Loi Pinel : conseils et pré-requis avant d'investir
Le 19 Nov. 2021
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation initié par l'État en 2014 pour encourager les investissements dans l'immobilier locatif neuf dans certaines régions de France.
Elle permet aux investisseurs éligibles de profiter d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% du prix du logement en contrepartie d'un engagement de location pour une durée donnée (6 ans, 9 ans et 12 ans respectivement), et sous certaines conditions.
En tant qu'expert, voici 5 conseils que nous vous invitons à garder en tête avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif en Pinel.
Vérifier que le bien est éligible à la loi Pinel
La première chose à vérifier lorsque l'on souhaite investir en Pinel est l'éligibilité du bien immobilier au dispositif. À ce niveau, trois éléments importants sont à considérer.
La loi Pinel ne concerne tout d'abord que les logements neufs acquis dans le cadre d'un investissement locatif. En principe, il n'est donc pas possible d'en profiter en investissant dans un logement ancien à mettre en location.
La loi accorde néanmoins une exception lorsque le logement a été acquis dans un état de délabrement avancé (non décent au sens de la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — art. 142) puis entièrement remis à neuf en vue de sa mise en location. Il en est de même pour un local qui était affecté à un autre usage que celui d'habitation, mais qui a été entièrement réaménagé avec la création de nouvelles pièces pour une transformation en habitation décente.
Le deuxième point à vérifier avant de se lancer dans un projet d'investissement locatif en Pinel est relatif au type de bien immobilier concerné. En effet, depuis le début de l'année, il n'est plus possible d'investir dans une maison en Pinel. Seuls les logements qui appartiennent à un bâtiment d'habitation collective sont désormais concernés par ce dispositif d'incitation fiscale.
Le dernier point qu'il faut vérifier avant un investissement en loi Pinel est la localisation du bien immobilier.
Pour que vous puissiez bénéficier des avantages fiscaux propres au dispositif, votre logement Pinel doit se situer dans l'une des communes éligibles. Il s'agit des zones A, A bis et B1. La zone C est exclue du dispositif depuis 2018 et la zone B2, depuis 2020.
S'assurer de la qualité de l'emplacement du bien
Il ne suffit pas d'investir dans l'immobilier locatif dans l'une des communes où le dispositif Pinel est éligible pour bénéficier systématiquement des réductions d'impôt. Il faut nécessairement réussir à trouver un locataire pour que la défiscalisation loi Pinel soit accordée.
Pour cela, il est important que le bien immobilier se situe dans une zone attractive et qualitative. Oubliez donc cet appartement en bord de fleuve dans le quartier le plus en périphérie de la ville. On se tournera plutôt vers des quartiers ou communes dans lesquels la population est dynamique et croissante. La demande de location est souvent stimulée par la proximité de pôles d'activités, de commerces de proximités, d'écoles et de voies de communication.
La présence d'une forte population estudiantine dans une ville est aussi un atout pour un projet d'investissement locatif en Pinel. Elle dynamise le marché immobilier de la zone.
Il faut également prêter une attention particulière à l'implantation de l'appartement qui fera l'objet de l'investissement locatif en Pinel dans le programme immobilier.
La résidence bénéficie-t-elle d'une bonne orientation ? Est-elle accessible par l'ascenseur ? Plaira-t-elle au grand public ? Prenez le temps d'étudier tous ces éléments avant d'investir.
Miser sur la qualité du programme
En général, les programmes immobiliers neufs sont de très bonne qualité et optimisés pour les dispositifs de réduction d'impôts tels que la loi Pinel. Pour éviter tout désagrément, il vaut mieux faire toutes les vérifications possibles avant de s'engager avec un quelconque promoteur immobilier.
La décision d'investir en Pinel ne doit pas se baser uniquement sur une plaquette publicitaire alléchante. Il faut passer au peigne fin la réputation du promoteur immobilier en consultant une liste de tous les projets immobiliers qu'il a déjà construits et si possible les retours des investisseurs/partenaires.
