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La garantie financière d'achèvement (GFA) en VEFA

Le 05 Déc. 2022

Pour beaucoup, la vente d'un logement sur plan peut paraître risquée, à juste titre.

Dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), la loi fait donc obligation au vendeur de fournir à l'acquéreur une GFA. En cas de défaillance du promoteur, cette dernière lui assure que les travaux seront achevés et que la livraison de l'appartement acheté sur plan aura lieu sans encombre.

Ce droit est encadré par les articles L261-10-1 et suivants du Code la Construction et de l'Habitation (CCH).

Concrètement, de quoi s'agit-il ? Que couvre-t-elle exactement ? Qui doit la souscrire ?

Voyons cela ensemble !

Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement ?

Comme son nom l'indique, la GFA est une assurance visant à garantir aux acquéreurs d'un logement acheté sur plan que les travaux seront finalisés, même en cas de faillite, liquidation judiciaire ou défaillance financière du promoteur.

Elle vient couvrir tous les dommages et éventuels frais engendrés par les malfaçons ou le non-achèvement de l'ouvrage.

Dans les faits, il s'agit d'un engagement écrit et délivré par une structure bancaire à l'intention des futurs acheteurs.

Cette garantie peut également être fournie par tout établissement financier habilité à réaliser des opérations de crédit immobilier, ou compagnie d'assurance agréée à cet effet (art. R261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Son prix va dépendre de nombreux facteurs comme :

L'ampleur du projet immobilier,
Le niveau d'apport en fonds propres,
Le niveau de pré-commercialisation,
L'expérience du promoteur.

LA GFA est-elle obligatoire ?

Il est fait obligation pour le vendeur de souscrire une telle assurance en cas de promotion immobilière dans le secteur protégé. Ce dernier comprend les constructions d'immeubles à usage d'habitation (logements collectifs) mais aussi les maisons individuelles (en lotissements ou en diffus).

En revanche, la GFA demeure facultative pour le secteur libre (promotion de bureaux ou de commerce).

Par cet acte, l'organisme garantit le financement, la viabilité financière du projet immobilier ainsi que le bon achèvement du programme immobilier neuf.

Du point de vue juridique, l'achèvement d'un logement en VEFA est effectif dans deux conditions. Les ouvrages et équipements indispensables à l'utilisation du bien doivent être entièrement finalisés.

En ce sens, il est conseillé de veiller à la signature du procès-verbal (ou PV) en compagnie du maître d'ouvrage lors de la visite de l'appartement neuf.

Ce sont les PV de réception signés et la déclaration d'achèvement des travaux notifiée qui attestent du bon achèvement de l'immeuble.

Qui doit souscrire une GFA dans le cadre d'une VEFA ?

Dans le cadre d'une opération immobilière en VEFA, c'est le promoteur qui souscrit la GFA. Nous conseillons généralement aux acquéreurs de veiller à ce que cette garantie figure parmi les pièces constitutives du contrat de réservation.

Quand la GFA doit-elle être souscrite ?

Idéalement, la GFA doit être contractée avant le lancement des travaux pour être effective au moment de la signature du contrat de réservation.

Elle doit être souscrite au plus tard à la signature de l'acte de vente authentique devant notaire (contrat de vente définitif).

En tant que conseiller, ce dernier doit vérifier qu'elle ait été contractée et versée au garant financier.

En plus de cette garantie, le notaire veille à la souscription et au règlement des autres assurances telles que l'assurance dommage-ouvrage. En effet, celle-ci doit être souscrite par le constructeur au nom de l'acquéreur avant le lancement du chantier.

Comment mettre en œuvre la GFA ?

Pour qu'une telle garantie soit mise en place, le promoteur doit d'abord être défaillant (dépôt de bilan, faillite, etc.). Le garant de ce dernier prend alors le relais en versant les sommes restantes à l'achèvement de l'ouvrage.

Pour prouver la faillite du promoteur et obtenir les fonds nécessaires à la poursuite des travaux, l'acheteur doit le mettre en demeure pour qu'il les conduise à son terme dans un délai donné.

En l'absence de réponse de sa part, la mise en demeure s'étend au garant du promoteur. Faites faire un constat d'huissier pour attester de l'arrêt des travaux et des constructions restantes à réaliser.

Ceci fait, faites appel à des professionnels du bâtiment pour obtenir un devis qui vous permettra d'estimer le reste des travaux à réaliser. L'assureur (assurance ou établissement bancaire) devra alors assurer le financement pour l'achèvement de ces derniers.

Dans certains cas, l'inachèvement de l'immeuble n'est constaté qu'à leur réception. Dans ce cas, le vendeur doit le notifier dans le PV de réception. Ce dernier servira de justificatif pour faire appel à la GFA.

GFA intrinsèque et extrinsèque : quelle différence ?

Par le passé, les promoteurs de projets de construction pouvaient s'auto-garantir financièrement. Concrètement, ils se portaient eux-mêmes garants quant au bon avancement des travaux, d'où l'appellation de garantie intrinsèque.

La société de promotion immobilière assurait alors disposer des ressources suffisantes pour mener les travaux à terme.

Depuis le 1er janvier 2015, la loi fait obligation pour ces derniers d'obtenir cette garantie auprès d'un organisme extérieur. On parle alors de garantie extrinsèque.

Comme son nom l'indique, cette dernière est délivrée par un tiers : établissement bancaire, assureur ou société de caution mutuelle. Elle diffère de celle intrinsèque qui est apportée par le promoteur lui-même.

Étant externe au projet immobilier et à la société promotrice, le garant financier extrinsèque offre plus de sécurité à l'acheteur. Même en cas de faillite ou de dépôt de bilan, cette garantie sera applicable.

Le recours à une GFA extrinsèque est aujourd'hui la norme en matière de construction de logements neufs. Le promoteur immobilier a l'obligation de la proposer à l'acheteur, notamment lorsqu'il s'agit d'une opération immobilière en VEFA.