Faut-il investir en loi Pinel en 2023 et 2024 ?
Le 21 Sept. 2022
La loi Pinel est aujourd'hui l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus des Français.
Dans les faits, elle permet aux investisseurs de bénéficier d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction de leur impôt sur le revenu.
Bien qu'elle soit toujours d'actualité, nombreux se demande s'il est encore intéressant d'investir en loi Pinel en 2023, et pour l'année 2024 qui arrive. Voyons cela ensemble !
Oui, il est encore temps d'investir en Pinel
Même si la loi Pinel classique devient moins intéressante à compter du 1er janvier 2023, les propriétaires-bailleurs peuvent tout de même bénéficier d'une réduction d'impôts attractive : 10,5% du prix d'acquisition pour un engagement de location sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.
À noter que la dégressivité des taux de réduction d'impôts Pinel se poursuivra pour l'année 2024 :
- 6 ans de location : 9% de réduction d'impôt,
- 9 ans : 12%,
- 12 ans : 14%.
Étant donné que la déduction fiscale s'avère moins importante, investir en loi Pinel demeure donc plus intéressant en 2023 qu'en 2024.
En tant qu'investisseur Pinel, l'unique façon de conserver les taux de réduction d'impôts originels (12, 18 et 21%) est de se conformer aux nouvelles conditions du Pinel Plus, en plus des conditions déjà existantes.
Pour rappel, pour bénéficier de la déduction fiscale, vous devez commencer par investir dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif Pinel : la zone A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2018, sauf dérogations préfectorales.
Vous êtes également tenu de respecter les plafonds de loyer Pinel, ainsi que le plafond de ressources de votre locataire. Pour ce dernier, vous devez considérer son revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, disponible sur son avis d'imposition.
Principe du dispositif Pinel
Venue en remplacement du dispositif Duflot, la loi Pinel a été instauré par le gouvernement dans le cadre du Plan de Relance du logement.
Concrètement, la loi Pinel se base sur le principe d'acheter pour louer. Elle s'applique aux investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Pour rappel, la loi Pinel poursuit 3 objectifs majeurs :
- Encourager les particuliers à investir dans l'immobilier locatif neuf,
- Stimuler la construction de logements dans les villes soumises à un déséquilibre entre l'offre et la demande locative.
- Développer l'offre de biens immobiliers locatifs aux loyers contrôlés.
Depuis le 1er janvier 2021, seuls les biens immobiliers établis dans un bâtiment d'habitation collectif sont concernés par le dispositif de défiscalisation Pinel (art. 161 de la loi de finances pour 2020).
En d'autres termes, les maisons individuelles ne sont plus éligibles aux avantages fiscaux du dispositif.
D'abord prolongée jusqu'au 31 décembre 2022, la loi Pinel a depuis été étendue par le Parlement jusqu'au 31 décembre 2024.
Les avantages d'un investissement en Pinel
Investir dans un logement Pinel présente de nombreux avantages, y compris pour l'année 2023 et 2024.
Tout d'abord, l'investissement locatif Pinel ouvre droit à un abattement fiscal dont le montant total peut aller jusqu'à 17,5% en 2023, et à 14% à compter de 2024.
Par ailleurs, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer leur bien à un membre de la famille (ascendant ou descendant), à condition que celui-ci n'appartienne pas au même foyer fiscal.
Les propriétaires d'un logement Pinel ont également la possibilité de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers comme :
- Les provisions pour charges de copropriété,
- Les frais de gestion locative,
- Les dépenses d'entretien et de réparation,
- Les intérêts d'emprunts,
- Les frais de garantie du prêt,
- La taxe foncière.
L'investissement Pinel est aussi particulièrement avantageux sur le plan environnemental. En effet, depuis le 1er janvier 2022, tous les permis de construire déposés doivent se conformer aux exigences de la nouvelle réglementation environnementale, la RE 2020. Il s'agit de la dernière norme environnementale en vigueur qui s'impose aux nouvelles constructions.
