Le terme « Pinel » est de plus en plus en vogue dans le secteur de l'immobilier, en particulier ces dernières années. Et pour cause !

En vigueur depuis septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif qui donne lieu à un avantage fiscal sous forme d'une réduction d'impôt, en échange d'un investissement locatif dans le neuf.

Vous souhaitez obtenir des explications claires et exhaustives sur ce dispositif ? Ensemble, voyons cela !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel a été créée en 2014 et porte le patronyme de l'ancienne Ministre du Logement, Sylvia Pinel, qui est à l'origine de sa création.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il permet à tous les contribuables français de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, lorsqu'ils réalisent l'acquisition d'un logement neuf ou ancien avec travaux de rénovation et le mettent en location durant au moins 6 ans.

Le mécanisme Pinel a un fonctionnement semblable à d'autres dispositifs de défiscalisation tels que les lois Scellier ou Cosse. En effet, le dispositif a été élaboré dans le cadre du plan de relance du logement. Il a pour but d'inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf ou ancien réhabilité.

Il est aussi destiné à renforcer la construction de logements dans les zones tendues, là où la demande locative est élevée.

Comme les précédents, ce dispositif a une durée de mise en œuvre. Initialement prévue pour durer jusqu'au 31 décembre 2022, cette loi est dorénavant prolongée jusqu'au 31 décembre 2024.

À l'instar de la loi Scellier, le mécanisme Pinel divise le territoire français en 5 zones distinctes :

  • La zone A pour les banlieues parisiennes les plus éloignées.

  • La zone A bis qui prend en compte la capitale Paris et proche banlieue.

  • La zone B1 pour les grandes agglomérations françaises avec plus de 250 000 habitants et quelques villes de Corse et du littoral. Les DOM-TOM font également partie de la zone B1.

  • La zone B2 pour les communes ayant 50 000 à 250 000 habitants, ainsi que la zone C pour les plus petites villes et communes de France, de 5000 à 50 000 habitants. Ces deux dernières zones sont exclues du dispositif depuis 2018, sauf cas exceptionnels. Par exemple, les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) et situées dans ces zones, sont éligibles.

De ce zonage dépend principalement l'éligibilité ou non de chaque logement.

Quelle loi précède la loi Pinel ?

Le dispositif fiscal Pinel a été introduit par la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts en son article 5.

Il remplace la loi Duflot, entrée en application au 1er janvier 2013 et qui a pris fin le 1er septembre 2014. Cette dernière poursuivait la même logique. Elle n'offrait cependant pas des possibilités aussi larges en matière de durée d'engagement.

Alors que sa prédécesseur impliquait un engagement de location de 9 ans et un taux de réduction d'impôt de 18%, la loi Pinel permet trois types d'engagements.

Le bailleur Pinel peut en effet choisir d'investir sur une période de 6 ans renouvelables, de 9 ans renouvelables ou de 12 ans. Différents pourcentages de réduction correspondent respectivement à chaque période d'engagement locatif.

En dehors des périodes et des taux de réduction d'impôt, la loi Pinel a aussi apporté d'autres nouveautés. Il y a par exemple la possibilité accordée aux investisseurs de louer à leurs descendants et ascendants à la seule condition que ceux-ci ne soient pas pris en compte dans son foyer fiscal.

Quels sont les avantages d'un investissement Pinel ?

En cette année 2023, de nombreux investisseurs se demandent s'il est encore bon d'investir en loi Pinel. La réponse est évidemment oui ! Avec les différentes nouveautés qu'il apporte par rapport à ses prédécesseurs, le dispositif comporte de nombreux intérêts pour les propriétaires-bailleurs.

Un taux de réduction d'impôt très attrayant

Le dispositif Pinel offre différents taux de réduction d'impôt aux investisseurs en fonction de la durée de leur engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans.

Pour les appartements neufs situés en métropole et respectant les conditions de la loi Pinel, les avantages fiscaux sont de trois types :

  • Pour un engagement sur 6 ans, le taux de réduction est de 12% du prix de vente.

  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction s'élève à 18%.

  • Lorsque la période d'engagement est de 12 ans, la réduction d'impôt Pinel est de 21%.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal correspondant à sa période d'engagement locatif, le propriétaire doit effectuer la mise en location du logement Pinel dans les 12 mois suivant sa livraison.

Aussi, prenez garde à investir dans un logement éligible au dispositif ! En effet, tous ne le sont pas : seuls sont admis les logements neufs, acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) et anciens en voie de rénovation. Des délais d'achèvement sont également à respecter selon le type d'investissement.

Le logement doit aussi être situé dans un bâtiment d'habitation collectif, puisque les maisons individuelles ont été exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021.

En parallèle, le logement neuf doit être loué vide (non meublé) et à titre de résidence principale du locataire. Il doit bien évidemment être érigé dans l'une des zones éligibles au dispositif.

Autre condition fondamentale pour être éligible en loi Pinel : le respect des plafonds de ressources des locataires.

En effet, avec la loi Pinel, le niveau de ressources du (ou des locataires) est régulé. Son revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2, disponible sur son avis d'imposition, ne doit pas dépasser les plafonds en vigueur.

Ce plafond varie selon la zone géographique et la composition du foyer du locataire : personne seule, en couple, avec enfants à charge, etc.

