Le 21 sept. 2022
La loi Pinel est aujourd'hui l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus des Français. Dans les faits, elle permet aux investisseurs de bénéficier d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction de leur impôt sur le revenu.
Bien qu'elle soit toujours d'actualité, nombreux se demandent s'il est encore intéressant d'investir en loi Pinel en cette année 2024. Voyons cela ensemble !
Oui, il est encore temps d'investir en Pinel
Même si le Pinel classique est devenu moins intéressant depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires-bailleurs peuvent encore investir avec le dispositif et bénéficier de réductions d'impôts attractives :
10,5 % du prix d'acquisition du bien pour un engagement de location sur 6 ans (9 % en 2024),
15 % sur 9 ans (12 % en 2024),
17,5 % sur 12 ans (14 % en 2024).
Vous l'aurez compris : investir en Pinel était plus intéressant en 2023 qu'en 2024 en raison de la baisse des taux de réduction d'impôt.
En tant qu'investisseur, l'unique façon de conserver les taux de réduction d'impôts originels (12, 18 et 21 %) est de se conformer aux nouvelles exigences du dispositif Pinel Plus, en plus des conditions déjà existantes.
Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez commencer par investir dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif : la zone A, A bis et B1. Il s'agit des villes où le marché locatif est le plus tendu : la région parisienne, le Genevois français, la Côte d'Azur ainsi que les grandes métropoles françaises et les départements d'Outre-mer.
Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2018, sauf dérogation préfectorale.
Vous êtes également tenu de respecter les plafonds de loyer Pinel, ainsi que le plafond de ressources de votre locataire. Pour ce dernier, vous devez considérer son revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, disponible sur son avis d'imposition.
Une fois la durée d'engagement locatif arrivée à échéance, vous pouvez choisir de revendre votre appartement Pinel pour réaliser une éventuelle plus-value.
Le dispositif Pinel, c'est quoi ?
Venue en remplacement du dispositif Duflot, la loi Pinel a été instaurée par le gouvernement dans le cadre du Plan de relance du logement. Le dispositif se base sur le principe d'acheter pour louer. Elle s'applique aux investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Pour rappel, la loi Pinel poursuit 3 objectifs majeurs :
Encourager les particuliers à investir dans l'immobilier locatif neuf,
Stimuler la construction de logements dans les villes soumises à un déséquilibre entre l'offre et la demande locative.
Développer l'offre de biens immobiliers locatifs aux loyers contrôlés.
Depuis le 1er janvier 2021, seuls les biens immobiliers établis dans un bâtiment d'habitation collectif sont concernés par le dispositif de défiscalisation Pinel (art. 161 de la loi de finances pour 2020). En d'autres termes, les maisons individuelles ne sont plus éligibles aux avantages fiscaux du dispositif.
D'abord prolongée jusqu'au 31 décembre 2022, la loi Pinel a depuis été étendue par le Parlement jusqu'au 31 décembre 2024.
Les avantages d'un investissement en Pinel
Investir dans un logement Pinel présente de nombreux avantages.
Tout d'abord, l'investissement locatif Pinel ouvre droit à un abattement fiscal dont le montant peut aller jusqu'à 17,5 % en 2023 (14 % en 2024).
Par ailleurs, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer leur bien à un membre de la famille (ascendant ou descendant), à condition que ce dernier n'appartienne pas au même foyer fiscal. Le logement doit être mis en location à titre de résidence principale du locataire.
Ils ont également la possibilité de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers comme :
Les provisions pour charges de copropriété,
Les frais de gestion locative,
Les dépenses d'entretien et de réparation,
Les intérêts d'emprunt,
Les frais de garantie du prêt,
La taxe foncière.
L'investissement Pinel est aussi particulièrement avantageux sur le plan environnemental. En effet, depuis le 1er janvier 2022, tous les permis de construire déposés doivent se conformer aux exigences de la nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020. Il s'agit de la dernière norme environnementale en vigueur qui s'impose aux nouvelles constructions.
Ainsi, les locataires comme les propriétaires profitent d'un niveau de confort intérieur optimal, tout en faisant des économies considérables sur la facture d'énergie.
