La consignation des 5% en VEFA
Le 05 Déc. 2022
La livraison d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) peut parfois s'accompagner d'imprévus, comme la présence de défauts de conformité lors de la visite. L'acquéreur peut alors décider de consigner les 5% du prix de vente.
De quoi s'agit-il ? Comment s'y prendre ? Voyons tout cela ensemble !
Qu'est-ce que la consignation en VEFA ?
Dans le cadre d'un achat sur plan ou VEFA, la consignation du solde est un droit de l'acquéreur, conformément aux termes de l'art. R. 261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation.
À l'étape de livraison du logement neuf, le promoteur immobilier exigera le versement des 5% restants, conformément au calendrier d'appels de fonds. Pour rappel, le paiement d'un bien acquis en VEFA est échelonné selon l'avancement des travaux :
- À l'achèvement des fondations : 35% du prix de vente est réglé par l'acheteur,
- À la mise hors d'eau, hors d'air : 70%,
- À l'achèvement des travaux : 95%,
- À la remise des clés du logement : les 5% restants.
Toutefois, le réservataire peut décider de "consigner" le solde. Autrement dit, il peut refuser de procéder au règlement des 5% restants au promoteur.
Cette pratique, tout à fait légale, est envisageable lorsque le bien immobilier livré présente un ou plusieurs vices apparents ou défauts de conformité dits "non substantiels".
Dans quels cas peut-on consigner le solde du prix ?
La détection de défauts de conformité non substantiels peut entraîner la consignation des 5% au moment de la livraison du bien en VEFA. Il s'agit d'équipements ne figurant ni dans la notice descriptive, ni dans les plans de départ.
Concrètement, la présence de carrelage à la place du parquet, une baignoire installée à la place d'une douche ou la pose de papier peint dans une pièce qui devait normalement être peinte sont des exemples valides de défauts de conformité.
Les malfaçons, quant à eux, ne peuvent justifier une consignation des 5%. Contrairement à un défaut de conformité, il s'agit de travaux conformes à la notice descriptive mais qui ont simplement été mal exécutés.
Un défaut de revêtement ou de peinture, la présence d'une fissure, une fenêtre qui peine à s'ouvrir sont quelques exemples de malfaçons qu'un acheteur peut déceler lors de la livraison d'un bien en VEFA. Dans ces conditions, aucune consignation n'est possible.
Aussi, si les vices constatés portes atteintes à la pleine jouissance de l'immeuble (installation électrique défaillante, ouvrage(s) manquant(s), solidité des fondations douteuses, etc.), le logement acquis sur plan est jugé inachevé. Les clés ne peuvent alors être remises à l'acheteur.
Afin de récupérer les 5% et lever la consignation, le promoteur immobilier doit alors entreprendre les démarches nécessaires auprès des entrepreneurs concernés, ceci afin qu'ils réalisent les travaux de réparation demandés par l'acheteur.
Quand a lieu la consignation des 5% ?
En VEFA, la consignation des 5% intervient à l'étape de livraison du logement ou "remise des clés", à ne pas confondre avec la phase de réception des travaux.
Intervenant en amont de la livraison, elle réunit le promoteur (en sa qualité de maître d'ouvrage), le maître d'œuvre ainsi que les divers prestataires (architectes, plombiers, menuisiers, maçons, etc.) ayant participé au chantier. Un procès-verbal de réception (ou "PV de réception") est alors établi dans lequel est rapporté tous les défauts constatés.
Ainsi, le jour de la livraison, acheteur et vendeur procèdent à la visite du logement neuf. À cette occasion, un procès-verbal de livraison (ou "PV de livraison") est établi. Le réservataire peut alors "émettre des réserves", c'est-à-dire mentionner les défauts, vices apparents et malfaçons constatés lors de la visite.
Outre cela, il dispose d'un délai légal d'un mois après la livraison du logement en VEFA pour notifier les éventuels désordres qu'il n'aurait pas relevé lors de la visite (art. 1642-1 du Code Civil).
Les réserves étant émises, l'acheteur se réserve le droit de "consigner les 5%" jusqu'à ce que ces dernières soient levées par le promoteur.
Comment s'y prendre pour consigner les 5% en VEFA ?
Pour procéder à la consignation des 5% du prix, l'acheteur doit d'abord vérifier que cette éventualité soit prévue par le contrat de vente.
Ceci fait, le solde du prix doit être consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Il s'agit d'un tiers neutre et de confiance qui conserve la somme jusqu'à la levée des réserves.
Il vous est également possible de consigner les 5% auprès d'un notaire, d'un avocat, d'une banque ou entre les mains d'un huissier de justice.
Pour rappel, le dépôt des 5% auprès de l'organisme des consignations vaut paiement du prix. Autrement dit, l'acheteur n'a plus aucune obligation de paiement à l'égard du promoteur. Ce dernier doit donc lui remettre les clés du logement, sans pénalités ni contrepartie. Ceci prévaut même si l'acheteur a consigné le solde du prix.
En l'absence de coopération de sa part ou contestation sur la conformité, l'acheteur peut saisir le juge des référés pour qu'il prenne pleinement en charge le litige.
L'acquéreur peut également compter sur la garantie de parfait achèvement (GPA) pour avoir gain de cause. En effet, cette garantie impose au constructeur la réparation des désordres signalés 1 an après la date de réception officielle des travaux.
Pourquoi consigner les 5% à la livraison ?
En VEFA, la principale raison de vouloir consigner les 5% est d'obliger le promoteur à réaliser les travaux de réparation demandés à la suite de l'émission des réserves.
Ainsi, dans le cas où le réservataire fait face à un promoteur récalcitrant ou menaçant, la consignation des 5% s'avère particulièrement efficace.
En effet, tant qu'il n'aura pas effectué les réparations exigées par l'acheteur, la somme restera bloquée. Il ne peut donc y prétendre, à moins de procéder à la levée des réserves.
