Loi Pinel : plafonds de ressources locataire (2023)

Le 29 Avr. 2022

Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destinés aux contribuables français qui réalisent un investissement locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, le gouvernement a mis en place de nombreuses conditions liées au locataire, dont le plafonnement des revenus.

Dans les faits, le bailleur Pinel doit s'engager à mettre en location son bien immobilier à un ou plusieurs locataires qui ne dépassent pas un certain niveau de ressources. Il s'agit d'un critère indispensable pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par le dispositif.

Faisons le point sur le plafonnement des ressources en loi Pinel 2023 et le moyen de le connaître, selon votre situation.

Rappel du dispositif Pinel

Successeur de la loi Duflot, la loi Pinel permet aux particuliers de profiter d'une réduction d'impôts avantageuse, en contrepartie d'un investissement immobilier locatif sur une période initiale de 6 ou 9 ans.

L'un des principaux objectifs de la loi Pinel est de favoriser l'accès aux logements des ménages aux revenus modestes dans les zones tendues (A bis, A et B1).

Ces zones dites « tendues » regroupent les communes, villes et métropoles où la demande en logement locatif est largement supérieure à l'offre.

Dans l'intérêt de favoriser l'accès aux logements neufs Pinel aux foyers intermédiaires dans ces régions, le gouvernement a instauré des plafonds de loyers et de ressources.

Les propriétaires sont ainsi dans l'obligation de louer leur appartement à une certaine tranche de la population, tout en se conformant aux plafonds Pinel. C'est une condition impérative pour pouvoir bénéficier de l'abattement fiscal promis par le dispositif.

En tant que bailleur, vous devez donc vérifier que votre futur locataire correspond au profil défini par l'État.

N'hésitez pas à demander une attestation de ressources ou autres documents justifiant ses revenus avant la signature du contrat de bail.

Ceci est parfaitement légal et vous permettra d'ailleurs de vous assurer de la solvabilité et du sérieux des candidats.

Loi Pinel : quels sont les taux de réduction d'impôt ?

Investir en Pinel vous donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu. Le calcul du taux s'effectue en fonction du coût total de votre investissement et dépend de votre durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.

Ainsi, jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôts du Pinel classique étaient les suivants : 

• 6 ans de location : 12% de déduction fiscale,
• 9 ans : 18%,
• 12 ans : 21%.

À compter du 1er janvier 2023 et l'entrée en vigueur du Pinel Plus, les taux du Pinel classique ont évolué :

• 6 ans d'engagement locatif : 10,5% de réduction d'impôt,
• 9 ans : 15%,
• 12 ans : 17,5%.

Cette dégressivité des taux se poursuit pour l'année 2024 :

• 6 ans d'engagement locatif : 9% de réduction d'impôt,
• 9 ans : 12%,
• 12 ans : 14%.

Seuls les investisseurs qui respectent les nouvelles conditions imposées par le Pinel + pourront profiter des taux pleins (ceux de l'année 2022). Les autres bénéficieront tout de même d'une réduction d'impôt, mais à des taux amoindris.

Les conditions de location lors d'un investissement Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit impérativement être loué vide, à titre de résidence principale du locataire, et pour une durée minimale de 6 ans. Sa mise en location doit avoir lieu au plus tard, 1 an après son acquisition ou l'achèvement de l'immeuble.

Dans le cadre de la loi Pinel, les investissements sont également soumis à un plafonnement des loyers. En tant qu'investisseur, vous ne pouvez donc pratiquer un loyer au-delà des plafonds en vigueur. Cette mesure vise à mettre sur le marché des logements aux loyers modérés.

Pour 2023, le barème Pinel à utiliser est le suivant :

• Zone A bis : 17,62€ / m².
• Zone A : 13,09€ / m².
• Zone B1 : 10,55€ / m².

À noter que le barème de loyer Pinel est réévalué chaque année par le gouvernement.

Déterminer le plafond de revenus locataire : comment faire ?

Pour connaître le plafond de ressources locataire à respecter en loi Pinel, deux éléments sont à prendre en compte :

• La zone géographique du logement neuf (zone A, A bis, B1, B2 ou C),
• La situation familiale du locataire (personne célibataire, en couple, avec ou sans enfants).

Ces deux paramètres déterminent le montant du plafond Pinel pour le locataire.

Les limitations de ressources des locataires pour l'année 2023

Pour être éligible au Pinel, votre locataire doit présenter un niveau de ressources égal ou inférieur aux plafonds réglementaires.

Chaque plafond est différent selon la composition du foyer fiscal du locataire et la zone géographique dont dépend votre logement Pinel.

Plafonds de revenus locataires Pinel 2023

Revenu fiscal du locataire : quel chiffre demander ?

Le simple revenu ou le revenu imposable de votre futur locataire n'est pas le chiffre à considérer pour vérifier son éligibilité à la loi Pinel.

Vous devez rechercher son revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 et le comparer aux valeurs énumérées précédemment, en tenant compte de la composition du ménage et de la zone.

Ce chiffre est mentionné sur l'avis d'imposition du locataire, qui fait partie des documents obligatoires que vous allez demander avant la signature du bail de location.

Si le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire est supérieur au plafond de revenus de la zone géographique dont dépend votre investissement locatif, vous ne pouvez être éligibles aux avantages fiscaux.

Exemples :

Prenons le cas d'un couple résidant à Paris (zone A), deux enfants à charge, avec un revenu fiscal de 90 000 euros. Ce type de profil ne respecte pas les critères de ressources pour l'application de la loi Pinel. Dans ce cas précis, le plafond de revenus à respecter aurait été de 84 708 euros.

Côté investisseur, ce non-respect l'empêche de profiter de la réduction d'impôts Pinel.

FAQ

Comment calculer un loyer Pinel en 2023 ?

La formule de calcul du loyer Pinel 2023 est la suivante : 

Surface utile x Barème Pinel x Coefficient multiplicateur

• La surface utile du logement : elle correspond à la surface habitable additionnée à la moitié de la surface des annexes (balcons, loggias, caves, etc.), dans la limite de 8 m² par logement.
• Le barème des plafonds de loyer en vigueur pour l'année 2023, qui varie selon la zone géographique du logement.
• Le coefficient multiplicateur qui permet d'ajuster le loyer en fonction de la surface du logement. Il est calculé selon la formule 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le résultat ne peut excéder 1,2.

Comment savoir si je suis éligible à la loi Pinel ?

Pour déterminer si vous êtes éligibles au dispositif Pinel, plusieurs critères sont à vérifier. D'abord, le logement doit être neuf ou réhabilité et mis en location pour une durée minimale de 6 ans. Ensuite, vous devez respecter les plafonds de loyer Pinel, ainsi que les plafonds de revenus des locataires établis chaque année.

Plafond de ressources Pinel : net ou brut ?

En réalité, c'est le revenu fiscal de référence (RFR) indiqué sur l’avis d’imposition N-2 du locataire qui est retenu. Cela signifie que pour un bail conclu en 2023, il faut considérer les revenus de 2021 de votre locataire.

Il est donc crucial de comprendre que c'est le revenu net qui est pris en compte, et non le revenu brut. Ce détail peut faire toute la différence lors de l'évaluation de la candidature d'un locataire !