Nouveau DPE 2024 : les principaux changements !

Le 27 Févr. 2024

investissement immobilier

Le mois de février 2024 marque une étape cruciale pour le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avec l'instauration d'une nouvelle réglementation. Il s'agit notamment d'une modification de la méthode de calcul pour les petites surfaces, inférieure à 40 mètres carrés.

Découvrez les transformations majeures apportées par ce tout nouveau DPE !

Qu'est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique ou « DPE » dans l'immobilier ?

Définition du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui évalue la performance énergétique d'un bien immobilier, en estimant sa consommation d'énergie et son impact environnemental.

Créé en 2006, le DPE est devenu un outil indispensable pour informer les propriétaires, locataires et futurs acquéreurs d'un logement sur ses performances énergétiques. Il est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d'un bien.

La méthodologie du DPE évalue notamment la qualité de l'isolation, le système de chauffage utilisé ainsi que la consommation d'eau chaude sanitaire. Le diagnostic de performance énergétique attribue une note allant de A à G, où A représente une excellente performance énergétique et G une très mauvaise performance.

En 2024, le DPE a fait l'objet d'une réforme majeure visant à le rendre plus précis et plus fiable, notamment en prenant mieux en compte la taille des logements et les enjeux climatiques.

Les informations contenues dans le DPE

Le DPE contient des informations essentielles sur l'efficacité énergétique du bien immobilier. Il s'agit notamment de la consommation d'énergie, essentiellement évaluée en kilowattheures par mètre carré et par an, et des émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilogrammes équivalents de dioxyde de carbone.

• Le DPE affiche une étiquette énergie, qui classe le bien en lui attribuant une note de A à G, A étant le plus performant.
• Il propose également des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bien.
• Avec la réglementation de 2024, le DPE contient également des informations concernant la taille du logement, une caractéristique prise en compte pour rendre le diagnostic plus équitable pour les petites surfaces.

Qui est concerné par le DPE ?

Le DPE concerne principalement les propriétaires et locataires d'un bien immobilier. Si vous êtes propriétaire, vous êtes dans l'obligation de fournir un DPE lors de la vente ou de la location de votre bien. Les locataires et acheteurs, quant à eux, peuvent utiliser ces informations pour comparer les performances énergétiques des biens immobiliers.

• Les vendeurs d'un bien doivent réaliser le DPE avant de mettre leur bien en vente.
• Les locataires ou acheteurs potentiels utilisent le DPE pour évaluer la performance énergétique du bien qu'ils envisagent de louer ou d'acheter.
• Les propriétaires de copropriété doivent réaliser un DPE collectif à partir de 2024.

Le DPE s'applique à tous les logements, y compris les petites surfaces de moins de 40 m², qui sont désormais mieux prises en compte dans le calcul du DPE.

Qu'est-ce qui change avec le nouveau DPE en 2024 ?

La nouvelle réforme du DPE, annoncée en février 2024 par le gouvernement, vise à exclure bon nombre de petites surfaces des classes énergétiques F et G. Bien qu'elle ait été publiée récemment, la mesure est déjà critiquée et suscite encore des interrogations de la part des propriétaires.

Le nouveau DPE 2024, plus favorable envers les petites surfaces

Le calcul du DPE (nommé 3CL-DPE), en application depuis le 1er juillet 2021, est aujourd'hui utilisé par tous les diagnostiqueurs. Il s'agit d'un document de référence d'une centaine de pages, composé de tableaux et de formules mathématiques complexes. Cela permet de fournir un DPE unique pour un même logement, peu importe le diagnostiqueur sollicité.

Or, selon de nombreux professionnels de l'immobilier, la méthode actuellement utilisée en matière de déperdition thermique pénalise fortement les petites surfaces. Deux éléments sont notamment pointés du doigt :

1. La comptabilisation de l'eau chaude sanitaire.
2. L'indice de compacité thermique.

Pour faire simple, la méthodologie utilisée à ce jour pose problème : pour deux logements identiques (si ce n'est la superficie), celui de plus petite taille sera systématiquement moins bien classé que son voisin, plus grand. Un constat qui explique que la majorité des studios détiennent la réputation de passoire thermique, quand bien même de sérieux travaux de rénovation sont entrepris.

