Investir dans l'immobilier locatif

LMNP Nice : conditions et avantages du statut !

Le 25 Avr. 2024

Vous êtes sur le point d'investir en LMNP à Nice en cette année 2024 ? Vous désirez en savoir plus sur ce régime fiscal ?

Dans cet article, nous avons retracé toutes les informations essentielles autour de la location meublée au cœur de la Cité des anges : fonctionnement de la fiscalité, conditions pour obtenir le statut LMNP, avantages fiscaux, choix entre immobilier neuf et ancien, et bien plus.

À la fin de votre lecture, vous aurez toutes les clés pour faire de votre investissement, un vrai succès !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que l'investissement LMNP à Nice ?

L'investissement LMNP à Nice concerne l'acquisition d'un bien immobilier dans le but de le louer meublé en bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Nice, ville phare de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, offre un cadre attractif pour ce type d'investissement grâce à sa forte demande locative, son climat méditerranéen et sa proximité avec la mer et l'aéroport international.

Que ce soit dans un quartier résidentiel, le centre-ville ou près des universités, il existe de nombreux programmes immobiliers éligibles LMNP. Les biens peuvent varier de studios à des logements de plusieurs pièces.

L'investissement LMNP à Nice peut offrir des revenus fiscalement avantageux, en particulier pour les résidences de services comme les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme, dont la gestion est déléguée à un exploitant qualifié.

Est-il possible de bénéficier du LMNP à Nice et ses environs ?

Effectivement, il est tout à fait possible de bénéficier du statut LMNP à Nice et dans ses environs. La ville, réputée pour son dynamisme et son attractivité touristique, offre un marché locatif propice à ce type d'investissement immobilier.

Les opportunités d'achat de biens immobiliers meublés destinés à la location sont nombreuses, que ce soit dans le cœur de Nice, les quartiers résidentiels ou proches des universités. La proximité du bord de mer et des transports en commun, notamment la future ligne de tramway, sont des atouts supplémentaires.

De plus, Nice bénéficie d'une deuxième capacité hôtelière en France, ce qui témoigne de sa forte demande locative. Ainsi, le statut LMNP à Nice peut offrir une rentabilité brute moyenne intéressante et un revenu complémentaire pour l'investisseur.

Location meublée à Nice : quels sont les avantages fiscaux ?

Choisir de louer en LMNP dans la ville de Nice offre plusieurs avantages fiscaux.

Sachez qu'en tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il s'agit d'un régime différent de celui appliqué par exemple pour la loi Pinel à Nice, où les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus fonciers.

Avec le LMNP à Nice, vous pouvez opter pour deux types de régimes d'imposition :

Le régime micro-BIC
Le régime réel

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges d'exploitation et l'amortissement de votre bien et de vos meubles. Voici quelques exemples de frais déductibles :

Les intérêts d'emprunt
La taxe foncière
Les charges de copropriété

Cela peut réduire, voire annuler, votre imposition sur ces revenus.

Avec le régime micro-BIC, il n'est pas possible de déduire les charges supportées pour la mise en location de votre bien immobilier. En revanche, vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour une location meublée de tourisme classée et de chambre d'hôte). Par exemple, si vous percevez un revenu locatif de 10 000 euros, votre revenu imposable sera de 5 000 euros.

Il est donc essentiel d'étudier attentivement ces différents régimes pour optimiser votre fiscalité immobilière !

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP à Nice ?

Pour obtenir le statut LMNP, plusieurs conditions sont à respecter.

Tout d'abord, vous devez être une personne physique et non une société. Vous devez également être propriétaire d'un bien immobilier meublé, neuf ou ancien, que vous louez.
Ensuite, votre bien doit être loué à usage d'habitation, c'est-à-dire que le locataire doit pouvoir y vivre avec suffisamment de confort et d'autonomie au quotidien.
De plus, la location de votre bien ne doit pas constituer votre activité principale. C'est-à-dire que les revenus locatifs que vous percevez de cette activité ne doivent pas être votre source de revenus principale.
Enfin, vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

Dans quels quartiers investir en LMNP à Nice ?

Pour optimiser votre investissement en LMNP dans la ville de Nice, il est crucial de choisir le quartier adéquat. Certaines zones se distinguent par leur rendement locatif et leur dynamisme.

Le Vieux-Nice, avec son ambiance typique et son emplacement près des plages et du port, attire de nombreux locataires. Le secteur du Carré d'Or fait également parti des lieux très prisés pour l'investissement locatif sur Nice. Le quartier Libération, quant à lui, offre un bon rendement en raison de la forte demande locative.

Si vous recherchez un quartier résidentiel proche de la plage, Mont-Boron peut être une bonne option. Enfin, pour les amoureux de l'art, Cimiez et Fabron – Lanterne offrent des vues imprenables sur la mer.

Dans quel type de logement investir en LMNP à Nice ?

