Loi Pinel : quelles zones éligibles au dispositif ?
Le 20 Avr. 2022
Le dispositif Pinel est une loi qui offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Son objectif est de stimuler la construction de logements neufs dans les endroits où la demande locative est très forte par rapport à une offre insuffisante.
Pour investir en Pinel sur le territoire français, il faut donc respecter certaines conditions liées à l'investissement immobilier, dont celles des zones géographiques. C'est un élément important à prendre en compte dans votre projet immobilier, car il peut avoir un impact considérable sur sa rentabilité.
La carte d'investissement Pinel présente ainsi les villes et communes ciblées par le gouvernement français. Mon Marché Immobilier vous explique tout ce que vous devez savoir avant d'investir.
Zones Pinel : de quoi s'agit-il ?
Le zonage Pinel se base sur la découpe du territoire français mettant en évidence les endroits qui présentent un déséquilibre entre l'offre et la demande. Une zone Pinel est donc un espace limité géographiquement dans lequel les biens immobiliers neufs sont éligibles au dispositif.
Au total, le gouvernement a identifié 5 grandes zones dans le cadre d'un investissement immobilier en Pinel. On parle de zone Pinel A, A bis, B1, B2 et C. Choisir la zone où acquérir son logement est une décision importante, car cela permet de définir :
- Le plafond de loyer
- Le plafond de ressources applicables dans le cadre du dispositif Pinel
Il est essentiel de considérer ce zonage dans la conception de son projet immobilier pour déterminer ces différents paramètres liés à l'investissement locatif. Chaque année, le découpage des différentes zones éligibles à la loi Pinel est redéfini en intégrant l'évolution de l'offre et de la demande de logements en France.
Les plafonds de loyers diffèrent selon la tension du marché dans la zone. En zone A bis par exemple, le loyer maximal est de 17,55 euros par m² contre 13,04 euros par m² en zone A et 10,51 euros par m² en zone B1.
Le zonage Pinel influence aussi le montant du plafond de ressources accepté pour un locataire résidant en logement Pinel. Un ménage composé d'une personne seule en zone A bis et A ne devra pas dépasser des revenus de 38 377 euros.
En zone B1, ce plafond est fixé à 31 280 euros contre 28 152 en zone B2 et C. Le seuil de revenu annuel varie ainsi selon la zone, mais aussi selon le nombre de personnes constituant le ménage.
Quelles sont les différentes zones du dispositif Pinel ?
Mis en place depuis 2003 selon la loi Robien, le zonage du territoire A, B et C a été revisité au fil des ans pour présenter les zones de tension du marché immobilier en France. Aujourd'hui, les investissements locatifs en Pinel peuvent encore être réalisés dans les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C considérés comme n'ayant plus les mêmes besoins en logements ont été retirés du dispositif.
La zone A bis
La zone A bis correspond aux endroits où le marché immobilier est très tendu. Il s'agit de la ville de Paris et sa proche périphérie, notamment les départements des Hauts-de-Seine, Yvelines, Val-de-Marne, Val-d'Oise et Seine-Saint-Denis. Au total, 76 communes sont considérées comme celles de Boulogne-Billancourt, Bagneux, Asnières-sur-Seine ou encore Le Pecq.
La zone A
La zone Pinel A prend en compte les plus grandes villes de France en dehors de Paris. Ce sont des endroits où bon nombre de ménages peinent à trouver un bon logement en raison d'une forte demande et de loyers très élevés. Les principales villes concernées sont Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpelier, Lyon, Lille et Toulon.
La zone B1
Dans la zone B1, on retrouve les grandes agglomérations françaises avec plus de 250 000 habitants. Ce sont des villes comme Toulouse, Strasbourg, Nantes, Bordeaux, Chambéry, Tours, Grenoble, Reims, Rennes, Limoges, Rouen, Dijon, Metz, Angers, Clermont-Ferrand.
Cette zone comprend aussi une partie de la grande couronne parisienne qui n'est répertoriée ni dans la zone A bi ni dans la zone A.
La zone B2
La zone Pinel B2 inclut les communes françaises totalisant entre 50 000 et 250 000 habitants. Même si cette zone n'est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018, les investissements réalisés avant cette date bénéficient toujours des avantages de défiscalisation.
Cela concerne ainsi les biens immobiliers situés à Montluçon, Bergerac, Corbières, Béziers, Charleville-Mézières, Quimper, Poitiers, Carcassonne, Rodez.
La zone C
La loi Pinel s'applique également pour les logements de la zone C acquis avant 2018. Les principales villes éligibles sont celles de Gaillac, Auch, Auriac, Condom, Pampelonne, Millau, Saumur, Cahors, Villeneuve-sur-Lot, Pamiers, Tulle, Lourdes, Verdun, Apt, Quimperlé, Mondonville.
Les territoires d'outre-mer, impliqués dans la loi Pinel
Les territoires d'outre-mer (DOT-TOM) sont aussi concernés par la loi Pinel. Parmi les régions éligibles, on peut citer la Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis et Futuna.
Elles sont classées en zone B1 et offrent des avantages fiscaux plus élevés aux investisseurs immobiliers. Il s'agit notamment d'une réduction d'impôt de 23 %, 29 % et 32 % pour les logements mis en location durant 6 ans, 9 ans et 12 ans.
Zones Pinel : existe-t-il des dérogations ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui offre la possibilité aux investisseurs immobiliers d'avoir des réductions d'impôts pour les logements neufs mis en location. Ces derniers doivent être situés dans les zones A bis, A ou B1 pour être éligible, tandis que les zones B2 et C sont normalement exclus.
Un propriétaire a cependant la possibilité d'investir en Pinel dans ces zones lorsqu'il remplit certaines conditions conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019. Les avantages de la loi Pinel sont ainsi maintenus dans les zones B2 et C lorsque le contrat d'acquisition du bien est signé au plus tard le 15 mars 2019.
C'est aussi le cas si le bien fait l'objet d'une demande de permis de construire déposer au plus tard le 31 décembre 2017. Une dérogation établie par un agrément du préfet favorise également l'éligibilité de la zone à la loi Pinel.
En bref
L'investissement en Pinel est une solution de défiscalisation établie par l'État pour faciliter l'accès aux logements dans les régions où le marché immobilier est dit tendu.
Le choix de la zone où acquérir son bien immobilier devient alors très important, car cela détermine le montant du loyer que vous pourrez percevoir chez vos locataires. Il est essentiel de tenir compte du zonage, car il impacte différents aspects de votre projet immobilier comme le plafond du loyer et celui des ressources des ménages.
Notez que dans le cadre d'un investissement Pinel, d'autres critères sont a considérer pour pouvoir profiter pleinement du dispositif. Le respect d'un délai d'achèvement est notamment à prévoir. En tant qu'investisseur, vous êtes également tenu de respecter les performances énergétiques en vigueur. Sans cela, vous ne pourrez bénéficier des avantages prévus par la loi Pinel.
