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Prêt immobilier : quel taux d'endettement ?

Le 15 Mars 2022

Credit immobilier

Dans la plupart des cas, le recours à un crédit immobilier est un passage obligé pour agrandir un patrimoine ou acheter un nouveau bien. Pour obtenir un crédit immobilier, vous pouvez vous tourner vers une banque ou un organisme de prêt spécialisé. La banque vous indiquera les conditions essentielles à prendre en compte pour bénéficier de vos fonds. Parmi ces conditions figurent le taux d'endettement maximum. Ce taux permet de déterminer quelle somme l'emprunteur est en mesure de rembourser tous les mois sans prendre le risque de tomber en situation d'endettement. Découvrez ici, l'essentiel à savoir sur le taux d'endettement de crédit immobilier.

 

Taux d'endettement : de quoi s'agit-il ?

 

Terme utilisé dans le milieu bancaire, le taux d'endettement désigne la capacité d'emprunt d'un client. C'est l'élément central du dossier de crédit. Ce taux d'endettement aide à déterminer si un client est en mesure de contracter un emprunt. Il s'agit du montant que l'emprunteur peut raisonnablement consacrer au remboursement d'un crédit sans pour autant tomber dans une situation d'endettement.

C'est le rapport entre le revenu mensuel de l'emprunteur et ses charges financières de chaque mois. Le revenu mensuel est utilisé pour solder les mensualités des emprunts souscrits. Le risque de ne pas pouvoir rembourser les mensualités d'un emprunt est plus élevé si le poids des charges financières est trop important par rapport à votre revenu mensuel.

 

Comment se calcule le taux d'endettement ?

 

Le taux d'endettement est le rapport entre le revenu mensuel de l'emprunteur et ses charges financières mensuelles. Il s'exprime le plus souvent en pourcentage et se calcule sur une base mensuelle. Pour effectuer le calcul du taux d'endettement, vous pouvez utiliser les formules suivantes :

  • Taux d'endettement = charge financières mensuelles/revenu mensuel de la personne intéressée x 100.
  • Taux d'endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100/revenus (autres revenus financiers + salaires nets).

 

Exemple 1

Le salaire net d'un emprunteur est de 2000 euros tandis que le montant de sa mensualité est de 500 euros. Pour obtenir le taux d'endettement on effectue le calcul suivant : 500 x 100/2000 = 25 %.

 

Exemple 2

Le revenu mensuel d'un ménage est de 3000 euros et les charges fixes s'élèvent à 1000 euros. Pour trouver le taux d'endettement on effectue l'opération suivante : (1000/3000) x 100 =33 %.

Ces règles de calcul sont les plus courantes. Les banques ont en général leur propre méthode de calcul du taux d'endettement. Il est important de tenir compte de toutes les rentrées d'argent de l'emprunteur en ce qui concerne les revenus. En revanche, la part variable du salaire et les primes ne sont pas intégrées. Seuls les revenus réguliers sont donc autorisés pour le calcul.

 

calculer son taux d'endettement

 

Quel taux maximal autorisé ?

 

Selon la loi, il n'y a pas de limite au taux d'endettement fixé pour un prêt immobilier. En revanche, une limite est fixée par le banquier. Le montant consacré au remboursement de vos échéances de prêt ne doit pas dépasser le tiers des revenus mensuels.

 

Un taux d'endettement limité à 35 %

Le taux d'endettement maximum peut être fixé à 30 % principalement pour les personnes à revenus faibles. Ce taux peut toutefois être plus élevé si l'emprunteur possède un revenu conséquent. Auparavant limité à 33 %, le taux d'endettement passe à 35 % en 2022. Ces nouvelles conditions d'octroi de crédit ont été fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour éviter la hausse du surendettement des ménages.

En effet, plus le taux d'endettement est élevé, plus la banque prend le risque que l'emprunteur ne puisse pas payer ses mensualités. Fixé un taux d'endettement maximal est aussi un garde-fou pour l'emprunteur. Cela lui permet d'éviter un surendettement en raison des futures difficultés financières.

Lorsque votre taux d'endettement dépasse les 35 % fixé, les banques estiment que le risque de défaut de paiement est trop élevé. Le choix définitif pour la limite du taux d'endettement dépend cependant de chaque établissement bancaire. Certaines banques peuvent décider d'octroyer un prêt au client même si le taux d'endettement est supérieur à 35 %.

 

Les données clés pour l'appréciation globale de la demande de prêt

Pour l'appréciation globale de la demande de prêt, les banques prennent en compte l'apport personnel, la capacité d'épargne de l'emprunteur, sa gestion des comptes, et ses revenus.

 

L'apport personnel

C'est la somme que doit posséder l'emprunteur avant de contracter un prêt. C'est un élément essentiel pour monter votre dossier de prêt. Il permet de couvrir les frais de bases relatifs à l'achat du bien immobilier.

 

La capacité d'épargne

Il s'agit du montant épargné chaque mois. La capacité d'épargne garantit à la banque que vous êtes en mesure de faire face à une éventuelle augmentation des charges fixes. Le fait que vous soyez aussi habitué à payer un loyer chaque mois est également un indice de maturité financière pour les banques.

 

La gestion des comptes

Avoir une bonne gestion de compte permet de mettre toutes les chances de votre côté pour bénéficier d'un prêt immobilier. Avant de vous octroyer un prêt, la banque va vérifier votre solvabilité à travers la façon dont vous assurez la tenue de votre compte. Pour les banques, une bonne gestion de compte est synonyme de sérieux.

 

Les Revenus

C'est également un élément important pour l'appréciation du dossier de prêt. Cela prend en compte le salaire, la retraite, les prestations compensatoires, les dividendes de votre société, les allocations, les indemnités chômage, etc. Un travailleur non-salarié peut ainsi remplir les conditions d'acceptation.

 

Endettement et surendettement : quelle différence ?

 

L'endettement et le surendettement sont deux notions bien distinctes. L'endettement désigne la situation d'une personne engagée pour le remboursement d'un prêt. Cela peut être un prêt immobilier ou un crédit contracté pour l'achat d'une voiture ou encore un crédit professionnel. Le remboursement se fait le plus souvent de manière échelonnée tous les mois.

On parle de surendettement lorsque la situation financière d'un particulier se dégrade considérablement selon les articles L. 711-1 et L. 712-2 du Code de la consommation. Le surendettement se caractérise par l'impossibilité manifeste de l'emprunteur à rembourser l'ensemble de ses dettes. En cas de surendettement, l'État vous offre la possibilité de faire une demande auprès de la Banque de France qui se chargera (ou non) d'effacer vos dettes.

 

Le calcul du taux d'endettement est essentiel pour bénéficier d'un prêt immobilier de votre banque. C'est un indicateur clé dans l'accès au crédit. Il est important d'en tenir compte dans la constitution des dossiers de demande de prêt immobilier Mon Marché Immobilier vous aide à acquérir vos biens en parfaite sécurité et en toute autonomie via un processus entièrement digitalisé.

 

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