Zones et loi Pinel : le guide complet !
Le 20 Avr. 2022
Pour assurer votre éligibilité à la loi Pinel et profiter de la réduction d'impôt, de nombreuses conditions comme le zonage s'avère indispensable. Vous devez en effet réaliser un investissement locatif dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.
Voyons tout ce que vous devez savoir sur le sujet !
L'objectif du zonage Pinel
Pour rappel, la loi Pinel a été mise en place pour répondre à deux grands objectifs :
- Encourager la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues » de France, c'est-à-dire les villes et communes qui présentent un déséquilibre entre l'offre et la demande en logements,
- Stimuler les investissements dans l'immobilier locatif aux loyers contrôlés.
Le zonage de la loi Pinel, lui, expose le niveau de tension du marché locatif de chaque région du territoire français. Il définit les zones géographiques où les avantages fiscaux peuvent être accordés.
En matière de loi Pinel, l'intérêt principal du zonage est d'encourager les investisseurs à mettre en location des biens immobiliers neufs ou anciens réhabilités dans ces zones tendues, en contrepartie d'avantages fiscaux attractifs.
Cela contribue ainsi au développement économique des espaces concernés et à l'augmentation de l'offre de logements aux loyers abordables.
En parallèle, le zonage a pour but de déterminer les différents plafonds de loyer et de ressources qui s'imposent aux investissements locatifs.
Concrètement, qu'est-ce qu'une zone Pinel ?
Une zone Pinel est un espace géographique éligible au dispositif Pinel, que ce soit pour un investissement immobilier locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité.
Comme indiqué précédemment, la classification des zones Pinel repose sur le degré de tension du marché locatif français. Au total, 5 grandes zones sont concernées par la loi Pinel : A bis, A, B1, B2 et C.
Notez que le découpage du territoire français en zones ne date pas d'hier.
Mis en place en 2003 avec la loi Robien, la notion de « zone » A, B, C adaptée aux tensions du marché immobilier français a été repris par de nombreux dispositifs au fil des ans, dont la loi Pinel.
Le découpage des différentes zones éligibles à la loi Pinel est redéfini chaque année par décret, selon l'évolution de l'offre et de la demande de logements.
Quelles sont les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel ?
En cette année 2023, trois zones géographiques sont éligibles à la loi Pinel : A bis, A et B1.
Les zones B2 et C, considérées comme n'ayant plus les mêmes besoins en logements, ont été exclues du dispositif fiscal Pinel depuis le 1er janvier 2018.
La zone A bis
La zone A bis regroupe les endroits où le marché locatif est le plus tendu du territoire français.
Cette zone intègre la ville de Paris et sa proche périphérie. Les départements des Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et Val-d'Oise (95) appartiennent aussi à la zone A bis.
Au total, 76 communes sont concernées par la zone A bis comme :
- Boulogne-Billancourt,
- Bagneux,
- Asnières-sur-Seine,
- Bois-Colombes,
- Marly-le-Roi,
- Le Pecq,
- Fontenay-sous-Bois.
La zone A
La zone A Pinel comprend les plus grandes villes de France :
- Marseille,
- Toulouse,
- Bordeaux,
- Strasbourg,
- Lyon,
- Lille,
- Aix-en-Provence,
- La Rochelle
- Montpellier.
La zone A intègre également les villes de la Côte d'Azur (Nice, Cannes, Saint-Tropez, Antibes, Menton, Saint-Raphaël, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Toulon), ainsi qu'une majeure partie de l'Île-de-France.
Ce sont des endroits où bon nombre de ménages peinent à trouver un logement en raison d'une forte demande et des loyers très élevés.
La zone B1
La zone B1 Pinel regroupe les grandes agglomérations françaises avec plus de 250 000 habitants.
On y retrouve :
- Nantes,
- Tours,
- Grenoble,
- Reims,
- Rennes,
- Limoges,
- Rouen,
- Dijon,
- Metz,
- Angers,
- Clermont-Ferrand.
La zone B1 comprend également la Corse, les villes limitrophes de la zone A (Grand Lyon, Genevois français) ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne qui n'est répertoriée ni dans la zone A bis, ni dans la zone A.
Les villes et communes de Savoie (73) et Haute-Savoie (74) comme Chambéry, Annecy, Thonon-les-Bains, Saint-Jean-d'Arvey et Saint-Pierre-en-Faucigny appartiennent également à cette zone.
