Vous vous demandez comment créer une SCI ? Vous êtes à la recherche d'informations afin de mener à bien votre projet immobilier ?

Pour rappel, une SCI permet à deux individus minimum de se réunir autour d'un (ou plusieurs) achat immobilier, ce qui peut présenter de nombreux avantages.

Ensemble, voyons pas à pas toutes les démarches nécessaires à la création de votre SCI en 2025 et 2026 !

TABLE DES MATIÈRES

🤔 Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ?

La Société Civile Immobilière (SCI) représente une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Cette forme de société réunit au minimum deux associés - qu'il s'agisse de membres d'une même famille, d'amis ou de partenaires d'investissement.

Le fonctionnement d'une SCI repose sur des statuts personnalisables qui définissent les règles de gestion, la répartition des parts sociales et les pouvoirs du gérant désigné. Contrairement à une acquisition en nom propre, la SCI crée une personne morale distincte qui devient propriétaire des biens immobiliers.

Cette structure offre une grande souplesse dans la prise de décision et facilite la transmission du patrimoine. Vous pouvez opter pour différents régimes fiscaux selon vos objectifs :

  1. L'impôt sur le revenu (IR),

  2. L'impôt sur les sociétés (IS).

La durée de détention des biens peut également être optimisée grâce à cette forme juridique.

🔎 Les 3 différents types de SCI en France

En 2025, plusieurs typologies de SCI sont à distinguer selon l'activité exercée :

  1. La SCI de construction vente, qui consiste en la construction puis la revente directe du logement.

  2. La SCI professionnelle, qui permet d'acquérir des locaux professionnels, ainsi que le siège social de l'entreprise.

  3. La SCI familiale, qui permet aux membres d'une même famille de gérer un investissement immobilier ensemble et d'en faciliter la transmission aux héritiers (enfants, petits-enfants).

💸 Les avantages d'un montage en SCI

La création d'une SCI peut être une option intéressante pour les personnes souhaitant investir dans l'immobilier à plusieurs (entre amis, en couple, avec ou sans enfants, entre frères et sœurs) tout en bénéficiant de certains avantages sur le plan fiscal et juridique.

Dans le cadre d'une SCI familiale, vous pourrez, par exemple, effectuer une donation anticipée à vos enfants, afin de profiter d'avantages fiscaux attachés.

En parallèle, l'un des principaux intérêts de la SCI est qu'elle n'est pas soumise au régime de l'indivision. En effet, avec la SCI, le droit de chaque associé se limite aux parts dont chacun dispose.

👉 Pour en savoir plus, vous pouvez contacter un professionnel de la gestion locative.

✅ Liste des 11 étapes pour créer une SCI

Si vous envisagez de créer une société civile immobilière, voici les démarches essentielles à suivre.

1. Définir l'objet de la SCI

La première étape consiste à définir l'objet de votre SCI.

  • Quel sera le but de votre société ? Quelle en sera l'activité ?

  • Quel type d'investissement comptez-vous réaliser ? Souhaitez-vous investir dans l'immobilier résidentiel, commercial ou industriel ?

  • Quels types de biens souhaitez-vous acquérir et gérer ?

Il est important de clarifier ces aspects dès le départ afin de définir clairement les objectifs de la SCI.

2. Choisir les associés

D'après la loi, une SCI peut être constituée de deux associés ou plus. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou morales. Il est impossible de la créer si vous êtes seul.

De plus, s'il l'un des associés est un enfant mineur non émancipé, un accord parental est requis.

Il est crucial de choisir vos associés avec soin, car ils seront les copropriétaires du bien immobilier détenu par la société.

3. Rédiger les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI sont un document juridique essentiel qui définit les règles de fonctionnement de la société.

En plus d'être obligatoire, la rédaction de ces derniers doit être effectuée avec précision et inclure des informations telles que :

  • La forme sociale de l'entreprise (ici, la SCI),

  • La dénomination de la SCI (c'est-à-dire son nom),

  • L'adresse du siège social,

  • L'identité de tous les associés,

  • La désignation du gérant,

  • Le montant exact du capital social,

  • Le nombre de parts de chaque associé,

  • Les règles concernant la cession des parts,

  • La durée de vie de la société (entre 1 et 99 ans).

Les statuts doivent ensuite être signés puis paraphés afin d'être considérés comme valides.

Afin de faciliter la création d'une SCI, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour la rédaction des statuts et s'assurer qu'ils sont conformes à la législation en vigueur.

4. Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI

Prochaine étape : ouvrir un compte bancaire dédié au nom de la SCI. Cette démarche permet de séparer les transactions financières de la société de celles des associés.

Veillez à bien choisir la banque qui correspond le mieux aux besoins de la SCI en matière de services bancaires et de frais.

5. Constituer un capital social

Pour constituer le capital social d'une SCI, chaque associé est tenu d'apporter, au minimum, 1 € symbolique. Chacun obtient ensuite des parts sociales proportionnelles à l'apport qu'il a effectué.

Ce procédé, très avantageux, va à l'encontre même du régime de l'indivision où chaque propriétaire reçoit une quote-part et jouit d'un droit sur l'ensemble du bien.

