Les conditions de location loi Pinel pour 2024

Reconduit jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel permet encore aux contribuables de bénéficier d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu, en échange d'un investissement locatif dans le neuf ou l'ancien rénové.

Pour ce faire, vous devez impérativement respecter certaines conditions de location Pinel.

En plus d'investir dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif (A, A bis ou B1), vous devez vous engager à louer votre logement pour une durée déterminée. Les loyers pratiqués doivent également respecter les plafonds en vigueur. Quant aux locataires, leurs profils doivent correspondre aux conditions d'éligibilité de la loi Pinel.

Ensemble, faisons le point !

La durée de mise en location du logement

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, plusieurs conditions de location sont à respecter, en commençant par la durée d'engagement locatif.

Pour rappel, le législateur offre la possibilité aux investisseurs de choisir la période d'engagement de location du logement. Ainsi, en tant qu'investisseur Pinel, vous avez la possibilité de mettre votre bien immobilier en location pour un engagement initial de 6 ou 9 ans.

Avec la loi Pinel, le taux de réduction d'impôts appliqué est proportionnel à la période d'investissement immobilier :

• 6 ans de location : 10,5% de réduction d'impôt.

• 9 ans : 15% de réduction d'impôt.

• 12 ans : 17,5% de réduction d'impôt.

Dès lors que la durée initiale d'engagement (6 ou 9 ans) est choisie par le propriétaire-bailleur, ce choix devient ferme et irrévocable. Il est donc impossible de la réduire par la suite. Vous avez toutefois la possibilité de la prolonger.

En effet, lorsque votre durée initiale d'engagement est de 6 ans, il est possible de renouveler la mise en location de votre logement pour deux périodes supplémentaires de 3 ans. Cela permet d'atteindre la limite de 12 ans fixée par le dispositif Pinel.

Si la durée initiale d'engagement Pinel est de 9 ans, vous ne pourrez renouveler la mise en location de votre bien immobilier qu'une seule fois, soit d'une période supplémentaire de 3 ans.

Lorsque le locataire continue de verser un loyer le premier mois de la 7ème ou 10ème année, le propriétaire du logement Pinel a aussi l'obligation de prolonger automatiquement la durée du bail locatif de 3 ans.

Le type d'investissement éligible à la défiscalisation Pinel

La réduction d'impôts Pinel ne s'applique pas à n'importe quel type d'acquisition immobilière. Les investissements concernés par le dispositif sont strictement réglementés.

Trois types de biens sont éligibles au dispositif Pinel :

• Les logements neufs, à construire ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

• Les logements anciens avec travaux de réhabilitation.

• Les locaux transformés en logement d'habitation.

À noter que les maisons individuelles sont exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021. Seuls sont éligibles les biens situés dans des bâtiments d'habitation collectifs. Les zones B2 et C, intégrant les villes et communes peu attractives de France, sont également écartées du mécanisme Pinel depuis le 1er janvier 2018.

De plus, pour être éligible au Pinel, les biens immobiliers doivent respecter des normes de performances énergétiques spécifiques. La RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) est la dernière norme environnementale en vigueur pour les bâtiments neufs ou récemment construits. Elle permet d'assurer un certain niveau de qualité et de confort de vie au locataire Pinel.

Les conditions relatives au locataire Pinel

Pour être éligible à la réduction d'impôt Pinel, vous devez louer votre logement vide (non meublé) et en tant que résidence principale du locataire. Ce dernier doit donc l'occuper, a minima, 8 mois par an pour être considéré comme tel.

Vous êtes autorisé à louer votre bien Pinel à l'un de vos ascendants ou descendants (parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), à la condition qu'il n'appartienne pas au même foyer fiscal que le vôtre et qu'il respecte les plafonds de revenus en vigueur.

Les plafonds de revenus

Dans le cadre d'une location en loi Pinel, vous devez veiller à ce que les revenus des locataires ne dépassent pas un certain plafond. Ces seuils sont fixés annuellement par décret et varient en fonction de la zone géographique et de la situation familiale du locataire.

Plafonds de ressources des locataires Pinel 2023

Avec la loi Pinel, l'appréciation des revenus d'un candidat est fixée par le revenu fiscal de référence du locataire de l'année N-2. Ainsi, pour un bail de location conclu en 2023, l'année de référence retenue est 2021. Cette donnée figure sur la toute première page de l'avis d'imposition.

Si les ressources du locataire augmentent au cours du bail et dépassent le plafond fixé par l'administration fiscale, la réduction d'impôt du propriétaire Pinel n'est pas remise en cause. En effet, seuls les revenus au moment de l'entrée dans les lieux comptent.

Notez que le couple est à distinguer de la colocation. Chez un couple, les revenus sont pris dans leur globalité. Dans le cadre d'une colocation, on tient compte des ressources de chaque colocataire. En d'autres termes, tous les colocataires doivent être éligibles.