À ce propos, voici ce que nous apprend l'Ademe, l'Agence de la Transition Écologique :

• En France, 27 % des logements de moins de 40 m² et 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m².

Le but principal de la réforme est donc de corriger ce biais, rendant plus objectif le classement des petites surfaces. De nouvelles pondérations et coefficients devraient s'appliquer pour ce type de logement. Cette nouveauté permettrait aux petites surfaces de gagner jusqu'à 1 ou 2 catégories. Elles s'éloigneraient donc de la catégorie de passoires énergétiques (classes F et G).

Les bailleurs pourront donc continuer à mettre en location leurs biens, sans être obligés d'entamer de nouveaux travaux à court terme.

Quand le nouveau DPE entrera-t-il en vigueur en France ?

Le nouveau DPE entrera en vigueur en France dès le 1er juillet 2024. Cette date a été annoncée par Christophe Béchu, Ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, le 12 février 2024. La réforme aura un impact significatif sur environ 11 % du parc immobilier, notamment les logements de petite taille.

C'est une étape importante pour la Transition Énergétique en France, visant à rendre les évaluations énergétiques des logements plus justes et équitables.

Corriger son DPE et obtenir une nouvelle étiquette

Rendez-vous sur le site de l'Ademe !

Pour corriger votre DPE et obtenir une nouvelle étiquette énergétique, la première étape consiste à vous rendre sur le site de l'Agence de la Transition Écologique (Ademe).

Sur le site, vous aurez accès à un simulateur qui vous permettra de recalculer votre étiquette énergétique. Il vous suffira de renseigner le numéro à 13 caractères de votre DPE, que vous pouvez retrouver sur le document initial. Après avoir entré ce numéro, le simulateur vous donnera une estimation de votre nouvelle étiquette énergétique.

Il est à noter que cette démarche est entièrement gratuite et peut être effectuée par tous les propriétaires de logements de petites surfaces qui ont déjà un DPE.

Enfin, le site de l'Ademe offre également d'autres services utiles tels que l'accès à l'Observatoire DPE. Cet outil en ligne vous permet de retrouver facilement votre DPE et d'obtenir des informations supplémentaires sur la performance énergétique de votre logement.

Une attestation téléchargeable à compter du 1er juillet 2024

À partir du 1er juillet 2024, le site de l'Ademe proposera une fonctionnalité supplémentaire : la génération d'une attestation officielle. En cas de modification de l'étiquette DPE grâce au simulateur, cette attestation, téléchargeable, servira à justifier le changement de performance énergétique. Vous pourrez alors l'annexer au dossier de location ou de vente de votre bien.

Cette attestation sera générée automatiquement et sera disponible gratuitement. Aucune autre intervention d'un diagnostiqueur ne sera nécessaire pour l'obtenir. Il suffira d'entrer le numéro de votre DPE sur le site de l'Ademe.

Pourquoi un nouveau DPE en 2024 ?

Une nouvelle réforme demandée par le gouvernement

Plusieurs figures du gouvernement, comme le Premier Ministre Gabriel Attal, ont réclamé une révision du DPE actuel. Ce dernier déclare vouloir « déverrouiller le logement » et « revoir le DPE ».

Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires, se dit prêt quant à lui « à faire des annonces en vue de corriger les biais induits par les DPE pour ce qui concerne les petites surfaces, c'est-à-dire les biens de moins de quarante mètres carrés ».

Enfin, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, affirme « qu’il faut simplifier le DPE notamment pour que les petites surfaces soient traitées de la même manière que les surfaces plus importantes ». Toujours selon lui, cela est « extrêmement important pour le logement étudiant ».

Le DPE au cœur des préoccupations

Depuis la loi Climat et résilience de 2021, le DPE 2024 a pris une importance grandissante et suscite des préoccupations diverses, notamment en raison de l'impact significatif sur la rénovation énergétique des logements. L'intérêt croissant pour ce diagnostic est lié à plusieurs facteurs. 

