Investir dans l'immobilier locatif

7 conseils pour réussir votre premier investissement immobilier

Le 13 Sept. 2021

investissement immobilier

L'immobilier est un secteur très rentable qui attire chaque jour de nouveaux investisseurs. Il s'agit d'un excellent moyen de diversifier ses sources de revenus et de se constituer un patrimoine durable. Pour réussir votre projet immobilier, vous devez tout de même considérer certains facteurs qui sont déterminants sur le marché.

 

Définir son projet

 

Avant d'investir dans un projet immobilier, vous devez commencer par bien vous préparer. C'est important de savoir clairement ce que vous voulez faire selon votre profil. Définir les principales raisons pour lesquelles vous souhaitez acquérir un logement vous permet de vous y préparer convenablement. Votre investissement immobilier peut être un moyen de :

  • préparer votre retraite,
  • vous constituer un patrimoine important,
  • assurer l'avenir de votre famille.

Vous ne devez pas nécessairement avoir une réponse unique, mais vos objectifs seront déterminants afin d'investir sur le marché immobilier. Vous ne prendrez pas les mêmes risques si vous vivez seul ou devez prendre soin de vos enfants. De plus, certaines personnes sont de nature plus téméraire que d'autres.

D'un autre côté, vous devez savoir clairement ce que vous voulez avant de commencer à visiter des biens immobiliers. Vous désirez investir dans un programme immobilier neuf ou dans l'ancien ? En fonction de quels éléments se fera le choix du logement ? Souhaitez-vous acheter un appartement ou une maison ? Désirez-vous y aménager ou effectuer un investissement locatif ? Quelles zones privilégier ? La réponse à ces questions vous permettra d'affiner vos recherches ainsi que votre plan d'investissement.

 

Définir son capital et sa capacité d'emprunt

 

Le critère le plus important à prendre en compte afin de choisir votre bien immobilier est le capital dont vous disposez. La plupart du temps, les investisseurs doivent renoncer à quelques critères préalablement définis pour respecter leur budget. Vous avez la possibilité de vous faire accompagner par votre banque en demandant un crédit immobilier. Évaluer votre capacité d'emprunt vous permet alors de connaître vos limites en termes de financement. En général, les banques accordent un prêt immobilier allant jusqu'à un tiers de vos revenus nets.

Le taux crédit immobilier varie en fonction de différents éléments, comme la durée du crédit ou vos revenus. Vos derniers relevés de compte seront ainsi examinés, de même que votre capacité en termes d'apport personnel, votre situation professionnelle et votre statut, votre capacité à épargner, à gérer vos finances, etc. Pensez également à évaluer dans votre budget l'ensemble des frais relatifs à l'achat du bien immobilier comme les frais de dossier bancaire, du notaire et les différentes garanties. En dehors du crédit bancaire, il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous permettent de financer une partie de votre investissement avec vos impôts. On peut par exemple citer :

  • la loi Pinel,
  • la loi Denormandie,
  • le déficit foncier.

Pour souscrire un investissement Pinel, vous devez acquérir un bien immobilier neuf afin de le louer. Vous bénéficierez d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% lorsque votre programme immobilier respecte les conditions relatives à la loi Pinel location notamment la zone d'implantation du logement, la durée de location, le plafonnement loyer, etc. Vous pouvez utilisez notre simulateur Pinel pour vous aider dans votre démarche d'investissement.

La loi Denormandie est appliquée aux logements dans l'ancien et s'élargit aux centres-ville de taille moyenne. Comme la loi Pinel, les réductions d'impôts peuvent aller jusqu'à 63 000 euros lorsque vous respectez les critères liés à l'investissement et à la location. Quant au déficit foncier, il s'agit d'un mécanisme fiscal qui donne la possibilité au propriétaire bailleur de déduire la différence entre les charges payées et les revenus perçus, de son revenu global. Une limite de 10 700 euros par an est appliquée et le bien immobilier doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année après l'imputation du déficit.

 

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Sélectionner un bon emplacement

 

Le lieu d'implémentation est un critère essentiel à prendre en compte pour rentabiliser au mieux votre investissement immobilier. Choisissez un emplacement ou la location de logement se fait facilement et durablement. Vérifiez que la ville est intéressante pour vos futurs locataires en examinant notamment les infrastructures, l'accessibilité des commerces et transports, le bassin de l'emploi à proximité, etc. Votre logement sera plus susceptible d'être loué si vous trouvez un emplacement qui permet à vos locataires de gagner du temps.

Notez également que le potentiel d'un bien immobilier peut varier d'une rue à une autre dans une même ville. Il convient alors d'examiner la situation dans les quartiers pour faire le meilleur choix. Une étude de marché réalisée par des professionnels de l'immobilier est notamment pertinente.

