Pour être éligible à la loi Pinel et profiter de la réduction d'impôt, de nombreuses conditions comme le zonage s'avère indispensable. Vous devez en effet réaliser un investissement locatif dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

Voyons tout ce que vous devez savoir sur le sujet !

L'objectif du zonage Pinel

Pour rappel, la loi Pinel a été mise en place pour répondre à deux grands objectifs :

  1. Encourager la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues » de France, c'est-à-dire les villes et communes qui présentent un déséquilibre entre l'offre et la demande en logement.

  2. Stimuler les investissements dans l'immobilier locatif aux loyers contrôlés.

Le zonage de la loi Pinel, lui, expose le niveau de tension du marché locatif de chaque région française. Il définit les zones géographiques où les avantages fiscaux peuvent être accordés.

En matière de loi Pinel, l'intérêt principal du zonage est d'encourager les investisseurs à mettre en location des appartements neufs ou anciens réhabilités dans ces zones tendues, en contrepartie d'avantages fiscaux attractifs.

Cela contribue ainsi au développement économique des espaces concernés et à l'augmentation de l'offre de logement aux loyers abordables à destination des ménages aux revenus modestes.

En parallèle, le zonage a pour but de déterminer les différents plafonds de loyer et de ressources qui s'imposent aux investissements locatifs.

Concrètement, qu'est-ce qu'une zone Pinel ?

Une zone Pinel est un espace géographique éligible au dispositif Pinel, que ce soit pour un investissement immobilier locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité.

Comme indiqué précédemment, la classification des zones Pinel repose sur le degré de tension du marché locatif français. Au total, 5 grandes zones sont concernées par la loi Pinel : A bis, A, B1, B2 et C.

Mis en place en 2003 avec la loi Robien, la notion de « zone » A, B, C adaptée aux tensions du marché immobilier français a été reprise par de nombreux dispositifs au fil des ans, dont la loi Pinel.

Le découpage des différentes zones éligibles à la loi Pinel est redéfini chaque année par décret, selon l'évolution de l'offre et de la demande de logement.

Quelles sont les zones géographiques éligibles à la loi Pinel 2024 ?

En cette année 2024, trois zones géographiques sont éligibles à la loi Pinel : A bis, A et B1. Les zones B2 et C, considérées comme n'ayant plus les mêmes besoins en logement, ont été exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2018.

La zone A bis

La zone A bis regroupe les endroits où le marché immobilier est le plus tendu de France. La demande de logement y est très forte, ce qui est un atout considérable en tant qu'investisseur immobilier.

Cette zone intègre la ville de Paris et sa proche périphérie. Les départements des Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94) et Val-d'Oise (95) appartiennent aussi à la zone A bis.

Quelles sont les villes situées en zone A bis ?

Au total, 76 communes sont concernées par la zone A bis. Parmi elles, nous pouvons citer :

  • Boulogne-Billancourt,

  • Bagneux,

  • Asnières-sur-Seine,

  • Bois-Colombes,

  • Marly-le-Roi,

  • Le Pecq,

  • Fontenay-sous-Bois.

La zone A

La zone A Pinel comprend les plus grandes villes françaises, sauf Paris. Là encore, la demande locative est conséquente, avec des loyers très élevés, ce qui rend l'accès au logement particulièrement difficile pour les ménages.

Quelles sont les principales villes situées en zone A ?

  • Marseille,

  • Toulouse,

  • Bordeaux,

  • Strasbourg,

  • Lyon,

  • Lille,

  • Aix-en-Provence,

  • La Rochelle

  • Montpellier.

La zone A intègre également les villes de la Côte d'Azur (Nice, Cannes, Saint-Tropez, Antibes, Menton, Saint-Raphaël, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Toulon), ainsi qu'une majeure partie de l'Île-de-France.

La zone B1

La zone B1 Pinel regroupe les grandes agglomérations françaises avec plus de 250 000 habitants.

Quelles sont les villes françaises situées en zone B1 ?

  • Nantes,

  • Tours,

  • Grenoble,

  • Reims,

  • Rennes,

  • Limoges,

  • Rouen,

  • Dijon,

  • Metz,

  • Angers,

  • Clermont-Ferrand.

La zone B1 comprend également la Corse, les villes limitrophes de la zone A (Grand Lyon, Genevois français) ainsi qu'une partie de la grande couronne parisienne qui n'est répertoriée ni dans la zone A bis, ni dans la zone A.

Les villes et communes de Savoie (73) et Haute-Savoie (74) comme Chambéry, Annecy, Thonon-les-Bains, Saint-Jean-d'Arvey et Saint-Pierre-en-Faucigny appartiennent également à cette zone.

La zone B2

La zone Pinel B2 inclut les villes et communes françaises de plus de 50 000 habitants.

Quelles sont les villes situées en zone B2 ?