• Pression environnementale : face à l'urgence climatique, le DPE devient un outil essentiel pour orienter les efforts de rénovation énergétique. Il permet d'identifier les logements énergivores, dits "passoires thermiques" (classés F et G), qui nécessitent des travaux d'amélioration.
• Enjeux économiques : le DPE influence la valeur des biens immobiliers sur le marché. Un mauvais classement peut impacter le prix de vente ou de location, incitant les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation.
• Réglementations plus strictes : la nouvelle loi DPE 2025 prévoit des restrictions plus importantes pour les logements mal classés, renforçant l'importance d'un bon DPE en 2024.
• Critiques et controverses : la méthode de calcul du DPE, jugée inéquitable pour les petites surfaces, est remise en question. Cela alimente le débat public autour de la réforme.

Une méthode de calcul peu fiable

Le système de calcul du diagnostic de performance énergétique utilisé jusqu'à la réglementation de 2024 présentait des faiblesses importantes.

Notamment, elle se basait sur les factures d'énergie du logement, ce qui ne reflétait pas toujours la réalité de sa performance énergétique. En effet, la consommation d'énergie peut varier en fonction du mode de vie des occupants, qui n'est pas forcément lié à la qualité du bâti.

La méthode du "calcul sur facture", utilisée précédemment, comportait donc un manque de fiabilité. Elle ne prenait pas en compte les spécificités de chaque logement et pouvait donc conduire à des résultats biaisés.

Les petites surfaces jusque-là pénalisées

Les petites surfaces ont souvent été désavantagées par d'anciennes méthodes de calcul du DPE. En effet, des paramètres tels que la taille du ballon d'eau chaude et l'indice de compacité thermique, souvent défavorable pour ces logements, étaient mis en avant.

La réforme du DPE 2024 change la donne. Elle introduit une nouvelle méthode de calcul spécifiquement conçue pour ces logements de moins de 40 m². Cette nouvelle approche repose sur des paramètres plus adaptés aux petites surfaces, permettant ainsi une évaluation plus précise de leurs performances énergétiques.

En conséquence, cette réforme devrait profiter à environ 140 000 logements de petites surfaces. Ces derniers pourront ainsi être maintenus sur le marché sans être injustement pénalisés par leur taille.

Des résultats variables selon les diagnostiqueurs

La variabilité des résultats du DPE en fonction des diagnostiqueurs a été un sujet de préoccupation et de critique récurrent. Ce constat s'explique par le fait que l'évaluation de la performance énergétique d'un logement dépend des méthodes employées par le diagnostiqueur et de son interprétation des données techniques du bâtiment.

Ainsi, il est courant de constater que pour un même logement, le résultat du DPE peut différer significativement d'un diagnostiqueur à un autre, remettant parfois en cause leur professionnalisme.

Pour résoudre ce problème, le nouveau DPE 2024 prévoit une réforme de la certification des diagnostiqueurs avec une meilleure formation et un renforcement des contrôles.

Côté propriétaires, afin que le DPE soit le plus précis possible, il est vivement recommandé de préparer le diagnostic en fournissant un maximum d'informations au diagnostiqueur.

Des conflits d'intérêts

Dans le cadre de la mise en œuvre du nouveau DPE 2024, des préoccupations concernant les possibles conflits d'intérêts ont été soulevées. Ces conflits peuvent survenir lorsque les propriétaires, qui sont ceux qui paient les diagnostiqueurs, peuvent exercer une pression pour obtenir des résultats favorables.

Cette situation pourrait conduire à des résultats de DPE biaisés, ne reflétant pas la véritable performance énergétique du bâtiment. Le gouvernement a pris en compte ces inquiétudes et la nouvelle réglementation prévoit des mesures pour renforcer l'indépendance des diagnostiqueurs et assurer la fiabilité des diagnostics.

DPE 2024 : les obligations liées à cette nouvelle réglementation

Le nouveau DPE 2024 met en place des obligations spécifiques pour les propriétaires et les professionnels du domaine.

• Les bailleurs doivent réaliser un nouveau DPE avant de mettre en vente ou en location leur bien. Cette obligation vise à garantir une évaluation plus précise de la performance énergétique du bien, surtout pour les logements de petite taille.