 

Choisir le bon type de logement

 

La qualité du logement est un autre point important à considérer dans votre projet immobilier. Vous devez choisir le meilleur type de logement selon votre horizon d'investissement et les moyens dont vous disposez. Les petits appartements sont rentables, plus rapides à louer et nécessitent un investissement moins important. Cependant, les maisons de type familial bénéficient la plupart du temps d'une plus grande stabilité des locataires.

Une analyse du marché immobilier local permettra de vous guider. Dans certaines villes, l'offre en logement de type studio peut être déjà saturée avec les anciens propriétaires qui peinent à trouver des locataires. Inversement, l'emplacement choisi peut manquer de deux pièces, alors que la demande est importante. Ce genre d'analyse vous permet de vous positionner sur le nombre de pièces et la superficie idéale.

Une fois le type de logement choisi, vous devez mettre l'accent sur son côté fonctionnel et la propreté des lieux pour attirer les potentiels locataires. Il est évident qu'un appartement ou une maison refaite à neuf attirera plus de personnes qu'un logement en état d'usage. Après acquisition de votre bien, vous devriez peut-être procéder à l'aménagement appartement avant la mise en location. N'oubliez pas d'évoquer les travaux de rafraîchissement pour mieux négocier le prix d'achat.

 

Pendant les travaux en question, évitez d'utiliser des matériaux trop fragiles ou de mauvaise qualité pour ne pas accélérer l'usure du logement. Une cuisine aménagée sera très appréciée par les locataires qui pourront s'installer rapidement et faire des économies sur l'achat des meubles. Les espaces de rangement, la présentation des douches, la présence de garage, local à vélo ou aménagement extérieur pour les maisons sont autant d'éléments qu'il faudra considérer.

Par ailleurs, l'achat d'un bien immobilier neuf peut se faire par vente sur plan, également appelé VEFA (vente en état futur d'achèvement). Grâce à un contrat VEFA, le vendeur transfert à l'acheteur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes. Les constructions qui seront réalisées après deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, celui-ci étant tenu de payer le prix convenu à mesure de l'avancement des travaux.

 

Estimer les futures charges et revenus locatifs

 

Pour évaluer la rentabilité du bien immobilier, vous devez estimer les revenus locatifs ainsi que les charges auxquelles vous devez faire face. Vous pourrez ainsi comparer plusieurs logements avant de vous décider. Demandez les quittances aux locataires déjà présents ou vérifiez sur internet le niveau moyen des loyers des biens similaires dans la même zone. Si vous achetez votre bien en défiscalisation Denormandie ou Pinel, vous devez considérer le plafond de loyer indiqué pour conserver les avantages fiscaux. Quant aux impôts locaux, vous pourrez demander des renseignements à la mairie ou auprès de l'ancien propriétaire.

 

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Choisir son mode de gestion locative

 

Vous avez le choix entre deux solutions de gestion locative : avoir recours à un gestionnaire professionnel ou gérer votre logement vous-même. Demander les services d'un professionnel implique des coûts supplémentaires, non seulement pour la gestion, mais également pour le suivi des éventuels travaux. Cependant, vous avez plus de liberté puisque vous n'aurez pas à gérer les contraintes administratives, la réalisation des états des lieux, le quittancement des loyers, la rédaction du bail, etc. Avec les nombreuses lois qui régissent le secteur immobilier, se faire accompagner par un professionnel est également un moyen d'éviter de commettre des erreurs.

En revanche, si vous décidez de vous occuper de la gestion locative vous ferez des économies non négligeables. Vous devez cependant vous rendre disponible pour gérer en intégralité la relation bailleur / preneur. Il existe également des sites internet de gestion locative en ligne sur lesquels vous pouvez souscrire un abonnement. Ceux-ci peuvent vous aider à obtenir des documents qui répondent aux normes légales et proposent parfois sur option des services de vérification de dossier de locataire ou de garantie loyers impayés.

 

Assurer son logement locatif

 

Certaines assurances sont indispensables lorsque vous décidez d'investir dans un bien immobilier locatif. La location d'un logement fait courir deux principaux risques au propriétaire : une situation où le locataire ne paie plus son loyer et la dégradation du bien. L'investisseur peut se retrouver en difficulté lorsque son locataire ne paie plus le loyer, en particulier s'il doit rembourser un crédit. C'est pourquoi il doit souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Ce type d'assurance prend en charge le paiement des loyers, mais également la procédure à l'encontre du locataire concerné.

Pour faire face au risque de dégradation du logement, une assurance spécifique « dégâts des eaux, incendie… » est conseillée, ainsi que l'assurance « propriétaire non-occupant ». On recommande également aux propriétaires de garder une trésorerie équivalente à 5 à 6 mois de loyers pour être en mesure de réaliser des travaux inattendus ou de pouvoir patienter en attendant que l'assurance loyers impayés prenne le relai.

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