Par ailleurs, en réalisant un investissement immobilier Pinel, vous profiterez de différentes garanties liées à la construction de votre logement :
La garantie de parfait achèvement,
La garantie biennale,
La garantie décennale.
Celles-ci imposent à l'entreprise ayant réalisé les travaux de réparer les éventuels dommages ou les équipements dysfonctionnels dans le logement pendant une durée déterminée.
En résumé, opter pour un programme neuf et investir en Pinel est un choix judicieux et particulièrement intéressant. En plus de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus supplémentaires, les bailleurs ont la possibilité de réduire leurs impôts.
Pinel 2024 : quelle différence par rapport à 2023 et 2022 ?
L'année 2023 a marqué un tournant pour la loi Pinel. En effet, depuis le 1er janvier de cette même année, la loi Pinel (telle que nous la connaissons) cohabite avec un tout nouveau dispositif : le Pinel Plus ou « Super Pinel ». Les deux dispositifs resteront en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2024. Passée cette date, le Pinel disparaîtra définitivement.
Comme pour l'année 2022 et 2023, la réduction d'impôt Pinel accordée en 2024 est proportionnelle à la durée de location. Elle est calculée à partir du prix de revient du logement, dans la double limite de 300 000 euros et d'un plafond de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
Toutefois, c'est au niveau des taux de réduction d'impôt que le changement s'opère.
Taux de réduction d'impôts Pinel pour 2022, 2023 et 2024
| Durées de location | 2022 | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Jusqu'au 31 décembre 2022, pour un montant d'investissement maximal (300 000 euros), la déduction fiscale Pinel pouvait atteindre jusqu'à 63 000 euros. En 2023, pour un même montant d'investissement, la réduction d'impôt maximale est de 52 500 euros. En 2024, il est de 42 000 euros.
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FAQ
Quand est programmé la fin de la défiscalisation Pinel ?
La fin du dispositif Pinel est officiellement programmée pour le 31 décembre 2024, comme annoncé par le gouvernement français. À partir du 1er janvier 2025, ce dispositif de défiscalisation ne sera plus en vigueur, ce qui signifie que les bailleurs ont jusqu'à la fin de l'année 2024 pour acquérir un bien immobilier en loi Pinel.
Il est à noter qu'aucun autre dispositif ne viendra remplacer la loi Pinel après cette date. C'est donc la dernière occasion pour les propriétaires de profiter de la réduction d'impôt associée à ce dispositif.
Est-ce le bon moment pour placer en loi Pinel ?
Même si le dispositif Pinel prend fin au 31 décembre 2024, il reste encore du temps pour en bénéficier. Ainsi, si vous avez un projet d'investissement locatif, il peut être intéressant de l'initier avant cette date butoir. De plus, bien que les taux de réduction d'impôt soient moins avantageux que par le passé, ils restent tout de même attractifs.
Quelles sont les villes les plus rentables en Pinel ?
Le rendement d'un investissement Pinel dépend bien évidemment de la ville choisie. Alors que certaines villes sont à éviter, d'autres se distinguent particulièrement par leur potentiel locatif et leur attractivité.
Toulouse est actuellement la ville la plus rentable pour investir en loi Pinel. Grâce à son dynamisme économique et à sa population croissante, elle offre de belles opportunités.
Paris, malgré des prix au m² élevés, reste une valeur sûre. Il est globalement recommandé de se concentrer sur l'est et le nord-est de l'Île-de-France, en particulier les 9e, 10e, 11e, 13e, 15e et 17e arrondissements.
Bordeaux est une autre ville à considérer. Son marché immobilier est en pleine expansion et ses perspectives de croissance sont solides.
Nantes, la "capitale verte européenne", attire de nombreuses entreprises et étudiants, ce qui en fait une ville attractive pour l'investissement immobilier.
Enfin, Rennes propose de belles rentabilités, malgré des prix au m² plutôt élevés dans le neuf. Sa situation économique dynamique et son taux de chômage inférieur à la moyenne nationale en font un choix intéressant pour investir en Pinel.
