Investir dans l'immobilier locatif

Revendre un appartement en loi Pinel : est-ce possible ?

Le 21 Déc. 2021

Pinel

La loi Pinel a été mise en place afin de favoriser l'investissement immobilier locatif dans les régions où la demande en logement est forte. 

Depuis le début de son application le 1er septembre 2014, ce dispositif de défiscalisation n'a cessé de séduire les investisseurs immobiliers. Si investir en loi Pinel demande le suivi de nombreuses étapes pour être mené à bien, bon nombre de propriétaires aimeraient néanmoins vendre leurs logements après avoir pris l'engagement de les louer.

Il faudra cependant respecter certaines règles, excepté dans certains cas.

 

 

Les conditions pour pouvoir revendre un logement Pinel

 

Vouloir revendre son logement Pinel est une chose. Dans les faits, le processus exige le respect de diverses conditions. Sans cela, vous vous exposez à des sanctions. 

 

Respecter la durée d'engagement de location

Si vous souhaitez revendre votre bien Pinel, la première des règles à respecter est la durée d'engagement de location.

En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, l'investisseur doit remplir le formulaire 2044 EB en vue de s'engager à louer son logement (à titre de résidence principale) pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le montant de l'avantage fiscal dépend de la durée de location.

Pour l'année 2022, le taux de réduction d'impôt est de 12% pour 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans.

Il faut tout de même signaler que les taux seront dégressifs dans les deux dernières années du dispositif Pinel dont la fin est programmée pour le 31 décembre 2024.

En 2023, les taux seront de 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et de 17,5% pour 12 ans. Et en 2024, les taux seront rabaissés à 9%, de 12% et de 14% pour les trois différentes échéances.

Lorsque la durée d'engagement de location obligatoire n'est pas respectée, l'investisseur s'expose à des pénalités. D'une part, il ne pourra plus profiter de la réduction d'impôt. D'autre part, il devra rembourser à l'État le montant qu'il aura perçu comme avantage fiscal par le biais de son investissement locatif. 

 

N'avoir aucun déficit foncier depuis 3 ans

Pour revendre un bien immobilier soumis à la loi Pinel, l'investisseur ne doit pas être en déficit foncier depuis 3 ans. On parle de déficit foncier lorsque la part des charges d'un bien immobilier est supérieure aux revenus fonciers. Un investissement Pinel implique des charges déductibles telles que :

  • Les charges non financières relatives aux travaux d'entretien, de réparation et d'optimisation énergétique,
  • Les charges relatives à l'exploitation du logement comprenant les primes d'assurances, la taxe foncière ou encore les frais d'agence immobilière,
  • Les charges financières ayant trait aux intérêts de divers emprunts.

Le Code général des impôts, en son article 156, stipule que lorsqu'un propriétaire immobilier a un déficit foncier sur son revenu global pour une année, le bien immobilier doit être mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. En revanche, dans des situations exceptionnelles, cette règle ne s'applique pas.

 

 

Revendre un logement Pinel : les cas exceptionnels

 

En général, revendre un bien immobilier soumis à la loi Pinel n'est possible qu'à la fin de durée de l'engagement et en l'absence de déficit foncier depuis 3 ans.

Il s'agit des deux points ayant été évoqués et explicités dans les sections précédentes. Ce n'est qu'en les validant que vous êtes en droit de mettre à la vente votre bien Pinel.

Dans de rares situations, le propriétaire n'est cependant pas tenu de respecter ces deux conditions cumulatives.

L'exception s'applique lorsque l'investisseur devient invalide. C'est aussi le cas quand il perd son emploi. Lorsque le propriétaire décède, la revente du bien immobilier peut enfin avoir lieu par qui de droit sans obligation de respecter les deux conditions ci-dessus invoquées.

 

 

En conclusion

 

Pour pouvoir revendre un investissement immobilier éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, le respect de deux conditions est nécessaire : l'une liée à la durée de location et l'autre, au déficit foncier. Ces conditions sont cependant évitables dans des cas exceptionnels (invalidité, perte d'emploi, décès, etc.)

En tant qu'investisseur, vous pouvez également faire le choix de reprendre le logement (jusqu'à présent loué) pour y vivre en tant que résidence principale. 

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