• Les propriétaires ayant un bien classé en catégorie énergie E sont désormais tenus de réaliser des travaux de rénovation avant le 1er janvier 2025 pour améliorer la performance énergétique de leur logement.

• Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés ont l'obligation de suivre la nouvelle méthode de calcul du DPE qui prend en compte les spécificités des logements de moins de 40 m².

Un non-respect de ces obligations peut mener à des sanctions financières pour les propriétaires.

Avoir un bon DPE en 2024 : à quel prix ?

Le coût d'un bon DPE peut varier en fonction de plusieurs critères. Selon les données de l'Ademe, le prix moyen d'un DPE en 2024 se situe entre 100 et 250 euros. Il est à noter que les tarifs ne sont pas réglementés en France, ce qui signifie que chaque diagnostiqueur immobilier est libre de fixer son propre prix.

Les facteurs pouvant influencer le coût d'un DPE incluent :

• La taille du logement : un grand logement nécessite généralement plus de temps pour réaliser le diagnostic, ce qui peut augmenter le coût.
• La complexité du logement : les logements avec des systèmes de chauffage ou d'isolation complexes peuvent nécessiter un diagnostic plus détaillé.
• La localisation du bien : dans certaines régions comme Lille, Lyon ou Paris, le coût d'un DPE peut être plus élevé en raison de la concurrence ou du coût de la vie.
• Le profil du diagnostiqueur : certains professionnels peuvent facturer plus cher en fonction de leur expérience, de leur réputation ou de leur certification.

Pour obtenir le meilleur tarif, il est recommandé de demander plusieurs devis auprès de différents professionnels. Cela permet de faire jouer la concurrence et de bénéficier d'un tarif plus avantageux.

En revanche, il ne faut pas négliger la qualité et la fiabilité du diagnostic. Un bon DPE est un investissement qui peut s'avérer rentable à long terme, en améliorant la valeur de votre bien immobilier et en vous permettant de réaliser des économies d'énergie.

Enfin, il est important de savoir que la réalisation du DPE est à la charge du propriétaire du logement. Il s'agit donc d'un coût à prévoir dans le budget lié à la vente ou à la location de votre bien.

Comment est calculé le DPE en 2024 ?

Le calcul du DPE en 2024 s'appuie sur une méthode rénovée pour être plus précise et juste, surtout pour les petits logements. Ce système, nommé 3CL-DPE, s'intéresse à la consommation d'énergie en kWh/m²/an et aux émissions de gaz à effet de serre en kgCO2/m²/an.

• Pour estimer la consommation d'énergie, elle tient compte des caractéristiques du bâti (isolation, système de chauffage, taille du logement) et des usages standards (nombre d'occupants, température de confort).

• Pour les émissions de gaz à effet de serre, elle prend en compte le type d'énergie utilisée (électricité, gaz, fioul, etc.) et son facteur d'émission de CO2.

Avec cette méthode, le DPE n'est plus basé seulement sur les factures d'énergie, mais sur un modèle de calcul qui reflète mieux la performance intrinsèque du logement. C'est un progrès majeur pour les petits logements qui étaient souvent défavorisés par l'ancien calcul.

FAQ

Que veut dire DPE ?

DPE est l'acronyme de "Diagnostic de Performance Énergétique". Il permet de renseigner la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment. Cet outil de mesure est inscrit aux articles L126-26 à L126-33 du code la construction et de l'habitation (CCH).

Quel DPE pour 2025 ?

La loi DPE 2025 envisage des modifications importantes pour le secteur immobilier. Les logements classés G sur le DPE seront interdits de mise en location dès 2025. Cette mesure vise à accélérer la rénovation des biens les moins performants sur le plan énergétique.

Alors que le DPE individuel est déjà en vigueur pour tous les biens immobiliers, le DPE collectif en copropriété sera rendu obligatoire progressivement :

• En 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots,
• En 2025 pour ceux entre 50 et 200 lots,
• En 2026 pour ceux de moins de 50 lots.

Ces changements reflètent l'engagement de la France en faveur de la lutte contre le changement climatique.