Acheter plusieurs appartements en loi Pinel : possible ?
Le 29 Avr. 2022
Investisseurs : oui, le cumul d'appartements en loi Pinel est possible. Toutefois, certains paramètres sont à prendre en compte, sous peine de perdre l'éligibilité au dispositif.
Voyons tout ce que vous devez savoir à ce sujet !
La loi Pinel : rappel du dispositif
Également appelé « loi Pinel », le dispositif Pinel est une loi tirée du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l'égalité des territoires entre 2014 et 2016. Il s'agit d'une disposition du Code général des impôts.
Il permet à tout contribuable français assujetti à l'impôt sur le revenu de bénéficier d'un avantage fiscal sous forme d'une réduction d'impôt lors d'un investissement immobilier à destination locative.
De plus, pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, le bailleur doit s'engager à louer le bien immobilier au titre de la résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans. Cette durée peut dans certains cas aller jusqu'à 12 ans, maximum.
Pour information, la loi Pinel a été mise en place en remplacement du dispositif Duflot dont elle reprend quelques principales modalités, en plus de certains changements.
Le dispositif Pinel remplit 3 grands objectifs :
- Encourager les particuliers à réaliser des investissements immobiliers locatifs dans le neuf.
- Accélérer la construction de biens dans les villes où la demande locative est accrue.
- Favoriser la mise sur le marché de logements neufs en location à loyer contrôlé et destiné aux familles modestes.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, l'investissement doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Pour les investissements réalisés de 2013 à août 2014, c'est le dispositif Duflot qui s'applique.
Quels avantages grâce à la loi Pinel ?
Investir dans un logement Pinel permet aux bailleurs de profiter d'avantages fiscaux attractifs. Certaines conditions doivent cependant être respectées.
En effet, le bailleur doit s'engager à louer un logement neuf durant une période bien déterminée : 6 ans au minimum, et jusqu'à 12 ans maximum.
Le montant de la réduction d'impôts accordée par l'administration fiscale, lui, varie selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans).
L'investisseur peut d'abord s'engager sur 6 ans ou sur 9 ans. Il a la possibilité de prolonger 2 fois cette durée lorsqu'il s'est engagé sur 6 ans et une fois s'il s'agit d'un engagement de 9 ans.
Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôts Pinel étaient les suivants :
- 6 années de location : 12% de réduction d'impôt,
- 9 années : 18%,
- 12 années : 21%.
Les taux de réductions d'impôts de la loi Pinel ont depuis évolué pour l'année 2023 et 2024.
Pour l'année 2023, les taux de réduction d'impôts Pinel ont été ramenés de 12% à 10,5% pour un investissement locatif sur 6 ans, et de 18% à 15% pour un engagement de location d'une durée de 9 ans.
Pour les investissements Pinel de 12 ans, le taux de réduction d'impôt sera ramené de 21% à 17,5%.
Concernant l'année 2024, les taux seront de nouveau réduits et passeront à 9% pour un investissement Pinel de 6 ans.
En ce qui concerne l'engagement de location de 9 ans et de 12 ans, le taux de réduction sera ramené respectueusement de 12% et de 14% au lieu de 15% et 17,5% en 2023.
La possibilité d'acheter plusieurs appartements en Pinel
Peut-on acheter plusieurs appartements en loi Pinel ? La réponse est oui ! Il est en effet possible de cumuler plusieurs biens immobiliers dans le cadre de la loi Pinel. Ce cumul d'appartements n'est toutefois pas libre et demeure soumis à des réglementations strictes.
Vous ne pouvez réaliser plus de deux investissements maximum par an et par contribuable, en veillant à respecter le double plafond suivant :
- La somme totale investie ne doit pas dépasser 300 000 euros.
- Le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 euros.
Si la somme totale de votre projet personnel excède ce montant, la réduction d'impôt s'appliquera uniquement à hauteur du plafond maximum, à savoir 300 000 euros.
À titre d'exemple, un couple qui investit en 2022 à Bordeaux (zone B1) dans deux studios, dont le prix d'achat est de 150 000 euros chacun, a la possibilité de profiter de la loi Pinel pour chaque logement, en veillant à pratiquer un loyer respectueux des plafonds en vigueur.
L'année suivante, en 2023, supposons que ce même couple décide d'élargir son patrimoine et contracte un nouveau crédit immobilier. Ils décident d'acheter ensemble deux studios supplémentaires à Lille (zone A) au prix de 140 000 euros chacun. Le couple peut également bénéficier de la loi Pinel sur ces deux nouveaux investissements.
L'investisseur Pinel doit également tenir compte du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Si vous investissez dans les DOM-TOM, ce plafond de défiscalisation passe à 18 000 euros.
Enfin, l'achat des appartements doit être acté devant notaire.
Par ailleurs, l'abattement fiscal Pinel n'est accordé qu'à partir de la date d'achèvement des travaux (DAT). Vous devez en faire la demande par le biais de la DAACT, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
Avant de vous lancer dans l'achat d'un appartement Pinel, assurez-vous cependant que les conditions du cumul sont parfaitement respectées.
Ce qu'il faut retenir
Le cumul d'appartements en loi Pinel est possible dans le strict respect des plafonds réglementaires.
En plus de se constituer un patrimoine immobilier stable, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel permet aux acquéreurs de bénéficier d'une réduction d'impôts avantageux.
FAQ
Quel nouveau dispositif viendra compléter la loi Pinel en 2023 ?
À partir de 2023, le dispositif Pinel sera complété par le Pinel +, un nouveau dispositif qui vise à maintenir les taux de réduction d'impôts antérieurs dans certains quartiers spécifiques et sur des critères énergétiques et de qualité.
Le Pinel + permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux pleins de réduction d'impôts, à condition de respecter de nouveaux critères définis par l'article 168 de la loi de finances pour 2021.
Quelle est la durée d'engagement locatif obligatoire en loi Pinel ?
La durée minimale d'engagement de location en loi Pinel est de 6 ans. Le propriétaire a ensuite la possibilité de s'engager pour une durée de 3 ans supplémentaires, puis encore de 3 ans, jusqu'à atteindre un maximum de 12 ans.
Les taux de réduction d'impôt varient en fonction de cette durée d'engagement. Plus la durée est longue, plus le taux de réduction est élevé.
Quelles sont les contraintes du dispositif Pinel ?
Bien que le dispositif Pinel comporte de nombreux avantages, il est assorti de contraintes strictes. L'investisseur doit respecter les limites suivantes :
- Acquisition de deux logements maximum par an.
- Montant total investi limité à 300 000 euros par an.
Il est aussi impératif de respecter les plafonds de loyers et de revenus des locataires, qui varient en fonction de la zone géographique du bien.
