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Revendre un appartement en VEFA

Le 05 Déc. 2022

VEFA

Plus connu sous l’acronyme VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement est aujourd’hui un contrat largement sollicité par tous les acquéreurs de logements neufs.

Toutefois, pour des raisons qui leur sont propres (divorce, mutation professionnelle, etc.), certains envisagent de revendre leur appartement en VEFA. C’est peut-être votre cas. Quand s’y prendre ? Est-ce possible d’y recourir avant l'achèvement des travaux ? Nous répondons à toutes vos questions concernant la revente d’un logement en VEFA.

 

 

Quand revendre son appartement en VEFA ?

 

En principe, il n’existe aucun délai prévu par la loi pour revendre son bien acquis en VEFA. Tout va dépendre de votre projet immobilier ainsi que des perspectives d'évolution de ce dernier.

Néanmoins, tous les experts de l'immobilier vous le diront : il est fortement déconseillé de revendre son logement VEFA directement après l’achat.

Dans les faits, il est recommandé de conserver votre appartement pour une durée minimale de 6 ans avant d’envisager une quelconque revente. Au cours de cette période, la plupart des dépenses & frais relatifs à votre achat auront été amortis (frais de notaire, frais d'agence, intérêts bancaires, assurance emprunteur, etc.).

Dans le cadre d'un appartement neuf (en VEFA, par exemple), la durée de détention maximale est préconisée à 5 ans. Le principal intérêt est qu'en-deçà, votre bien VEFA est encore considéré comme neuf. Vous pourrez donc le céder a un prix plus avantageux qu'un même bien dans l'ancien. En ce sens, revendre son logement VEFA après cette période de 5 ans est le signe de pénalités pour l'acquéreur.

De plus, veillez à prendre en compte les éventuels dispositifs dont vous bénéficiez actuellement ou dont vous pouvez prétendre. À titre d'exemple, si vous désirez profiter des avantages fiscaux liés à la loi Pinel, vous devez louer votre logement neuf pour une durée minimale de 6 ans. Il en est de même pour du Pinel optimisé au déficit foncier.

 

 

Comment s'y prendre pour revendre un bien en VEFA ?

 

Pour revendre un logement neuf en VEFA, deux alternatives s'offrent à vous : gérer vous-même la vente (de particulier à particulier) ou alors passer par un agent immobilier qui s'occupera de la vente à votre place.

Cette seconde solution peut s'avérer très utile si vous manquez de temps. Également, c'est l'occasion de reléguer à un professionnel l'ensemble des tâches inhérentes à la revente du bien :

  • La rédaction de l'annonce immobilière,
  • La réalisation des visites,
  • La vérification des diagnostics immobiliers obligatoires,
  • La gestion des négociations.

 

 

Revendre un logement VEFA avant la livraison

 

Dans le cadre d'une VEFA, la revente d’un logement avant sa livraison est généralement possible. Pour en être toutefois assuré, il convient de vérifier les termes et clauses au contrat de VEFA. En effet, celui-ci doit explicitement le permettre.

Cependant, cette décision est souvent signe d'éventuelles pertes financières pour l'acquéreur. Effectivement, la revente d’un logement VEFA avant la livraison entraîne l’endossement de certains frais tels que :

  • Le règlement de la TVA (qu’elle ait été réduite ou non),
  • La taxe sur la plus-value (puisque le logement n’a jamais été occupé, il n’est guère considéré comme habitation principale),
  • Les frais de remboursement anticipé du crédit immobilier (dans la mesure où la banque, à la suite de l'octroi du prêt immobilier, a peut-être déjà commencé à verser les fonds).

 

 

Qu'en est-il de la taxe sur la plus-value ?

 

En immobilier, une plus-value correspond à la différence entre le prix de revente du bien et son prix d'acquisition.

La revente d'un logement neuf en VEFA est soumise à la taxation sur la plus-value immobilière. Celle-ci dépend toutefois du statut du logement cédé :

  • S'il s'agit de la revente d'une résidence principale, vous bénéficiez de l'exonération de la taxe sur la plus-value.
  • S'il s'agit de la revente d'une résidence secondaire ou d'un investissement immobilier locatif, vous y êtes soumis.

Pour ce dernier, la taxe est de 19% sur l'impôt sur le revenu, ainsi que de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Finalement, la totalité du montant de la plus-value est taxé à hauteur de 36,2%.

 

 

Qu'en est-il des frais de notaire ? 

 

S'agissant d'une revente entre particuliers et non d'une cession de contrat, les frais de notaires réduits (de 2 à 3%) ne sont plus accordés par le FISC en cas de revente de biens immobiliers neufs en VEFA.

Le futur réservataire n’est donc plus éligible à ces derniers, figurant pourtant comme l’un des avantages de l’investissement en l'état de futur achèvement. En effet, le Code Général des Impôts stipule que l'abaissement des frais de notaire est effectif uniquement si le logement neuf est soumis à la TVA.

Or, dans le cadre d'une vente de particulier à particulier, la TVA ne s'applique pas.

Malgré tout, la revente d’un bien neuf n'empêche pas le nouvel acquéreur de bénéficier du PTZ (« Prêt à Taux Zéro »), sous respect de conditions spécifiques.

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