Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), plusieurs conditions doivent être respectées par le propriétaire. Sont concernés les propriétaires particuliers résidant en France, disposant d'un bien meublé et dont les revenus locatifs sont inférieurs au plafond en vigueur.

Voyons en détail tous les critères d'éligibilité pour profiter du régime LMNP et des avantages fiscaux !

TABLE DES MATIÈRES

Définition de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Dans le secteur de l'immobilier, le statut LMNP s'adresse aux propriétaires particuliers qui souhaitent mettre en location un ou plusieurs logements meublés.

Le statut de LMNP permet aux investisseurs de profiter d'avantages financiers particulièrement intéressants (réduction d'impôt sur le revenu, récupération de la TVA, etc.), en plus de se constituer un patrimoine et bénéficier d'un complément de revenus.

Il diffère du régime LMP (Location Meublée Professionnelle) qui concerne les contribuables réalisant un investissement locatif, et pour qui la location constitue leur activité principale, ce qui n'est pas le cas avec la fiscalité LMNP.

Quels sont les critères d'éligibilité du statut LMNP ?

Les conditions liées au propriétaire

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le demandeur doit d'abord être propriétaire particulier et non investisseur immobilier. Autrement dit, il ne doit pas exercer l'activité de location meublée à titre professionnel.

En somme, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et l'activité de LMNP sont incompatibles.

Il doit aussi veiller à :

  • Être domicilié en France,

  • Être détenteur d'un bien meublé (neuf ou ancien),

  • Louer son bien immobilier meublé à usage d'habitation, sans que cela ne constitue son activité principale.

En parallèle, afin de prétendre au statut LMNP, vous devez impérativement déclarer votre activité auprès de la CFE (Centre des formalités des entreprises) ou, le cas échéant, au Tribunal de Commerce de la ville où se situe votre logement dans les 15 jours qui suivent le début de la location.

Comment déclarer votre activité LMNP auprès de la CFE ? 

En remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921), disponible sur le site du gouvernement. Ce dernier sera à transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce par voie dématérialisée, qui vous remettra votre numéro de SIRET (à reporter sur votre déclaration de revenus).

  • À savoir : si vous prévoyez de mettre en location plusieurs résidences sous la fiscalité LMNP, chacune d'entre elles devra détenir son propre numéro SIRET.

Déclarer une activité en LMNP auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) permet au loueur en meublé de choisir son régime d'imposition :

  • Le régime micro-BIC,

  • Le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % des recettes issues de la location meublée. La déduction des charges demeure toutefois inapplicable.

Quant au régime réel, il offre la possibilité de déduire certaines charges : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc. Sur le plan comptable, le régime réel reste plus complexe que le régime micro-BIC.

Afin d'amortir correctement votre investissement immobilier en LMNP, il est recommandé de faire appel aux services d'un expert-comptable.

Notez que le régime micro-BIC s'applique automatiquement, dès lors que toutes les conditions du dispositif LMNP sont respectées. Cela implique que vos revenus locatifs annuels (les loyers perçus) ne doivent pas excéder 72 600 euros. Au-delà de ce plafond, le régime réel s'applique de facto.

Pour information, les revenus perçus d'une location meublée non professionnelle (LMNP) sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et font l'objet d'un régime fiscal particulier : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, puisqu'il s'agit d'une activité commerciale.

Ils doivent être reportés sur la déclaration n°2042-C-PRO dans la case « Revenus » des locations meublées non professionnelles. Cette déclaration vient en complément de votre déclaration de revenus (n°2042).

Les conditions liées aux revenus locatifs

Pour bénéficier du statut de LMNP, le propriétaire-bailleur doit également remplir certains critères liés aux revenus locatifs.

Deux conditions sont à surveiller ici :

  • Le total des recettes locatives doit être inférieur à 23 000 euros par an (toutes taxes comprises) pour l'ensemble des membres du foyer fiscal.

  • Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser le montant de vos autres revenus.

Concrètement, en cas de dépassement du plafond de recettes fixé à 23 000 euros, vous basculez automatiquement vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Même chose si vos recettes locatives annuelles dépassent le montant de vos autres revenus.

Important : ces critères sont susceptibles d'évoluer en 2025 avec le nouveau LMNP. Toutefois, au vu du contexte politique actuel, le projet de loi de finances pour 2025 a été suspendu. C'est donc le PLF 2024 qui s'applique pour l'année en cours.

Les conditions relatives au logement loué

Pour accéder au statut LMNP, votre logement doit impérativement être loué meublé. Il peut s'agir d'une location saisonnière (comme une location Airbnb). Vous avez aussi le droit de louer une partie de votre habitation.

En revanche, il ne peut en aucun cas s'agir de locaux à usage commercial ou professionnel.

La durée du contrat de bail est également encadrée. Si votre bien est mis en location à titre de résidence principale, le bail doit être conclu pour une année minimum (12 mois). Si votre investissement en LMNP est loué à un étudiant, cette durée passe à 9 mois.