Ainsi, les locataires comme les propriétaires profitent d'un niveau de confort intérieur optimal, tout en faisant des économies considérables sur la facture d'énergie.
Par ailleurs, en réalisant un investissement immobilier Pinel, vous profiterez de différentes garanties liées à la construction de votre logement :
- La garantie de parfait achèvement,
- La garantie biennale,
- La garantie décennale.
Celles-ci imposent à l'entreprise ayant réalisé les travaux de réparer les éventuels dommages ou les équipements dysfonctionnels dans le logement pendant une durée déterminée.
Vous l'aurez compris : opter pour un programme immobilier neuf et investir en Pinel est un choix judicieux et particulièrement intéressant. En plus de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus supplémentaires, les bailleurs ont la possibilité de réduire leurs impôts.
Pinel 2023 et 2024 : quelle différence par rapport à 2022 ?
L'année 2023 marque un tournant pour la loi Pinel. En effet, depuis le 1er janvier de cette même année, la loi Pinel (telle que nous la connaissons) cohabite avec un tout nouveau dispositif : le Pinel Plus ou « Super Pinel ».
Les deux dispositifs resteront en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2024. Passée cette date, le Pinel Plus remplacera définitivement l'ancien dispositif.
Comme pour l'année 2022, la réduction d'impôt Pinel accordée en 2023 (et 2024) est proportionnelle à la durée d'engagement de location. Elle est calculée à partir du prix de revient du logement, dans la double limite de 300 000 euros et d'un plafond de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
Toutefois, c'est au niveau des taux de réduction d'impôt que le changement s'opère.
Taux de réductions d'impôts Pinel pour 2022, 2023 et 2024
| Durées de location | 2022 | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Jusqu'au 31 décembre 2022, pour un montant d'investissement maximal (300 000 euros), la déduction fiscale Pinel pouvait atteindre jusqu'à 63 000 euros. En 2023, pour un même montant d'investissement, la réduction d'impôt maximale est de 52 500 euros. En 2024, il est de 42 000 euros.
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FAQ
Quel avenir pour la défiscalisation Pinel ?
L'avenir de la loi Pinel est marqué par des changements majeurs. Le gouvernement a annoncé la fin du dispositif en décembre 2024, une première depuis sa création en 2014. Toutefois, aucune autre mesure de défiscalisation n'a encore été annoncée par le gouvernement.
Est-ce le bon moment pour placer en loi Pinel ?
Même si le dispositif prend fin au 31 décembre 2024, il reste encore du temps pour en bénéficier. Ainsi, si vous avez un projet d'investissement locatif, il peut être intéressant de l'initier avant cette date butoir. De plus, bien que les taux de réduction d'impôt soient moins avantageux que par le passé, ils restent tout de même attractifs.
Quelles sont les villes les plus rentables en Pinel ?
Le rendement d'un investissement Pinel dépend bien évidemment de la ville choisie. Certaines d'entres elles se distinguent particulièrement par leur potentiel locatif et leur attractivité.
- Toulouse est actuellement la ville la plus rentable pour investir en loi Pinel. Grâce à son dynamisme économique et à sa population croissante, elle offre de belles opportunités.
- Paris, malgré des prix au m² élevés, reste une valeur sûre. Il est globalement recommandé de se concentrer sur l'est et le nord-est de l'Île-de-France, en particulier les 9e, 10e, 11e, 13e, 15e et 17e arrondissements.
- Bordeaux est une autre ville à considérer. Son marché immobilier est en pleine expansion et ses perspectives de croissance sont solides.
- Nantes, la "capitale verte européenne", attire de nombreuses entreprises et étudiants, ce qui en fait une ville attractive pour l'investissement immobilier.
- Enfin, Rennes propose de belles rentabilités, malgré des prix au m² plutôt élevés dans le neuf. Sa situation économique dynamique et son taux de chômage inférieur à la moyenne nationale en font un choix intéressant pour investir en Pinel.
