Loi Pinel : les villes à éviter en 2022
Le 19 Mai 2022
La Loi Pinel est un dispositif qui permet d'investir dans l'immobilier neuf en échange d'intéressants avantages fiscaux.
Vous comptez profiter de taux d'emprunt bas pour investir dans le neuf à travers ce mécanisme de défiscalisation ? Pour rentabiliser votre investissement, ne choisissez pas n'importe quelle ville pour acheter un bien (appartement ou maison). Toutes les villes n'offrent en effet pas les mêmes garanties de rentabilité.
Découvrez les lieux ou endroits à éviter absolument dans le cadre d'un investissement Pinel !
Dispositif Pinel : les zones éligibles
Avant de présenter les endroits à éviter pour investir en Pinel, il est important de préciser que ce dispositif n'est valable que dans certaines villes de la France. On distingue trois zones géographiques éligibles à savoir : la Zone A bis, la Zone A et la Zone B1. Quoi qu'il en soit, si vous mettez en œuvre un projet d'investissement locatif en dehors de ces zones, le dispositif Pinel ne vous sera pas appliqué. Chaque zone A bis, A, et B1 comprend un périmètre de villes bien précis.
La Zone A bis
Cette zone Pinel prend en compte Paris et sa proche banlieue. Six différents départements se trouvent dans la zone A bis :
- Paris (75)
- Les Yvelines (78)
- Les Hauts-de-Seine (92)
- La Seine-Saint-Denis (93)
- Le Val-de-Marne (94)
- Le Val-d'Oise (95)
La particularité de la zone A bis est qu'elle regroupe essentiellement les endroits où le marché de l'immobilier locatif est très tendu. Une liste exhaustive des villes éligibles à la loi Pinel est disponible pour chaque département figurant dans la zone.
La Zone A
La zone A de la loi Pinel comprend l'agglomération de Paris et le Genevois français. Elle englobe également certaines communes de la Côte d'Azur (dans les Alpes-Maritimes et le Var). On y trouve par ailleurs certaines villes comme Lyon, Villeurbanne, Lille, Ajaccio, Chamonix, Megève, Montpellier et Aix-Marseille. À l'instar de la zone A bis, les prix des logements sont élevés dans la zone A.
Tous les logements acquis dans cette zone peuvent ainsi bénéficier des avantages de la loi Pinel.
La Zone B1
La zone B1 concerne les villes de plus de 250 000 habitants. Celles-ci présentent la particularité d'être moins tendues en matière de croissance démographique et de pénurie de logements.
Elles sont toutefois dynamiques puisque de nombreux projets y sont programmés pour améliorer la qualité de vie des populations. La Corse et les départements et régions d'outre-mer (Martinique, Mayotte, Guadeloupe…) font partie intégrante de la zone B1. De plus, les villes de Nantes, Bordeaux et Grenoble appartiennent également à cette zone Pinel.
Si les zones A bis, A et B1 sont éligibles pour accueillir des projets immobiliers neufs, les zones B2 et C sont, quant à elles, exclues du dispositif. Concrètement, il est impossible de monter un dossier loi Pinel pour le compte de ces endroits, sauf en cas de dérogations préfectorales. En tout état de cause, si vous souhaitez investir dans la pierre grâce à la loi Pinel, vérifiez si la ville que vous avez choisie est éligible.
Loi Pinel : la liste des villes à éviter
Lorsque l'on envisage d'investir en Pinel, il est préférable d'éviter d'acquérir des biens à louer dans certaines zones. Il s'agit généralement des villes et communes appartenant aux zones B2 et C. Ces zones sont en effet inéligibles à la défiscalisation Pinel à moins qu'une dérogation préfectorale ait été octroyée à la commune. En réalité, la zone B2 regroupe les communes qui se trouvent dans les milieux périurbains et dans les régions faiblement très peu peuplées. La zone C, quant à elle, concerne toutes les communes situées en milieu rural.
Quoi qu'il en soit, les villes et communes des zones B2 et C ne pas sont avantageuses pour investir en Pinel. Elles présentent en effet une demande locative très faible, voire inexistante. Même avec une dérogation préfectorale, si vous investissez dans ces villes, vous ne rentabiliserez pas l'argent dépensé.
Pour ce faire, nous vous recommandons de privilégier les zones Pinel A bis, A et B1. Ces villes loi Pinel enregistrent de fortes demandes locatives. En investissant dans ces communes, vous trouverez ainsi plus facilement des locataires. De même, vous obtiendrez les réductions d'impôts liées à la mise en location d'un bien immobilier en Pinel.
Investissement Pinel : comment lutter contre les vacances locatives ?
Les vacances locatives sont un véritable cauchemar pour les investisseurs immobiliers. Elles représentent des manques à gagner qui affectent la rentabilité du bien. En réalité, une vacance locative désigne la période durant laquelle l'appartement ou la maison est inoccupé. Plus précisément, il s'agit de la période qui sépare le moment où le locataire initial déménage du bien immobilier et le moment où un nouveau locataire emménage.
Dans le contexte d'un investissement locatif Pinel, les vacances locatives possèdent de lourdes conséquences pour le propriétaire du bien immobilier. Lorsque celles-ci durent pendant un certain temps, il est en effet possible de perdre les avantages fiscaux.
De plus, étant donné qu'aucun loyer n'est perçu lors des vacances locatives, l'investisseur ne pourra pas rembourser les mensualités de son crédit. Pour éviter ce genre de situations, n'investissez pas dans les villes ou communes isolées. Autrement dit, évitez les logements situés en zones B2 et C.
Portez plutôt votre choix sur les zones à forte demande locative pour une meilleure rentabilité de votre investissement.
Pour conclure
En définitive, le choix de l'emplacement constitue un véritable enjeu pour les futurs investisseurs. Avant de prendre votre décision, assurez-vous de bien vérifier le zonage Pinel des appartements ou maisons qui vous seront proposés par les agences immobilières.
Misez uniquement sur des biens qui se situent dans les zones A bis, A et B1. De plus, évitez d'acheter votre bien immobilier dans les zones B2 et C (loi Pinel liste villes à éviter ci-dessus). Si cela va vous priver des réductions fiscales au titre de la loi Pinel, vous aurez également très peu de chances de louer le bien.
Les villes ou communes des zones B2 et C sont très peu attractives sur le marché immobilier. De ce fait, l'offre immobilière est bien souvent plus élevée que la demande dans ces villes. À l'inverse, investir en Pinel peut s'avérer très pertinent dans plusieurs villes de France, au vue de la demande locative très forte.
L'unique solution contre les risques locatifs en investissement Pinel est de prendre les informations nécessaires sur les communes ou les villes qui vous intéressent. Si ces dernières sont classées en zone B2 et C, il vaut mieux vous abstenir d'y placer vos fonds.
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