La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux particuliers de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants, à condition d'investir dans l'immobilier locatif dans le neuf ou l'ancien rénové.

Vous comptez profiter de taux d'emprunt bas pour investir dans le neuf à travers ce mécanisme de défiscalisation ? Pour rentabiliser votre investissement, ne choisissez pas n'importe quelle ville pour acheter un bien (appartement ou maison). Toutes les villes n'offrent en effet pas les mêmes garanties de rentabilité.

Découvrez les lieux ou endroits à éviter absolument dans le cadre d'un investissement locatif Pinel !

TABLE DES MATIÈRES

Dispositif Pinel : les zones éligibles en France

Avant de présenter les endroits à éviter pour un investissement Pinel, il est important de rappeler que ce dispositif n'est valable que dans certaines villes et régions de France. On parle de zonage Pinel.

En 2024, trois zones géographiques sont éligibles à la loi Pinel : A bis, A et B1. Si vous investissez en dehors de ces zones, le dispositif Pinel ne vous concerne pas.

La zone A bis

Il s'agit de la zone Pinel la plus tendue de France. Elle prend en compte la capitale Paris et sa proche périphérie.

Six départements (dont 76 communes) se trouvent dans la zone A bis :

  • Paris (75),

  • Les Yvelines (78),

  • Les Hauts-de-Seine (92),

  • La Seine-Saint-Denis (93),

  • Le Val-de-Marne (94),

  • Le Val-d'Oise (95).

Le prix d'achat des appartements, tout comme les loyers, y sont particulièrement élevés.

La zone A

La zone A Pinel comprend toutes les villes d'Île-de-France qui ne figure pas dans la zone A bis. Elle englobe également certaines municipalités de la Côte d'Azur, dans les Alpes-Maritimes et le Var.

On y trouve par ailleurs les plus grandes métropoles françaises comme Lille, Lyon, Montpellier, Aix-en-Provence, Marseille, Nice, Ajaccio, Villeurbanne, Chamonix et Megève.

Ce sont des agglomérations intéressantes avec de nombreux atouts, tant sur plan économique que sur le plan locatif. La demande de logement y est largement supérieure à l'offre.

Les loyers, eux aussi, font partie des plus élevés de France.

Tous les logements neufs ou anciens réhabilités acquis dans ce périmètre peuvent ainsi bénéficier de la réduction d'impôt Pinel. Comptez jusqu'à 17,5% d'abattement fiscal avec le dispositif Pinel classique. En revanche, si vous respectez les conditions du Pinel Plus, ce taux grimpe à 21%.

La zone B1

La zone B1 englobe les agglomérations de France de plus de 250 000 habitants. L'état du marché immobilier y est plus clément que dans les autres périmètres du dispositif.

Malgré tout, les villes présentes dans cette zone restent dynamiques puisque de nombreux projets y sont programmés pour améliorer la qualité de vie des habitants. Elles sont aussi bien desservies par les transports en commun.

La grande couronne parisienne, la Corse et les départements et régions d'Outre-mer (Martinique, Mayotte, Guadeloupe, etc.) font partie intégrante de la zone B1. Les agglomérations de Nantes, Bordeaux et Grenoble appartiennent également à cette zone Pinel.

Les bailleurs qui achètent un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) dans la zone B1 peuvent ainsi bénéficier de la réduction d'impôt Pinel qui peut atteindre jusqu'à 21% du montant de l'acquisition, répartie sur une période de 12 ans.

Qu'en est-il des zones B2 et C ?

Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif fiscal Pinel et par conséquent, de la réduction d'impôt. Concrètement, il est impossible de monter un dossier loi Pinel pour le compte de ces endroits, sauf dérogations préfectorales.

Qu'importe votre projet, si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif grâce à la loi Pinel, vérifiez que la ville que vous avez choisie est éligible.

Immobilier neuf Pinel : liste des villes où il ne faut pas investir

Lorsque l'on envisage d'investir en Pinel, il est préférable d'éviter d'acquérir des biens à louer dans certains emplacements. Il s'agit généralement des villes et communes appartenant aux zones B2 et C.

Ces espaces sont effectivement inéligibles à la défiscalisation Pinel depuis le 1er janvier 2018, à moins qu'une dérogation préfectorale ait été octroyée à la commune.

En réalité, la zone B2 regroupe les communes qui se trouvent dans les milieux périurbains et dans les régions faiblement peuplées. Sisteron, Gap, Quimper, Alès, Angers, Laval et Saint-Étienne sont des exemples de communes appartenant à ce périmètre.