La zone B2
La zone Pinel B2 inclut les villes et communes françaises de plus de 50 000 habitants. Parmi elles, nous pouvons citer :
- Montluçon,
- Bergerac,
- Corbières,
- Béziers,
- Charleville-Mézières,
- Aulnoy-lez-Valenciennes,
- Saint-Jean-Bonnefonds,
- Saint-Martin-la-Plaine,
- Quimper,
- Poitiers,
- Carcassonne,
- Rodez,
- Flines-lez-Raches,
- Saint-Martin-lez-Tatinghem,
- Bois-d'Amont,
- Saint-Omer,
- Sainte-Tulle,
- Pont-Sainte-Marie,
- Roche-lez-Beaupré.
Même si la zone B2 n'est plus éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018, les investissements réalisés avant cette date bénéficient toujours de la réduction d'impôt.
La zone C
La zone C correspond au reste du territoire français. Elle est exclue du dispositif de défiscalisation Pinel depuis 2018 (sauf dérogations exceptionnelles).
Les principales villes et communes situées en zone C Pinel sont :
- Gaillac,
- Auch,
- Auriac,
- Condom,
- Pampelonne,
- Millau,
- Saumur,
- Cahors,
- Villeneuve-sur-Lot,
- Pamiers,
- Tulle,
- Lourdes,
- Verdun,
- Apt,
- Quimperlé,
- Mondonville,
- Sainte-Croix,
- Sainte-Geneviève.
Loi Pinel : qu'en est-il des régions d'Outre-mer ?
Les territoires d'Outre-mer (DOM-TOM) sont aussi concernés par la loi Pinel. Elles sont classées en zone B1 Pinel et offrent des avantages fiscaux plus élevés. Il s'agit notamment d'une réduction d'impôt de 23%, 29% et 32% pour les logements mis en location durant 6, 9 et 12 ans.
Parmi les régions éligibles, on peut citer :
- La Guadeloupe,
- La Martinique,
- La Guyane,
- La Réunion,
- Mayotte,
- Saint-Barthélemy,
- Saint-Pierre-et-Miquelon,
- Saint-Martin,
- La Nouvelle-Calédonie,
- La Polynésie française,
- Wallis-et-Futuna.
Carte du zonage ABC en loi Pinel
Crédits : DHUP
Zones Pinel : les plafonds de loyers et de ressources
Chaque zone Pinel est conditionnée à des plafonds de ressources et de loyers.
Ainsi, en plus d'investir dans une zone Pinel éligible, les propriétaires-bailleurs qui souhaitent profiter du dispositif doivent obligatoirement se conformer à ces derniers, sous peine de perdre la réduction d'impôt.
Les plafonds de loyers Pinel 2023 sont les suivants :
- 17,62€/m² pour la zone A bis,
- 13,09€/m² pour la zone A,
- 10,55/m² pour la zone B1.
Les plafonds de ressources Pinel 2023 des locataires sont aussi conditionnés au zonage. Ici, chaque plafond varie selon la composition du foyer (personne seule, en couple, avec enfants à charge, etc.).
En d'autres termes, le plafond applicable pour une personne célibataire sera différent d'un couple avec une personne à charge, par exemple.
Zones Pinel : existe-t-il des dérogations ?
Vous l'aurez compris : pour qu'un logement neuf soit éligible à la loi Pinel, il doit être situé dans l'une des 3 zones : A bis, A ou B1. Les zones B2 et C, elles, sont normalement exclues.
Pour autant, un propriétaire a la possibilité d'investir en Pinel dans ces zones lorsqu'il remplit certaines conditions, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019.
Les avantages de la loi Pinel sont ainsi maintenus dans les zones B2 et C dans les cas suivants :
- Le logement a fait l'objet d'une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017, avec signature du contrat d'acquisition avant le 15 mars 2019.
- Le logement a obtenu un agrément préfectoral de la ville.
FAQ
Comment connaître sa zone Pinel ?
Pour connaître la zone Pinel de votre logement, différents outils sont disponibles. Le simulateur de la plateforme Service Public permet d'identifier la zone d'appartenance de votre commune en renseignant son nom ou son code postal.
Quelles sont les villes de France en zone B2 ?
La zone B2 concerne les villes et communes françaises ayant une population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants. Elle inclut principalement des villes de taille moyenne.
Même si cette zone n'est plus éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018, il est essentiel de noter que les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier des avantages fiscaux.
Parmi les villes situées en zone B2, on peut citer :
- Tarbes,
- Angers,
- Poitiers,
- Angoulême.
Certaines de ces villes ont un marché immobilier relativement calme avec des montants de loyers modérés. Elles ont été exclues de la loi Pinel pour recentrer le dispositif sur les zones plus tendues.
