avez acheté un immobilier neuf ou en VEFA de façon classique : le prix de revient est égal au prix d'achat du bien + les frais annexes
  • Vous avez acheté un logement neuf inachevé : le prix de revient correspond au prix d'achat + les faits divers + le coût d'achèvement des travaux
  • Vous avez fait construire un logement neuf : le prix de revient est égal au prix du terrain + le coût de construction + le coût des équipements indispensables

Les frais annexes sont constitués des frais de notaire, de frais d'agence, de la TVA, de la taxe de publicité foncière, des frais d'enregistrement et des commissions versées aux intermédiaires. 

La base de calcul de la défiscalisation Pinel est plafonnée à 55 000 €/m² et à 300 000 € pour le prix de revient. En d'autres termes, si le prix d'achat de votre bien en loi Pinel est supérieur à l'un de ses plafonds, l'abattement fiscal ne prendra pas en compte l'excédent.

 

Déterminer le montant de sa réduction d'impôt Pinel

Pour un engagement locatif de 6 ou 9 ans, la réduction d'impôt équivaut à 2% par an.

Pour un engagement locatif de 12 ans, la réduction d'impôt correspond à 2% par an pendant 9 ans, puis à 1% pour les 3 dernières années.

Au total, vous obtenez une réduction d'impôt :

  • De 12% pour 6 ans d'engagement de location
  • De 18% pour 9 ans d'engagement de location
  • De 21% pour 12 ans d'engagement de location

À partir de 2023, le taux de défiscalisation sera réduit à 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans.

En 2024, la réduction passera à 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

À partir de 2023, un investissement Pinel sera donc moins rentable. 2022 semble donc être le montant propice pour acheter un appartement suivant un programme immobilier neuf ou un contrat VEFA (vente sur plan).

 

 

Exemples de calcul de la réduction d'impôt Pinel

 

Afin de vous expliquer concrètement la procédure à suivre, voici quelques exemples de calcul de la réduction d'impôt Pinel. Diverses durées d'engagement sont prises en compte.

 

Exemple n°1

Soit un investissement de 220 000€ pour un logement de 55 m² et un engagement de 6 ans.

Le plafond de 5500€ par m² est respecté : 220 000€/55 = 4000€.

La réduction d'impôts globale sera de : 220 000€*12% = 26 400€, soit 4 400€ par an (26 400€/6).

Exemple n°2

Soit un investissement de 150 000€ pour un logement de 35 m² et un engagement de 9 ans. Le montant de la réduction peut être calculé en fonction du prix au m² : 150 000€/35 = 4285€.

Le montant respecte le plafond de 5500€ par m² de surface habitable.

Le montant global de la réduction sera donc de 27 000€ pour 9 ans (150 000€*18 %), soit 3 000€/an.

Exemple n°3

Soit un investissement de 200 000€ pour un logement inachevé de 75 m² et des travaux complémentaires à hauteur de 165 000€. Le prix de revient total de votre bien est de 365 000€.

Le plafond d'acquisition de 300 000€ est dépassé, mais le plafond au m² est respecté (200 000€/75 = 2666€).

Dans ce cas, la réduction fiscale s'appliquera uniquement sur le plafond de 300 000€. Pour un engagement de 12 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts de 63 000€ pour 12 ans soit 5 250€/an.

 

 

simulateur pinel en ligne

 

 

Calculez votre réduction d'impôts Pinel grâce à un simulateur en ligne

 

Pour déterminer si votre achat immobilier est éligible ou non au dispositif, vous pouvez calculer le plafond de loyer de votre logement grâce à notre simulateur Pinel. Réalisable 100% en ligne, la simulation de votre investissement Pinel vous permet de :

  • Vérifier l'éligibilité de votre commune au dispositif,
  • Calculer le plafond de loyer auquel vous vous pouvez louer vote bien tout en restant éligible,
  • Connaître le plafond de ressources de vos locataires en fonction de leur statut,
  • Déterminer le montant de la réduction d'impôt auquel vous pouvez prétendre.

Pour cela, vous devez renseigner dans le simulateur Pinel, des informations telles que la commune où est situé votre bien, le montant de votre investissement et la surface du logement concerné. Vous recevez automatiquement les informations dont vous avez besoin.

Il est utile de préciser que les montants fournis par le simulateur ne sont donnés qu'à titre indicatif. Par ailleurs, les conditions d'application de la loi Pinel en outre-mer sont spécifiques.

Pour plus de précisions, il est recommandé de vous renseigner auprès de l'une des agences départementales pour l'information sur le logement (ADIL).

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