Enfin, seule la condition financière du locataire Pinel doit être considérée lors de l'appréciation de son dossier. Autrement dit, un propriétaire ne peut refuser un candidat sur des critères d'origine, d'apparence, d'orientation sexuelle, d'état de santé ou d'opinion politique.

Justificatifs et condition financière du locataire Pinel

Pour vérifier qu'un locataire est éligible au dispositif Pinel, divers justificatifs peuvent être demandés par le bailleur.

L'identité du locataire est confirmée par un document officiel (carte d'identité, passeport, permis de conduire, etc.). Un justificatif de domicile récent (attestation d'hébergement, dernier avis de taxe foncière, facture d'électricité, de gaz, de téléphone, etc.) est aussi requis.

L'état des revenus du locataire est crucial pour valider son admissibilité. Le dernier avis d'imposition, les trois derniers bulletins de salaires, les justificatifs de versement d’indemnités (allocations logement, allocations chômage, rente, retraite) ou le contrat de travail sont couramment demandés.

Pour les travailleurs indépendants, les deux derniers bilans, compte de résultats ou une attestation par un comptable de l’exercice en cours peuvent être requis.

La liste exhaustive de documents pouvant être exigée par le propriétaire d'un appartement Pinel est régie par le décret n° 2015-1437. Aucun autre justificatif ne peut être demandé, comme par exemple une copie de relevé bancaire, un extrait de casier judiciaire, etc.

Couple et location Pinel : les particularités

Pour les couples souhaitant investir dans un logement Pinel, certaines spécificités doivent être prises en compte. Tout d'abord, le cumul des revenus du couple est pris en considération pour respecter les plafonds de revenus, ce qui peut permettre d'augmenter la capacité locative.

Concernant les couples mariés, indépendamment du régime matrimonial, si l'un des deux signe le bail, alors les deux époux deviennent tous deux cotitulaires du contrat, même si l'un ou l'autre est absent lors du jour de la signature.

Pour les couples non mariés, la situation est différente. En effet, ils sont considérés comme étant en "union libre" et ne sont pas liés par la législation Pinel. Dans ce cas, un seul signataire du bail est nécessaire.

En outre, pour les couples pacsés ou en concubinage, il est impératif que le bail soit signé par les deux parties. Cela permet d'intégrer les deux revenus dans le calcul.

Il est essentiel de prendre en compte ces éléments afin d'optimiser votre investissement Pinel et de bénéficier pleinement des avantages fiscaux du dispositif.

Les plafonds de loyer, autre critère phare du dispositif

Autre condition de location importante pour être éligible à la loi Pinel : le respect des seuils de loyer.

Fixés tous les ans par décret, ces plafonds empêchent les bailleurs Pinel de pratiquer des loyers trop élevés. L'idée est ainsi de favoriser l'accès au logement des ménages aux revenus modestes.

Le montant du loyer Pinel maximum prend en compte plusieurs facteurs comme la surface utile du logement et la zone géographique dont dépend ce dernier.

Pour le calculer, il vous suffit d'appliquer la formule suivante :

Barème des loyers Pinel de votre zone x Surface utile x Coefficient multiplicateur

Le barème des loyers Pinel en fonction de la zone est révisé chaque année par le gouvernement.

Barème des loyers Pinel 2023

La surface utile est déterminée en additionnant la surface habitable de votre logement et 50% de la superficie des annexes (balcons, terrasses, dépendances, etc.).

En ce qui concerne le coefficient multiplicateur, il est obtenu grâce à la formule suivante : (19 / surface utile) + 0,7.

Cas concret

Prenons l'exemple d'un investissement locatif réalisé à Dijon, situé en zone B1. L'appartement dispose d'une superficie de 55 m² avec un balcon de 6 m².

1) Le barème Pinel applicable sera de 10,55€/m² puisque l'appartement est situé dans la zone B1.

2) La surface utile sera de 55 m² + (0,5 x 6 m²). Cela donne ainsi une surface de 58 m².

3) Pour calculer le coefficient multiplicateur, il suffit de faire (19/58) + 0,7. Le résultat sera alors de 1,027.

Finalement, le montant du plafond se détermine grâce au calcul suivant : 58 m² x 1,027 x 10,55 euros/m². Dans ce cas, on obtiendra un loyer maximal de 628 euros pour votre logement.

FAQ

Puis-je louer mon appartement Pinel à une personne mineure ?

D'après l'article 199 decies B du Code général des impôts, vous êtes autorisé à louer en Pinel à une personne mineure rattachée au foyer fiscal de ses parents, mais c'est toujours le revenu du locataire qui est pris en compte.

Qu'est-ce que la loi Pinel pour les locataires ?

Pour les locataires, l'intérêt de la loi Pinel est de bénéficier de loyers 20 % inférieurs à la moyenne des prix du marché. Pour ce faire, des plafonds de loyers mensuels (hors charges), par mètre carré, sont définis annuellement par zone.

Côté investisseur, la loi Pinel est un moyen efficace de devenir propriétaire sans apport, développer son patrimoine immobilier et assurer un complément de revenu pour la retraite.