Ensuite, le logement doit comporter un certain nombre d'équipements, meubles et appareils obligatoires.

La loi, en son décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement loué en meublé. Ce dernier doit être équipé « d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Pour un bail signé après le 1er septembre 2015, le bien immobilier loué doit pouvoir proposer les meubles et éléments suivants :

  • Une table et des sièges,

  • Des étagères de rangement,

  • Du matériel d'entretien ménager (balai, aspirateur, serpillère, etc.),

  • Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,

  • Des luminaires,

  • Un réfrigérateur avec compartiment de congélation ou un congélateur avec une température maximale de -6°,

  • Des ustensiles de cuisine,

  • Des volets et des rideaux dans les chambres,

  • Une literie avec couette et couverture,

  • Des plaques de cuisson,

  • Un four ou un four à micro-ondes.

Le bien immobilier doit également être pourvu d'une surface minimale de 9 m².

Bon à savoir : la fiscalité LMNP reposant sur le principe de mise en location de logements meublés, elle demeure incompatible avec la loi Pinel. En effet, pour pouvoir profiter des avantages du dispositif Pinel, le bien immobilier doit être loué vide.

L'investissement en LMNP demeure toutefois cumulable avec la loi Censi-Bouvard. À ce stade, les services d'un conseiller en gestion de patrimoine peuvent s'avérer utiles !

Autre point essentiel pour bénéficier de la fiscalité LMNP : vous devez impérativement être propriétaire de votre bien immobilier. Il peut s'agir d'une maison, d'un appartement ou d'une résidence de services.

Vous êtes donc éligible au dispositif LMNP si vous êtes détenteur :

  • D'un EPHAD,

  • D'une ou plusieurs résidences d'affaires,

  • D'une résidence étudiante ou d'une résidence de tourisme,

  • D'une chambre d'hôte et gîtes ruraux.

Pour ces catégories de biens, la gestion locative peut tout à fait être confiée à un professionnel LMNP, avec lequel vous pourrez signer un bail commercial de 9 à 12 ans.

Vous l'aurez compris : pour profiter des avantages fiscaux de la LMNP (réduction d'impôt sur le revenu, récupération de la TVA, etc.), le demandeur est tenu de respecter bon nombre de critères !

Questions fréquentes

Quels sont les principaux avantages et inconvénients du LMNP ?

La location meublée non professionnelle offre une fiscalité optimisée grâce au choix entre deux régimes d'imposition : le micro-BIC avec un abattement de 50 % sur les revenus ou le réel permettant d'amortir le bien.

En contrepartie, les démarches administratives demandent une rigueur particulière, avec des déclarations de résultats annuelles et un suivi comptable précis. À long terme, la gestion locative peut aussi nécessiter des services additionnels, notamment pour l'entretien du mobilier et la relation avec les locataires.

Comment déclarer ses revenus en LMNP aux impôts ?

La déclaration des revenus LMNP s'effectue via le formulaire 2042-C-PRO dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime micro-BIC, une simple mention des recettes suffit, tandis que le régime réel nécessite les formulaires 2031 et 2033.

Les cotisations sociales ne sont pas dues tant que vos recettes restent inférieures à 23 000 € par an, un avantage notable par rapport au statut LMP.

Peut-on cumuler le statut LMNP avec d'autres dispositifs fiscaux ?

Le statut LMNP s'adapte parfaitement aux stratégies patrimoniales diversifiées. Vous pouvez notamment le combiner avec le dispositif Denormandie pour la rénovation d'immeubles anciens ou la loi Censi-Bouvard pour les résidences services.

Cette flexibilité permet d'optimiser votre investissement selon votre situation, tout en conservant les spécificités de chaque régime. Pensez simplement à respecter les plafonds et conditions propres à chaque dispositif.

Quelles sont les erreurs à éviter en LMNP ?

Un mauvais choix d'emplacement peut compromettre votre investissement LMNP. Privilégiez les zones à forte demande locative, comme les villes étudiantes ou touristiques.

Assurez-vous également de conserver tous vos justificatifs de charges et de tenir une comptabilité rigoureuse pour éviter les redressements fiscaux.

La sous-estimation du budget d'ameublement et la négligence des obligations déclaratives constituent d'autres pièges fréquents qui peuvent fragiliser votre projet.

Que faire si mes revenus dépassent le plafond LMNP ?

Pour anticiper un dépassement du seuil de 23 000 € de revenus locatifs, plusieurs solutions pratiques s'offrent à vous.

Optez pour le régime réel simplifié qui permet une déduction complète des charges, ou envisagez une transition vers le statut LMP en adaptant votre stratégie fiscale.

La création d'une SCI constitue également une alternative intéressante pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier tout en maîtrisant vos déclarations de résultats.