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Tout savoir sur le calcul du loyer Pinel en 2022

Le 27 Avr. 2022

Pinel

Tout bailleur désireux de faire un investissement Pinel en vue de profiter d'une réduction d'impôt non négligeable doit respecter plusieurs conditions. Parmi ces critères, il y a les conditions liées à la location. 

Pour fixer les prix de son loyer, le bailleur doit tenir compte des plafonds de location instaurés par la loi Pinel. Mon Marché Immobilier vous fait le point de ces conditions liées à la location et vous montre comment calculer le loyer en Pinel.

 

 

La loi Pinel, en quelques mots

 

Créée par Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement et de l'Égalité des territoires, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle a été instituée dans le cadre du plan de relance du logement. Cette loi a pour but d'encourager les privés à investir dans l'immobilier neuf locatif. À cet effet, elle permet aux particuliers ayant fait ce choix de bénéficier d'une réduction d'impôt. Certaines conditions doivent cependant être respectées avant l'obtention de cette réduction fiscale. On les appelle les conditions Pinel. Le bailleur doit, entre autres :

  • Investir dans un logement d'habitation collectif et respectueux des conditions liées à l'investissement immobilier
  • Respecter un délai d'achèvement
  • Louer le logement au bout de 12 mois durant 6, 9 ou 12 années
  • Respecter un plafond de loyer

Le plafond de loyer est fixé par le dispositif Pinel en fonction d'un système de zonage. Son calcul se fait ainsi en tenant compte de la zone et de la superficie du bien concerné.

 

 

Focus sur les zones éligibles à loi Pinel en 2022

 

Le système établi par le dispositif Pinel a sectionné le territoire français en zones. Les villes et les régions sont regroupées en fonction du niveau de leur offre de logement locatif. Sur cette base, on distingue 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. Celles prises en compte par le dispositif sont celle dont l'offre est fortement inférieure à la demande. Elles sont dénommées « zones tendues ». Il s'agit notamment de 3 trois zones à savoir : A, A bis et B1.

 

La zone A

La zone A est la deuxième zone la plus tendue en France en termes de demandes locatifs. Elle comprend les grandes villes françaises qui ne sont pas prises en compte par la zone A bis. Elle est constituée :

  • Des communes de la Côte d'Azur
  • De 10 communes du département de l'Ain
  • Des Alpes-Maritimes
  • Des Bouches-du-Rhône
  • De 3 villes en Corse-du-Sud
  • D'une vingtaine de communes dans le département de l'Hérault
  • De 14 villes situées dans l'Oise
  • De 7 métropoles et de certaines villes du département du Nord

Plusieurs autres communes situées dans la Haute-Savoie, la Seine-et-Marne ou encore le Var sont aussi classées dans cette zone A. Les plus grandes agglomérations telles que Lyon, Lille ou Marseille font partie de cette zone.

 

La zone A bis

La zone A bis est composée de toutes les villes où accéder à un logement locatif est très difficile pour les ménages. Elle comprend la capitale Paris et une douzaine de métropoles des Yvelines comme Croissy-sur-Seine, Chatou, Le Vésinet, etc. Elle prend de même en compte 18 communes dans le Val-de-Marne, 10 communes de la Seine–Saint-Denis et Enghien-Les-Bains, une commune du Val-d'Oise.

 

La zone B1

La zone B1 est la troisième et dernière zone complètement éligible au dispositif Pinel. Elle est plus hétéroclite. En son sein se trouvent les métropoles françaises comptant plus de 250 000 habitants. Les communes de la région parisienne non prises en compte par les deux catégories antérieures font également partie de ce lot. On y trouve 4 communes de la Corse-du-Sud, certaines communes des départements d'outre-mer et 35 communes de la Haute-Savoie.