Parmi elles, nous pouvons citer :

  • Montluçon,

  • Bergerac,

  • Corbières,

  • Béziers,

  • Charleville-Mézières,

  • Aulnoy-lez-Valenciennes,

  • Saint-Jean-Bonnefonds,

  • Saint-Martin-la-Plaine,

  • Quimper,

  • Poitiers,

  • Carcassonne,

  • Rodez,

  • Flines-lez-Raches,

  • Saint-Martin-lez-Tatinghem,

  • Bois-d'Amont,

  • Saint-Omer,

  • Sainte-Tulle,

  • Pont-Sainte-Marie,

  • Roche-lez-Beaupré.

Même si la zone B2 n'est plus éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018, les investissements réalisés avant cette date bénéficient toujours de la réduction d'impôt.

La zone C

La zone C correspond au reste du territoire français. Elle est exclue du dispositif de défiscalisation Pinel depuis 2018, sauf dans les cas suivants :

  • Le logement a fait l'objet d'une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017, avec signature du contrat d'acquisition avant le 15 mars 2019.

  • Le logement a obtenu un agrément préfectoral de la ville.

Quelles sont les villes situées en zone C ?

Les principales villes et communes situées en zone C Pinel sont :

  • Gaillac,

  • Auch,

  • Auriac,

  • Condom,

  • Pampelonne,

  • Millau,

  • Saumur,

  • Cahors,

  • Villeneuve-sur-Lot,

  • Pamiers,

  • Tulle,

  • Lourdes,

  • Verdun,

  • Apt,

  • Quimperlé,

  • Mondonville,

  • Sainte-Croix,

  • Sainte-Geneviève.

Loi Pinel : qu'en est-il des régions d'Outre-mer ?

Les territoires d'outre-mer (DOM-TOM) sont aussi concernés par la loi Pinel 2024. Elles sont classées en zone B1 Pinel et offrent des avantages fiscaux plus élevés. Il s'agit notamment d'une réduction d'impôt sur le revenu de 20 %, 23 % et 25 % pour les logements mis en location durant 6, 9 et 12 ans.

Parmi les régions éligibles, on peut citer :

  • La Guadeloupe,

  • La Martinique,

  • La Guyane,

  • La Réunion,

  • Mayotte,

  • Saint-Barthélemy,

  • Saint-Pierre-et-Miquelon,

  • Saint-Martin,

  • La Nouvelle-Calédonie,

  • La Polynésie française,

  • Wallis-et-Futuna.

Carte du zonage A, B, C en loi Pinel

carte zonage abc

Crédits : DHUP

En dehors de l'investissement Pinel, le zonage A, B, C détermine aussi les conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie, Loc'Avantages et Louer abordable.

Les prêts aidés tels que le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt d’accession sociale à la propriété) et le PSLA (prêt social location-accession) sont également conditionnés par le zonage A, B, C.

Zones Pinel : les plafonds de loyers et de ressources

Chaque zone Pinel est conditionnée à des plafonds de ressources et de loyers.

Ainsi, en plus de réaliser un investissement locatif dans une zone Pinel éligible, les propriétaires-bailleurs qui souhaitent profiter du dispositif doivent obligatoirement se conformer à ces seuils, sous peine de perdre la réduction d'impôt.

Les plafonds de loyers Pinel 2023 sont les suivants :

  • 17,62€/m² pour la zone A bis,

  • 13,09€/m² pour la zone A,

  • 10,55/m² pour la zone B1.

Les plafonds de ressources Pinel 2023 des locataires sont aussi conditionnés au zonage. Ici, chaque plafond varie selon la composition du foyer (personne seule, en couple, avec enfants à charge, etc.).

En d'autres termes, le plafond applicable pour une personne célibataire sera différent d'un couple avec une personne à charge, par exemple.

Existe-t-il des dérogations au zonage de la loi Pinel ?

Suite à l'exclusion des zones B2 et C, le gouvernement a effectivement prévu certaines dérogations dans le cadre de la loi Pinel. L'article 164 de la loi de finances pour 2020, par exemple, prévoit l'expérimentation d'un Pinel breton.

Il s'agit d'un dispositif dérogatoire au droit commun pour la Bretagne. Le préfet de région est ainsi autorisé à lister des communes (ou parties de communes) éligibles à la réduction fiscale Pinel.

Cet arrêté préfectoral fixe ainsi, pour chaque commune ou partie de commune éligible et par type de logement, un plafond de loyer et de ressources du locataire.

FAQ

Comment savoir dans quelle zone Pinel se trouve un logement ?

Pour connaître la zone Pinel de votre logement, différents outils sont disponibles. Le simulateur de la plateforme Service Public permet d'identifier la zone d'appartenance de votre commune en renseignant son nom ou son code postal.

Quelles sont les villes et communes de France en zone B2 ?

La zone B2 concerne les villes et communes françaises ayant une population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants. Elle inclut principalement des villes de taille moyenne.

Même si cette zone n'est plus éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018, il est essentiel de noter que les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier des avantages fiscaux.

Parmi les villes situées en zone B2, on peut citer :

  • Tarbes,

  • Angers,

  • Poitiers,

  • Angoulême.

Certaines de ces villes ont un marché immobilier relativement calme avec des montants de loyers modérés. Elles ont été exclues de la loi Pinel pour recentrer le dispositif sur les zones plus tendues.