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Prêt et calcul des mensualités : que devons-nous prendre en compte ?

Le 05 Avr. 2022

Credit immobilier

Qui dit prêt immobilier, dit forcément remboursement de mensualités du crédit. En effet, calculer le montant des mensualités de son crédit immobilier est une étape importante qui permet d'obtenir un crédit, mais qui aide également l'emprunteur à mettre en place un budget en conséquence.

Pour bien effectuer ce calcul, plusieurs éléments doivent cependant être pris en compte. Mon Marché Immobilier vous présente les différents éléments à prendre en compte lors d'un prêt immobilier et pendant le calcul des mensualités du crédit.

 

Calcul de la mensualité de l'emprunt

 

Le souscripteur d'un prêt immobilier a l'obligation de rembourser à son établissement de crédit son prêt par des mensualités. Plus concrètement, il s'agit ici d'un remboursement bancaire et de capital. En effet, la mensualité du prêt immobilier est composée d'une partie du capital emprunté d'une part, mais aussi d'une partie des intérêts versés à la banque d'autre part. À cela s'ajoute également le montant de l'assurance emprunteur.

 

Le calcul de la mensualité du prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs tels que :

  • Le montant emprunté,
  • La durée de l'emprunt,
  • Le taux périodique.

Le tableau d'amortissement permet d'en savoir davantage sur la répartition des intérêts et du capital. Également appelé échéancier de paiement, le tableau d'amortissement aide l'emprunteur à avoir une vue généralisée sur la répartition du capital amorti, sur le capital restant dû ainsi que sur le montant des intérêts payés.

S'il s'agit d'un crédit immobilier à taux fixe, l'établissement bancaire a dans ce cas l'obligation de vous fournir ce document. Ceci a pour but de rendre le plus transparent possible le calcul des mensualités du crédit ainsi que le remboursement du crédit immobilier qui engage l'emprunteur sur de nombreuses années. En résumé, une partie des intérêts est donc payée tous les mois par l'emprunteur ainsi qu'une partie du capital qui sera alors déduit du montant total restant dû. La partie des intérêts payés est quant à elle déduite du coût total du crédit.

 

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Calcul de la mensualité : quel(s) revenu(s) retenir ?

 

Pour établir sa capacité d'emprunt, l'établissement bancaire prend en compte le revenu de l'emprunteur. En effet, pour définir les mensualités du prêt immobilier, la banque se base le plus souvent sur votre salaire net lorsque vous êtes salarié, ou sur vos bilans lorsque vous travaillez pour votre propre compte.

La banque pourra aussi considérer vos revenus locatifs en prenant en compte 70 % de ces derniers ainsi que vos aides et pensions alimentaires (dans certains cas). En revanche, la banque ne prendra pas en compte vos revenus s'ils sont irréguliers. En effet, la stabilité des revenus est un facteur important qui permet de calculer les mensualités d'un crédit immobilier et à l'emprunteur d'y avoir droit également.

Plus vous disposez d'un revenu stable, avec une ancienneté dans votre entreprise, un contrat stable en CDI ou encore une période d'essai validée, plus vous avez donc de chances d'obtenir un prêt immobilier. Il en est de même lorsque vous exercez la même activité pendant de nombreuses années. Ceci est notamment dû au fait que la banque se base essentiellement sur les risques et les capacités de remboursement de l'emprunteur avant de lui faire une offre de prêt.

 

Les cas particuliers des retraites ou des pensions alimentaires

 

Le remboursement des mensualités du crédit immobilier dépend en grande partie de la situation de l'emprunteur. En effet, plusieurs cas sont souvent observés.

 

Les pensions alimentaires

Lorsque l'emprunteur perçoit des pensions alimentaires pour le compte de ses enfants, le montant qui sera pris en compte dépendra alors de l'âge de ces derniers. Pour que les pensions alimentaires soient prises en compte à 100 %, les enfants à la charge de l'emprunteur devront être mineurs jusqu'à la fin du crédit immobilier.

 

Les pensions de retraite

En ce qui concerne les pensions de retraite, il s'agit également des revenus qui sont pris en compte pour établir le montant de la mensualité du crédit immobilier. À ce stade, l'âge de l'emprunteur peut être un facteur qui limite parfois la capacité d'emprunt de ce dernier. Dans ce cas, 33 % des revenus sont pris en compte, mais l'âge de l'emprunteur reste cependant limité, la plupart des cas à 75 ans au maximum.

 

Les intérims et CDD

Pour le cas particulier des intérims et des CDD, les établissements bancaires prévoient le plus souvent des mesures spécifiques pour le calcul du calcul du crédit immobilier. Lorsque vous empruntez par exemple à deux et que l'autre emprunteur est un intérimaire ou est en CDD, il est possible que la banque ne prenne pas en compte ses revenus. Il s'agit dans ce cas d'une contrainte pour les emprunteurs, mais cette mesure vise à sécuriser le système bancaire.

 

 

Le calcul du taux d'endettement

 

Le taux d'endettement fait partie des éléments indispensables pour connaitre le montant de la mensualité du crédit immobilier. En général, pour que l'emprunteur puisse bénéficier d'un crédit immobilier, son taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 % de ses revenus. Ce taux a même été limité à 35 % des revenus de l'emprunteur depuis le début de l'année. Cette limite fixée par la banque permet de déterminer le montant que vous pouvez emprunter.

Le taux d'endettement est en effet un gage de sécurité supplémentaire aussi bien pour l'emprunteur que pour l'établissement bancaire qui octroie le prêt. Pour augmenter vos chances d'obtenir un crédit immobilier, il est donc conseillé de réduire au maximum son taux d'endettement.

Un autre élément important à retenir pour le calcul de la mensualité du crédit immobilier est les charges actuelles. À titre d'exemple, lorsque l'emprunteur est d'ores et déjà endetté avec des crédits à la consommation, la banque prendra en compte le montant de ses crédits dans le calcul des mensualités du prêt. Ceci se fait toujours dans la limite des 35 % d'endettement. Il est donc vivement conseillé de solder vos crédits à la consommation avant de faire votre demande de crédit immobilier. Cette astuce vous permet aussi d'augmenter le montant de votre prêt immobilier.

 

Pour le calcul de votre mensualité du crédit immobilier, vous devez ainsi prendre en compte la stabilité de vos revenus, mais aussi votre taux d'endettement. Ceci vous offre également la possibilité de calculer votre capacité d'emprunt bancaire avec plus de facilité. Pour calculer le montant de vos mensualités pour votre crédit immobilier, vous pouvez vous aider du simulateur de Mon Marché Immobilier. Cela vous aidera à y voir plus clair pour votre capacité d'emprunt.

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