Il est à noter que les associés ont le choix entre deux types d'apports :

  1. Les apports en numéraire : dépôt d'argent en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI.

  2. Les apports en nature : apports autres que de l'argent (biens meubles ou immeubles).

La répartition des parts doit être consignée dans les statuts de la SCI.

À noter qu'en cas de dettes professionnelles, les associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel.

6. Publier l'avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL)

La SCI, comme toute entreprise, implique de publier un avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL).

Par cet acte, la création de votre SCI devient publique et opposable aux tiers. Cette formalité coûte 185 € HT (222 € HT pour La Réunion et Mayotte).

L'annonce dans le JAL doit impérativement comprendre les informations suivantes :

  • La nature des statuts : soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé,

  • La forme juridique (ici, la SCI),

  • Le nom du ou des gérants,

  • L'adresse du siège social de la SCI,

  • La date de début d'activité,

Une fois que l'annonce a été publiée, le gérant se verra remettre une attestation de parution. Cette dernière sera à joindre au dossier de demande d'enregistrement auprès du greffe compétent.

7. Effectuer les formalités d'immatriculation

Pour finaliser la création de votre société civile immobilière, vous devez procéder à la constitution, puis au dépôt du dossier d'enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le dossier d'immatriculation de la SCI doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

  • Un formulaire M0 (cerfa n°13958*02) correctement rempli,

  • L'exemplaire original des statuts signés par l'ensemble des associés,

  • L'attestation de publication dans le JAL,

  • Une pièce d'identité du gérant,

  • Une déclaration de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant.

Une fois le dossier déposé, vous obtiendrez un extrait Kbis qui prouve l'existence légale de la SCI. Il s'agit de la carte d'identité de la société, désormais immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

8. Gérer les aspects fiscaux et comptables

La SCI est soumise à certaines obligations fiscales et comptables.

Vous devrez choisir le régime d'imposition applicable à votre SCI, qui peut être soit l'impôt sur le revenu (IR), soit l'impôt sur les sociétés (IS).

Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation.

En ce qui concerne la comptabilité, la SCI doit tenir une comptabilité distincte de celle des associés. Vous devrez établir des comptes annuels comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe.

Il est fortement recommandé de confier la gestion comptable de la SCI à un professionnel afin de garantir la conformité avec les normes comptables et fiscales en vigueur.

9. Acquérir le(s) bien(s) immobilier(s)

Une fois que votre SCI est créée, vous pouvez procéder à l'acquisition du ou des bien(s) immobilier(s). Vous pouvez financer l'achat par les apports en capital des associés, un emprunt bancaire ou une combinaison des deux.

Il est important de noter que la SCI doit être le propriétaire réel des biens et que les actes d'achat doivent être établis au nom de la société.

10. Gérer la SCI au quotidien

Une fois que votre SCI est opérationnelle, vous devez mettre en place une gestion efficace au quotidien.

Cela implique de tenir des réunions régulières avec les associés pour prendre des décisions importantes, gérer la location, assurer l'entretien et la maintenance des propriétés, et effectuer toutes les opérations nécessaires pour optimiser la rentabilité de la SCI.

11. Respecter les obligations légales et administratives

En tant que propriétaire d'une SCI, vous devez respecter certaines obligations légales et administratives.

Par exemple, vous devrez déclarer les revenus fonciers de la SCI chaque année et payer les impôts correspondants.

Vous devrez également veiller à la conformité des logements aux normes de sécurité et d'accessibilité, ainsi qu'aux règles régissant les baux et les relations locataires-propriétaires.

📌 Ce qu'il faut retenir avant de monter votre SCI

Créer une SCI exige des choix clairs et une rigueur totale : objet social défini, associés alignés, statuts solides, formalités carrées. Bien maîtrisée, la SCI devient un outil puissant pour gérer, optimiser fiscalement et transmettre un patrimoine – notamment en contexte familial.

Mais attention : c’est un montage technique. Mieux vaut s’appuyer sur un avocat en droit immobilier et un expert-comptable pour sécuriser chaque étape et éviter les erreurs fiscales, juridiques ou administratives.

En bref : structurez, faites-vous accompagner, respectez les règles. Une SCI bien pensée est un levier efficace pour piloter vos projets immobiliers en toute sérénité.

❓ Questions fréquentes

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Elle permet de gérer un bien à plusieurs de façon structurée, de faciliter la transmission du patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité plus flexible que l’indivision.

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

La SCI impose une gestion administrative plus lourde, des obligations comptables strictes et une responsabilité indéfinie des associés sur les dettes sociales.

Quel est le coût d'une création d'une SCI ?

Comptez entre 300 et 2 000 €, selon que vous réalisez les démarches vous-même ou déléguez à un avocat, notaire ou expert-comptable.

Peut-on faire une SCI seul (associé unique) ?

Non, une SCI doit obligatoirement être constituée d’au moins deux associés, faute de quoi elle ne peut pas être immatriculée.

SCI et SARL : quelles différences ?

La SCI sert exclusivement à détenir et gérer de l’immobilier, alors que la SARL est une société commerciale pensée pour exercer une activité professionnelle (location meublée, exploitation professionnelle).

SCI et LMNP : quelles différences ?

La SCI est une société qui détient des biens immobiliers, tandis que le LMNP est un statut fiscal applicable à une personne qui loue un logement meublé.