La notice descriptive du logement visé est un document important pour le projet d'investissement locatif en Pinel. Il faut la lire attentivement et se concentrer sur la qualité des matériaux mentionnés : marque des serrures, équipements de robinetterie, menuiserie, carrelage. Le descriptif des équipements sanitaires et de cuisine doit également donner à l'investisseur en Pinel des indices sur la qualité de la construction et du futur logement.
Il est aussi important d'éviter les programmes dont la totalité des logements est investie en Pinel. Cela peut devenir problématique dans le futur, car les reventes tomberont au même moment.
Il ne faut enfin pas oublier de vérifier le permis de construire de la résidence pour s'assurer que tout se déroule dans la légalité. Ce sont certes des vérifications anodines. Elles s'avèrent cependant très utiles pour éviter de nombreux écueils dans le cadre d'un projet d'investissement locatif en Pinel.
Vérifier ses capacités d'emprunt et le loyer potentiel
Pour investir dans un logement neuf et le mettre en location, cela nécessite bien souvent de contracter un prêt immobilier auprès d'une banque. Pour que le projet d'investissement locatif en Pinel puisse se dérouler correctement, il est important de vérifier en amont sa capacité d'emprunt et ses ressources.
L'objectif pour l'investisseur en Pinel est de s'assurer qu'il pourra réellement rembourser le prêt une fois qu'il l'aura obtenu. Son taux d'endettement (mensualités du prêt immobilier incluses) ne doit pas excéder 35%.
Il faudra également faire une estimation du montant des revenus locatifs potentiels, auquel sera ajouté le montant total des réductions d'impôt qui découleront de l'abattement fiscal obtenu grâce à la loi Pinel. Il faut comparer ces chiffres avec le montant de l'investissement de départ et tirer les conclusions qui s'imposent.
Il est aussi important de garder un œil sur les plafonds de loyer Pinel pour la zone géographique dans laquelle on souhaite investir. Les plafonds fixés par le dispositif Pinel sont parfois au-dessus du prix de la location sur le marché immobilier local. Ils peuvent également se situer en dessous du montant de loyer moyen dans certaines villes comme Paris. C'est un facteur à prendre en compte pour juger de la rentabilité effective d'un investissement locatif en Pinel.
En dernier lieu, l'investisseur locatif en Pinel doit veiller à ne pas acheter un bien immobilier qui coûte trop cher, au risque de ne pas pouvoir profiter pleinement de son investissement. En effet, il est vrai que plus le prix d'acquisition d'un bien immobilier est cher, plus l'abattement fiscal dont l'investisseur peut profiter grâce à la loi Pinel sera important. Le risque de déconvenues est élevé si le prix d'achat du logement est totalement déconnecté du prix de l'immobilier ancien dans la zone.
Concrètement, l'investisseur en Pinel risque de faire une mauvaise affaire à la revente, car son bien sera vendu au rabais. Pour éviter cela, il faut bien comparer les prix du neuf dans la ville éligible choisie avant de signer le contrat préliminaire avec le promoteur immobilier. Si l'appartement est 5 à 10 % plus cher que le prix moyen, il vaut mieux éviter ce programme immobilier. L'écart avec le prix de l'ancien doit également être inférieur à 30%.
S'assurer des garanties disponibles pour le programme
Pour un achat en VEFA (vente en l'état future d'achèvement) dans le cadre d'un projet d'investissement locatif en Pinel, il faut s'assurer que le bien immobilier possède une garantie financière d'achèvement (GFA). Cette dernière protège les investisseurs en cas d'arrêt du chantier pour cause de problèmes financiers.
Elle existe sous deux différentes formes :
- La GFA intrinsèque
- La GFA extrinsèque
La GFA intrinsèque est basée sur les fonds propres du promoteur et n'offre pas une protection optimale au client. Elle n'est d'ailleurs plus autorisée par la loi pour les transactions en VEFA depuis le 1er janvier 2015.
C'est donc la GFA extrinsèque qu'il faut exiger dans le cadre d'un investissement locatif en Pinel. Celle-ci est apportée par une banque ou une compagnie d'assurance et garantit l'achèvement des travaux quoi qu'il arrive.
