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La garantie financière d'achèvement (GFA) en VEFA

Le 05 Déc. 2022

VEFA

Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la loi fait obligation au vendeur de fournir à l'acheteur une "GFA". Même en cas de défaillance financière du promoteur, cette dernière assure les réservataires que les travaux seront terminés.

 

 

Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement ?

 

Aussi connu sous l'acronyme "GFA", la garantie d'achèvement est un élément de sécurisation des acquéreurs d'une VEFA.

Il s'agit d'un engagement écrit délivré par une structure bancaire à l'intention des futurs acheteurs. Il peut être également fourni par tout établissement financier ou compagnie d'assurance. En les termes de l'article L261-1 du Code de la construction et de l'habitation, ce document est une exigence pour les VEFA du secteur protégé. Elle demeure toutefois facultative pour le secteur libre (promotion de bureaux ou de commerce).

Par cet acte, l'organisme garantit le financement, la viabilité financière du projet immobilier ainsi que le bon achèvement de la construction du logement.

Du point de vue juridique, l'achèvement d'un logement en VEFA est effectif dans deux conditions. Les ouvrages et équipements indispensables à l'utilisation du bien doivent être entièrement finalisés. En ce sens, il est conseillé de veiller à la signature du procès-verbal (ou "PV") en compagnie du maître d'ouvrage lors de la visite du logement neuf.

Ce sont les PV de réception signés et la déclaration d'achèvement des travaux notifiée qui attestent du bon achèvement de l'immeuble.

 

 

Qui doit souscrire une GFA dans le cadre d'une VEFA ?

 

Dans le cadre d'une VEFA, c'est le promoteur qui souscrit la GFA. Nous conseillons généralement aux acquéreurs de veiller à ce qu'elle figure parmi les pièces constitutives du contrat de réservation.

Cette garantie est obligatoire dans la construction d'immeubles à usage d'habitation (logements et maisons individuelles). La garantie financière pour une VEFA est cependant facultative lorsqu'il s'agit de construction de bureaux et commerces. Toutefois, elle est de plus en plus exigée.

En raison de l'importance de la GFA, vous vous demandez sûrement à quel moment elle est nécessaire. Pour une VEFA, la GFA doit être souscrite par le promoteur avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

En tant que conseiller, ce dernier doit vérifier que la GFA a été souscrite et versée au garant financier.

En plus de cette garantie, le notaire veille à la souscription et au règlement des autres assurances telles que l'assurance dommage-ouvrage. En effet, celle-ci doit être souscrite par le constructeur au nom de l'acquéreur avant le lancement du chantier.

 

 

Comment mettre en œuvre la GFA ?

 

Dans les faits, s'il arrive qu'un promoteur n'achève pas les travaux, l'acheteur doit le mettre en demeure pour qu'il poursuive les travaux de construction. En l'absence de réponse de sa part, faites faire un constat d'huissier pour attester de l'arrêt des travaux et des constructions restantes à réaliser.

Nous vous conseillons ensuite de solliciter des professionnels du bâtiment pour une estimation du reste des travaux. L'assureur ou l'établissement bancaire devra alors vous verser une indemnité pour la poursuite de ces derniers.

Dans certains cas, l'inachèvement des travaux n'est constaté qu'à leur réception. Dans ce cas, le vendeur doit le notifier dans le PV de réception. Ce dernier servira de justificatif pour faire appel à la GFA.

 

 

GFA intrinsèque et extrinsèque : quelle différence ?

 

Par le passé, les promoteurs de projets de construction pouvaient s'auto-garantir financièrement. Concrètement, ils se portaient eux-mêmes garants quant au bon avancement des travaux, d'où l'appellation de "garantie intrinsèque". La société de promotion immobilière assurait alors disposer des ressources suffisantes pour mener les travaux de construction à terme.

Depuis le 1er janvier 2015, la loi fait obligation pour ces derniers d'obtenir cette garantie auprès d'un organisme extérieur. On parle alors de "garantie extrinsèque".

La GFA extrinsèque est alors délivrée par un tiers : établissement bancaire, assureur ou société de caution mutuelle. Elle diffère de celle intrinsèque qui n'est pas délivrée par un tiers. Étant externe au projet immobilier et à la société promotrice, le garant financier extrinsèque offre plus de sécurité à l'acheteur. Même en cas de faillite ou de dépôt de bilan, cette garantie sera applicable.

Le recours à une GFA extrinsèque est aujourd'hui la norme en matière de construction de logements neufs. Le promoteur immobilier a l'obligation de la proposer à l'acheteur, notamment lorsqu'il s'agit d'une VEFA.

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