Investir dans l'immobilier locatif

Les conditions de location en loi Pinel

Le 13 Avr. 2022

Pinel

Mis en place pour encourager les Français à investir dans les logements locatifs, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt variable en fonction de la durée d'engagement du bien locatif. Si vous souhaitez investir en Pinel, la prise en compte des conditions liées à la location du bien est impératif.

Afin de garantir le succès de votre projet d'investissement en loi Pinel, découvrez les autres critères à prendre en compte pour bénéficier de la réduction d'impôt promise par le dispositif. 

 

Sommaire

 

 

La durée de la location

 

Venue en remplacement du dispositif Duflot, la loi Pinel permet aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le secteur immobilier de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu. Ledit bien doit être loué à titre de résidence principale.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, plusieurs conditions sont à respecter en ce qui concerne la durée de la location. Grâce à la loi Pinel, le législateur donne la possibilité aux investisseurs de choisir la durée d'engagement pendant la location du bien immobilier.

Vous avez ainsi la possibilité de mettre votre bien immobilier en location pendant une durée minimum de 6 ans ou de 9 ans. La réduction fiscale appliquée sera ensuite proportionnelle à la durée de location du bien immobilier, mais dépendra aussi du prix de vente du bien Pinel.

En matière de location en loi Pinel, les investisseurs ont aussi la possibilité de ne pas décider à l'avance de la durée d'engagement de leur bien immobilier. Dès lors que la durée initiale d'engagement (6 ans ou 9 ans) est choisie par l'investisseur, ce choix devient alors ferme et irrévocable. Il est donc impossible de la réduire par la suite.

Vous avez cependant la possibilité de la prolonger. En effet, lorsque votre durée initiale d'engagement est de 6 ans, il est possible de renouveler la mise en location de votre logement pour deux durées supplémentaires de 3 ans. Cela permet d'atteindre la limite de 12 ans fixée par le dispositif Pinel.

En revanche, si la durée initiale d'engagement est de 9 ans, vous ne pourrez renouveler la mise en location de votre bien immobilier qu'une seule fois, soit d'une durée supplémentaire de 3 ans.

Lorsque le locataire continue de verser un loyer le premier mois de la 7e ou 10e année, le propriétaire du bien ou l'investisseur a aussi l'obligation de prolonger automatiquement la durée d'engagement Pinel de 3 ans.

 

 

 

Le plafond de la location

 

Si la durée de la location est un élément fondamental pour bénéficier du dispositif, le plafond de location Pinel fait aussi partie des conditions liées à l'investissement immobilier. En effet, pour bénéficier d'une réduction d'impôts associée à un investissement Pinel, tout investisseur se doit de respecter une limite de loyer maximale qui sera appliquée aux locataires du logement.

Le montant du loyer mensuel maximum prend en compte plusieurs facteurs comme la surface utile du logement. La zone éligible Pinel où se trouve le logement est également concernée.

Pour calculer le plafond de loyer maximum en loi Pinel, il suffit de multiplier la surface utile par le coefficient Pinel et par le barème Pinel. La surface utile est déterminée en multipliant la surface habitable par 0,5 et par la surface des annexes.

En ce qui concerne le coefficient multiplicateur, il est obtenu grâce à la formule suivante : (19/Surface utile) + 0,7. Le coefficient multiplicateur pour le loyer Pinel est plafonné à la valeur de 1,2. Le barème des loyers Pinel en fonction de la zone est révisé chaque année par le gouvernement. On obtient ainsi :

  • 17,55 euros le mètre carré pour la Zone A Bis
  • 13,04 euros le mètre carré pour la Zone A
  • 10,51 euros le mètre carré pour la Zone B1
  • 9,13 euros le mètre carré pour la Zone B2 et C

Si l'on prend l'exemple d'un appartement Pinel de 55 m² avec balcon de 6 m² situé dans une zone B1, la surface utile sera de 55 m² + (0,5 x 6 m²). Cela donne ainsi une surface de 58 m². Pour calculer le coefficient multiplicateur, il suffit de faire (19/58) + 0,7.

Le résultat sera alors de 1,027.

Le barème Pinel applicable sera enfin de 10,51 puisque l'appartement est situé dans la Zone B1.

Le plafond de loyer se détermine en faisant 58 m² x 1,027 x 10,51 euros/mètre carré. On obtiendra ainsi 626 euros comme le plafond de loyer applicable par l'investisseur.

 

 

Acheter plusieurs appartements en Pinel

 

Les investisseurs qui souhaitent investir en Pinel pour bénéficier des avantages fiscaux se posent souvent la question de savoir s'il est possible d'acheter plusieurs appartements en Pinel. La réponse à cette interrogation est oui. Il est possible d'acheter plusieurs appartements avec ce dispositif, mais certaines conditions en loi Pinel doivent être respectées.

Dans le cas où vous décidez de cumuler les appartements en loi Pinel, vous ne pouvez en acheter que deux par an et cet achat doit être acté chez un notaire. Vous devez aussi respecter un plafond d'investissement par an qui est de 300 000 euros.

Pour maximiser votre réduction d'impôts, la loi vous autorise à atteindre cette limite d'investissement annuel. De plus, d'autres conditions de location en loi Pinel sont également à respecter. Il s'agit de tenir compte du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an et d'investir dans deux achats immobiliers distincts.

Enfin, notez qu'en plus des paramètres spécifiques à la location, d'autres critères liés au bien immobilier sont impérativement à honorer. Le type de logement acquis, le respect des délais d'achèvement, la localisation du bien ainsi que la performance énergétique du logement sont notamment à considérer.

De plus, vous êtes également tenu de valider certaines conditions propres au locataire à qui vous louez le bien, sans quoi vous ne pourrez être éligible au dispositif. Des plafonds de ressources sont à respecter, et ce, en fonction de la composition du foyer fiscal. 

Ça y est, vous avez toutes les clés en main pour vous lancer ! 

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