 

La zone B2

Cette zone est composée des villes avec plus de 50 000 habitants ainsi que des villes ayant eu un agrément spécial de la préfecture. Cette zone regroupe des agglomérations où la demande locative est peu élevée et où le secteur immobilier est plus ou moins relaxe. Depuis 2018, ces localités ne sont éligibles au Pinel que si elles remplissent certaines conditions. Un logement situé en zone C est éligible au dispositif Pinel s'il a été acheté avant le 31 décembre 2018. Il peut également bénéficier de cette réduction d'impôts si le permis de construire a été octroyé avant le 31 décembre 2017.

 

La zone C

Cette zone est la cinquième zone créée à partir du dispositif Pinel. Elle se compose des petites communes ayant de 5 000 à moins de 50 000 habitants et n'étant pas situées dans les autres zones Pinel. La zone C est considérée comme la zone la moins tendue parmi les cinq. Pour cette raison, la plupart des logements situés dans ces régions ne sont plus éligibles au dispositif depuis 2018. Seuls ceux ayant été achetés avant le 31 décembre 2018 sont encore éligibles à ce dispositif.

 

 

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Pinel : récapitulatif des loyers en 2022

Lorsqu'un bailleur bénéficie d'une réduction d'impôt pour son logement grâce au dispositif, il a l'obligation de respecter un plafond Pinel pour les loyers. En effet, un baromètre de prix est fixé selon la zone d'implantation du bien immobilier. Il est alors nécessaire de se renseigner sur le plafond érigé par le dispositif avant de faire l'estimation de son loyer Pinel.

Les plafonds de loyers Pinel sont actualisés annuellement autour du mois de juin. Ils sont disponibles dans le bulletin officiel des finances publiques. Les plafonds de l'année 2022 sont comme suit en fonction des zones Pinel.

Zones  Plafond du loyer par m²
A Bis 17,55 €
A 13,04 €
B1 10,51 €
Zones B2 et C éligibles 9,13 €

 

Dès lors que vous connaissez le montant du plafond, il est important de savoir comment calculer le loyer en Pinel.

 

 

Calcul du loyer : que dois-je prendre en compte ?

 

Après la prise de connaissance du plafond de loyer de votre zone, vous pouvez passer à l'estimation du loyer Pinel de votre logement. Pour calculer le loyer en Pinel, vous devez suivre 3 étapes.

 

Calcul de la surface utile du bien

La première étape pour estimer le loyer Pinel d'un logement est de calculer sa superficie utile. Cet espace comprend la superficie habitable et 50 % des aménagements (terrasses, balcons, ou autres). On entend par surface habitable, la superficie du logement principalement destinée à l'habitation (cuisine, séjour, chambres, etc.).

Si vous avez un bâtiment de 60 m² de surface habitable et un balcon de 6 m², vous devez ainsi ajouter la surface habitable à 50 % de la surface du balcon. Votre surface utile sera alors de :

60 m² + (0,5 x 6) = 63 m²

 

Calcul du coefficient multiplicateur

Une fois votre surface utile déterminée, vous devez calculer à présent le coefficient multiplicateur. Il se détermine grâce à la formule : 0,7 + 19/surface utile de votre logement. Avec le même exemple ci-dessus, cela vous donne :

0,7 + (19/63) = 1

Votre coefficient multiplicateur est donc égal à 1.

 

Calcul du loyer maximum

La dernière opération est celle qui va vous aider à connaître le plafond du loyer que les conditions Pinel vous autorisent à fixer en fonction de votre zone et de la surface de votre logement. Vous devez utiliser la formule suivante pour le déterminer : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone. Si votre logement se trouve à Chatou en zone A bis, le plafond de loyer que vous pourrez appliquer sera ainsi de :

63 x 1 x 17,55 = 1 105,65 euros.

Pour bénéficier d'une réduction d'impôt avec la loi Pinel, le bailleur doit calculer le plafond de location du loyer concerné en tenant compte de paramètres bien précis. Il s'agit spécifiquement de la zone Pinel et de la superficie du bien immobilier. Il s'agit là de l'une des conditions d'éligibilité au dispositif Pinel lors d'un investissement immobilier.

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