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Les conditions liées au logement en loi Pinel

Le 11 Avr. 2022

Pinel

L'investisseur qui désire bénéficier du dispositif Pinel doit choisir un bien immobilier répondant à de nombreux critères. Parmi ces derniers, se trouvent certaines conditions liées aux investissements immobiliers. 4 critères sont notamment à prendre en compte.

Notre guide sur le dispositif Pinel vous liste toutes les conditions à respecter pour un investissement réussi.

 

Sommaire

 

 

Le type de bien immobilier 

 

Le type de bien immobilier est l'une des conditions liées à l'investissement immobilier dont tient compte le dispositif pour juger un logement éligible ou non. En effet, ce ne sont pas tous les logements qui peuvent bénéficier des avantages de la loi Pinel.

Ce sont majoritairement les logements neufs qui sont éligibles au dispositif Pinel. Il s'agit des constructions acquises en pleine propriété qui de plus doivent être neuves ou VEFA (en état de futur achèvement).

Un logement est considéré comme neuf lorsqu'il est achevé et n'a pas encore été habité ou quand sa construction doit prendre fin dans les mois suivants. Il est aussi considéré comme neuf, tout logement en état futur d'achèvement et vendu comme tel.

Les anciens logements qui doivent subir une réhabilitation complète pouvant les rendre comme neuf peuvent aussi être pris en compte à certaines conditions. Parmi celles-ci, il y a entre autres, le coût de la rénovation qui doit être d'au moins 25 % du coût total de l'investissement.

Les logements construits par des particuliers peuvent bénéficier de la réduction Pinel de même que les locaux commerciaux ou professionnels transformés en logements. Il faudra ensuite veiller à ce que leur location se fasse à vide et serve de résidence principale aux locataires. Par contre, le logement individuel n'est désormais plus éligible au Pinel.

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Les délais d'achèvement des locaux

 

Les logements éligibles au dispositif Pinel doivent aussi respecter des délais d'achèvement si ce ne sont pas des bâtiments déjà achevés ou s'ils nécessitent une réhabilitation.

Selon les conditions Pinel pour bénéficier de la réduction d'impôts, les logements acquis en l'état de futur achèvement (VEFA) doivent être terminés au cours des 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.

De leur côté, les travaux des logements construits par des particuliers doivent être terminés durant les 30 mois suivant la date d'obtention de leurs permis de construire. Quant aux logements nécessitant des travaux de rénovation, de transformation ou de réhabilitation, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de deuxième année suivant l'achat du bien.

À part les délais d'achèvement, la mise en location doit aussi se faire dans un délai précis. Le propriétaire doit trouver un locataire pour le logement dans un délai de 12 mois après la finition des travaux. Dans le cas contraire, il n'a plus droit aux avantages octroyés par la loi Pinel.

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La localisation du logement pour l'investissement immobilier

 

Toutes les communes de la France ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Ce dernier fonctionne sur un système de zonage qui divise le territoire français en zone éligible ou non.

Le but de la loi Pinel étant de promouvoir la construction d'habitations neuves dans les localités à forte demande locative, ce sont les zones tendues qui sont prises en compte.

Sur cette base, le pays est partagé en cinq zones géographiques. Ces dernières représentent cinq états de tension immobilière régnant sur le marché locatif. Il y a ainsi les zones A, A bis, B1, B2 et C.

La zone A bis représente Paris, les 76 communes de la région parisienne et les départements des Hauts-de-Seine, d'Yvelines, de Seine–Saint-Denis, de Val-d'Oise et de Val-de-Marne. La zone A regroupe l'agglomération de l'Île-de-France, certaines agglomérations de la Côte d'Azur, Lyon, Lille, Marseille et Montpellier.

Quant à la zone B1, elle prend en compte les grandes agglomérations françaises (avec plus de 250 000 habitants) ou les agglomérations où les loyers sont chers et les coûts des logements sont élevés. Cela concerne notamment certaines métropoles de la région parisienne non prises en compte dans la zone A bis ou A et les départements d'Outre-mer.

De son côté, la zone B2 couvre le centre-ville de certaines grandes agglomérations non compris dans la zone A bis ou B1. Elle comprend également certaines communes comme la Corse dont les loyers sont élevés.

La zone C représente enfin le reste du territoire français. L'offre de la zone C étant plus détendue et le logement satisfaisant, elle n'est pas éligible au dispositif Pinel.

C'est aussi le cas de la zone B2. Tous les logements situés dans cette zone ne sont pas éligibles à un investissement en Pinel.

Ces deux zones ont été sorties du système respectivement en 2018 et 2019.

Pour les zones toujours éligibles, un plafond mensuel de loyer doit être respecté au mètre carré :

  • Pour la zone A bis, le plafond est de 17,55 euros par m²,
  • Le plafond est de 13, 04 euros pour la zone A,
  • Cette limite est de 10,51 euros en zone B1.

Parfois, les préfets de région peuvent baisser les plafonds de loyers dans un périmètre géographique donné pour les faire correspondre au marché locatif de la région.

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La performance énergétique, condition importante pour l'investissement immobilier

 

Les logements éligibles au dispositif Pinel doivent également respecter un certain niveau de performance énergétique. Beaucoup d'investisseurs méconnaissent ces niveaux. Ils sont pourtant essentiels pour l'obtention de la réduction d'impôt autorisée par la loi Pinel.

Selon cette dernière, le logement neuf doit nécessairement être en phase avec les dernières normes énergétiques.

Qu'il soit achevé ou VEFA, il doit respecter la norme relative à la réglementation thermique 2012. Cette norme stipule par exemple que le taux de consommation énergétique maximum doit être en moyenne de 50 kWh/m² par an. Les logements neufs doivent alors avoir une consommation énergétique de classe A.

Quant aux logements rénovés ou réhabilités, ils doivent se conformer au label Haute Performance énergétique (HPE) rénovation ou au label bâtiment Basse Consommation rénovation 2009. Ce dernier label stipule que ces bâtiments rénovés ou réhabilités doivent présenter une consommation d'énergie primaire en dessous de 80 kWh/m² par an en fonction de l'altitude et de la zone climatique.

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Vous connaissez maintenant les conditions en lien avec le logement qu'il faut respecter, si vous voulez bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel.

En dehors de ces conditions, vous devez également prendre un engagement pour louer votre bien durant un certain délai. Le taux de réduction dont vous bénéficierez dépend fondamentalement de cet aspect.

Les conditions de la loi Pinel vous permettent de choisir une durée de 6 ans renouvelables, 9 ans renouvelables ou de 12 ans. Vous bénéficierez alors respectivement de 12, 18 et 21 % de taux de réduction sur le prix de revient de votre bâtiment.

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