La zone C, quant à elle, concerne toutes les municipalités situées en milieu rural.

Quoi qu'il en soit, les villes des zones B2 et C ne sont pas avantageuses pour investir en Pinel. Elles présentent en effet une demande locative très faible, voire inexistante. Même avec une dérogation préfectorale, si vous investissez dans ces villes, vous ne rentabiliserez pas l'argent dépensé.

Pour ce faire, nous vous recommandons de privilégier les zones Pinel A bis, A et B1. En effet, les villes situées dans ces zones Pinel enregistrent de fortes demandes locatives. En réalisant un investissement locatif dans ces communes, vous avez l'assurance de trouver plus facilement des locataires.

En plus, vous deviendrez éligible à la réduction d'impôts liée à la mise en location de votre logement sous le mécanisme Pinel. En retour, vous devez évidemment respecter tous les critères d'éligibilité au dispositif : conditions liées au locataire Pinel, conditions de location, etc.

Investissement Pinel : comment lutter contre les vacances locatives ?

Les vacances locatives sont un véritable cauchemar pour les investisseurs immobiliers. Elles représentent un manque à gagner considérable.

Dans les faits, une vacance locative désigne la période durant laquelle l'appartement ou la résidence est inoccupé. Plus précisément, il s'agit de la période qui sépare le moment où le locataire initial déménage du logement et le moment où un nouveau locataire y emménage.

Dans le cadre d'un investissement immobilier Pinel, les vacances locatives peuvent avoir de lourdes conséquences pour le propriétaire du logement. En plus de ne pas percevoir les loyers, ce dernier peut perdre l'avantage fiscal lorsque le phénomène perdure trop longtemps.

Par conséquent, étant donné qu'aucun loyer n'est perçu lors des vacances locatives, l'investisseur ne pourra pas rembourser les mensualités de son crédit immobilier.

Pour éviter ce genre de situation, n'investissez pas dans les communes isolées. Autrement dit, évitez les logements situés en zones B2 et C.

Choisir sa ville Pinel : ce qu'il faut retenir

En matière de loi Pinel, le choix de la ville où investir constitue un véritable enjeu pour les bailleurs. Avant de prendre une quelconque décision, assurez-vous de bien vérifier le zonage Pinel des biens qui vous seront proposés par les agences immobilières. Vous pouvez aussi réaliser une simulation Pinel par vous-même afin d'être certain d'être éligible au dispositif.

Misez uniquement sur des biens qui se situent dans les zones A, A bis et B1. Ces dernières présentent de nombreux atouts et offrent un cadre favorable à votre projet immobilier.

À l'inverse, évitez tout achat immobilier dans les zones B2 et C. En plus de vous empêcher de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, vous aurez également très peu de chance mettre en location votre bien. Même constat si votre projet est de revendre votre appartement Pinel au terme de la période d'engagement locatif : il vous sera plus difficile de trouver un acheteur potentiel.

En effet, les villes et communes de ces zones sont généralement très peu attractives sur le marché immobilier. C'est pourquoi l'offre immobilière est bien souvent plus élevée que la demande.

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Questions fréquentes

Dans quelle ville investir en 2024 ?

Pour choisir la ville où investir en 2024, il est essentiel d'évaluer la tension du marché locatif, c'est-à-dire la différence entre l'offre et la demande de logement.

Outre l'emplacement, il est également important de prendre en compte le dynamisme économique de la ville, qui peut influencer la demande de location. Une ville avec une économie en croissance peut attirer de nouveaux habitants et donc augmenter la demande de logement.

À l'inverse, une ville en déclin économique peut voir sa demande locative diminuer.

Quelles sont les villes les plus rentables en Pinel ?

Certaines villes se distinguent par leur attractivité et leur dynamisme économique, qui se reflètent dans une forte demande locative.

Parmi elles, Toulouse vient en tête. Avec une population croissante et une économie dynamique, elle promet de belles perspectives de rendement.

Paris et ses arrondissements, en particulier le 9e, 10e, 11e, 13e, 15e et 17e, sont également des zones rentables, bien que le montant à investir y soit généralement plus élevé.

Bordeaux et Nantes suivent de près, bénéficiant d'une forte attractivité et d'une demande locative soutenue.

D'autres métropoles comme Lille, Lyon et Rennes sont également à prendre en compte pour leur potentiel de rendement.