Les plafonds de revenus Pinel pour 2023 sont disponibles sur le site du gouvernement.

Le loyer pratiqué doit aussi être conforme aux plafonds de loyers réglementaires. Autrement dit, le propriétaire Pinel n'est pas autorisé à louer son logement au montant qu'il souhaite : celui-ci doit obligatoirement respecter les plafonds fixés par le gouvernement. L'intérêt ? Favoriser l'accès au logement des ménages aux revenus modestes.

Un investisseur est également éligible, au maximum, à deux investissements Pinel chaque année. Le montant total investi en Pinel est quant à lui limité à 300 000 euros par contribuable et par an, ainsi que 5500 euros par mètre carré de surface habitable.

Une flexibilité par rapport aux locataires

La loi Pinel offre la possibilité aux investisseurs de mettre en location leur logement à leurs propres ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants). Ces derniers ne doivent cependant pas faire partie de leurs foyers fiscaux.

Une fois la durée de l'engagement écoulée, la loi Pinel permet aussi aux investisseurs de gérer leurs biens immobiliers à leur guise. Ils peuvent garder leur bien et poursuivre la location.

Dès lors, ils ont la liberté de louer les locaux à qui ils veulent et fixer les loyers qu'ils souhaitent. Ils peuvent ainsi avoir un complément de revenus à une pension de retraite.

Ils ont également la possibilité de revendre le logement afin d'obtenir une plus-value immobilière. À la fin du contrat, ils sont pareillement autorisés à utiliser le logement Pinel en tant qu'habitation principale ou secondaire.

Une importante valeur patrimoniale

La loi Pinel aide à se créer aisément un patrimoine immobilier.

Avec ce système, vous pouvez bénéficier de divers avantages, réduisant la différence du prix entre l'immobilier neuf et ancien. Ceci est possible, même quand vous faites le choix d'investir à crédit, c'est-à-dire sans apport personnel grâce à un crédit immobilier.

Vous avez droit à une réduction des frais de notaire, des déductions fiscales, ainsi qu'à une exonération d'une part de la taxe foncière au cours des deux premières années.

De plus, les revenus locatifs permettent aussi de couvrir le coût de votre achat immobilier au cours de la durée du contrat.

Toutes ces options offrent la possibilité aux investisseurs d'augmenter leurs patrimoines.

La loi Pinel est donc un système mis en place en 2014 pour encourager la construction de logements locatifs aux loyers contrôlés en France. À cet effet, il permet aux investisseurs prêts à louer leurs biens immobiliers sur une certaine durée de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Même s'il faut réunir plusieurs conditions pour l'obtenir, le dispositif Pinel reste très apprécié des Français, car il est très avantageux dans le neuf. Il procure plus d'avantages et est plus flexible que les dispositifs similaires qui l'ont précédé.

Pour cette raison, il est prorogé jusqu'en 2024 par l'amendement 3646.

Questions fréquentes

Loi Pinel 2023 : c'est quoi ?

À partir du 1er janvier 2023, la loi Pinel se décline en deux formes : le Pinel classique et le Pinel +. Le Pinel classique propose des taux de réduction d'impôts dégressifs, tandis que le Pinel Plus maintient les taux pleins, sous certaines conditions.

Le logement doit notamment être situé dans certains quartiers ou respecter des critères énergétiques, de confort et de qualité.

Quelles sont les conditions de location pour louer en Pinel ?

Les conditions de location en loi Pinel se concentrent sur trois domaines principaux : le locataire, la durée de location, et le loyer.

Concernant le locataire, il doit respecter un plafond de ressources défini chaque année et varie en fonction de la zone du logement. Il peut s'agir d'une personne seule, en couple, ou avec enfants à charge. Il doit aussi posséder son propre foyer fiscal et occuper le logement en tant qu'habitation principale.

La durée de mise en location est un critère essentiel. Pour être éligible à une réduction d’impôt, l'investisseur Pinel doit s'engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans. La réduction d'impôt augmentera en fonction de la durée d'engagement : 10.5% pour 6 ans de location, 17.5% pour 12 ans.

Enfin, le loyer ne peut dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la zone géographique du logement. Il est calculé en prenant en compte la surface du logement et la zone Pinel.

Loi Pinel : à partir de combien d'impôt ?

La loi Pinel est particulièrement intéressante pour les contribuables ayant un certain niveau d'imposition. En effet, plus votre impôt sur le revenu est élevé, plus vous bénéficierez d'une réduction d'impôt importante.

Il est généralement admis que la fiscalité Pinel devient réellement avantageuse à partir d'environ 2500€ d'impôts annuels.

Pour rappel, la déduction fiscale se calcule sur le prix d'achat du bien et varie en fonction de la durée d'engagement locatif :

  • 12% pour un engagement de 6 ans.

  • 18% pour un engagement de 9 ans.

  • 21% pour un engagement de 12 ans.

Par exemple, si vous payez 3000€ d'impôts par an et que vous vous engagez à louer votre bien pendant 12 ans, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt de 21%, soit 630€ par an.

Gardez en tête que la déclaration de votre investissement locatif Pinel est à réaliser chaque année et demeure moins fastidieuse dès la seconde année.