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes à Nice présentent une opportunité d'investissement intéressante en LMNP. En effet, la ville, abrite un grand nombre d'étudiants grâce à ses universités et grandes écoles, créant ainsi une forte demande pour ce type de logements.

Certains quartiers, comme celui de Riquier, sont particulièrement prisés grâce à leur proximité avec les campus universitaires. Des résidences comme le "Campus Delfino" offrent des appartements neufs meublés, idéals pour un investissement locatif.

Selon les programmes, le ticket d'entrée pour l'investissement en résidence étudiante peut être plus bas que celui d'un achat immobilier classique, rendant ce type de placement accessible dès 70 000 euros environ.

L'investissement en résidence étudiante bénéficie du régime LMNP qui permet de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien et d'amortir celui-ci. Cela offre un rendement locatif assuré et des avantages fiscaux.

Enfin, la gestion des résidences étudiantes est souvent déléguée à un exploitant qualifié, ce qui facilite la vie de l'investisseur.

Les résidences seniors

Les résidences seniors sont une autre option d'investissement en LMNP à Nice. Avec une population vieillissante et une forte demande en logements adaptés, investir dans une résidence senior peut s'avérer très rentable.

Ces résidences offrent des services spécifiques pour les seniors, tels que des espaces communs, des activités et une assistance médicale.
Les loyers sont généralement plus élevés que ceux des résidences étudiantes, ce qui peut entraîner des retours sur investissement plus importants.
Comme pour les résidences étudiantes, la gestion des résidences seniors est souvent déléguée à un gestionnaire spécialisé, ce qui simplifie la vie de l'investisseur.
Il est également possible de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition du bien et d'amortir celui-ci grâce au régime LMNP.

Si vous envisagez d'investir dans une résidence senior dans la ville de Nice, il est recommandé de choisir une résidence bien située, proche des commerces et des transports en commun.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme constituent une dernière alternative pour investir en LMNP à Nice. Ces résidences, souvent situées dans des zones touristiques attractives, peuvent générer des revenus locatifs intéressants, notamment pendant la haute saison.

Ces résidences sont généralement dotées de services hôteliers, ce qui les rend attrayantes pour les touristes.
L'exploitant de la résidence est en charge de la gestion locative, ce qui simplifie la tâche de l'investisseur.
Le statut LMNP permet une fiscalité avantageuse sur les loyers perçus, ce qui renforce la rentabilité de l'investissement.

Il convient toutefois de noter que pour investir dans une résidence de tourisme en LMNP, il faut signer un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans avec l'exploitant de la résidence. Enfin, Nice étant une destination touristique populaire, l'investissement dans une résidence de tourisme peut se révéler particulièrement intéressant.

LMNP Nice : achat dans l'ancien ou le neuf ?

Si vous envisagez un investissement en LMNP à Nice, la question d'acheter dans l'ancien ou le neuf peut se poser. Voyons ensemble quelques éléments qui pourraient vous aider à trancher.

Avec l'ancien, vous pouvez profiter de prix d'acquisition généralement inférieurs de 10% à 20% par rapport au neuf. Cela peut donc s'avérer plus accessible financièrement. De plus, le bien est déjà livré et en exploitation, ce qui limite les risques associés à la livraison d'un bien neuf.

En revanche, si vous envisagez d'acheter un logement neuf à Nice, vous pourrez bénéficier d'une récupération de la TVA dans certains cas spécifiques, ainsi que des garanties comme la garantie décennale. Acheter dans le neuf vous permet aussi de bénéficier d'un bien aux normes actuelles, limitant potentiellement les travaux à réaliser.

Le choix entre ancien et neuf dépendra donc de votre situation personnelle, de votre budget et de vos attentes en matière de rendement et de risques.

Nous vous recommandons de faire accompagner par un spécialiste en gestion de patrimoine pour faire le choix le plus adapté !

FAQ

Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP à Nice ?

À Nice, les deux régimes envisageables pour les investisseurs LMNP sont les suivants :

Le régime réel
Le régime micro-BIC

Quel est l'avenir du régime LMNP sur Nice ?

L'avenir du dispositif LMNP semble être sujet à des fluctuations législatives. Des réformes ont été annoncées dans le cadre de la Loi de finances 2024, induisant des modifications potentielles du régime. Parmi ces changements, on note une réduction des abattements forfaitaires ainsi qu'une possible réintégration rétroactive des amortissements.

Ces évolutions législatives suscitent des interrogations chez les investisseurs qui cherchent à anticiper les impacts futurs sur leur fiscalité. L'importance de ces changements dépendra de la manière dont ils seront appliqués et interprétés.

Cependant, malgré ces incertitudes, le régime conserve ses attraits, notamment en termes de rendement locatif et de défiscalisation. Il reste donc une option d'investissement potentiellement intéressante pour les investisseurs à Nice.