Le calcul du loyer Pinel en 2024

Le 27 Avr. 2022

Pinel

Vous avez fait le choix d'investir dans l'immobilier locatif via le mécanisme Pinel ? Vous désirez profiter d'une réduction d'impôts sur le revenu ?

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation et bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez impérativement respecter certaines conditions liées à la location de votre bien immobilier, dont le loyer Pinel.

Ensemble, faisons le point sur le calcul du loyer en Pinel pour 2024 !

Rappel des taux de réduction d'impôts Pinel

Avant d'aborder les détails du calcul du loyer, il convient de rappeler les taux de réduction d'impôts Pinel applicables pour l'année 2024. La loi Pinel offre aux investisseurs une réduction d'impôt sur le revenu qui dépend de la durée d'engagement locatif du bien acquis :

• Pour un engagement de 6 ans, le taux de réduction est de 9 %.
• Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 12 %.
• Pour un engagement de 12 ans, le taux est de 14 %.

Ces taux ont été réduits par rapport aux années précédentes. En 2023, ils étaient respectivement de 10,5 %, 15 % et 17,5 %. Ces changements sont importants à prendre en compte pour estimer les avantages fiscaux que vous pouvez obtenir grâce à votre investissement Pinel.

Dispositif Pinel : barème des loyers pour l'année 2023 et 2024

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel liée à votre investissement immobilier, vous avez l'obligation de respecter un plafond pour les loyers. En effet, selon la zone géographique dont dépend votre bien immobilier, un barème Pinel de prix est fixé par le gouvernement.

Il est donc essentiel de connaître votre zone Pinel avant de faire l'estimation de votre loyer, puisque celle-ci conditionne les plafonds de loyer et les plafonds de revenus des locataires.

Ainsi, pour profiter de la réduction d'impôt, les logements éligibles à la loi Pinel doivent être mis en location en respectant les plafonds de loyers mensuels suivants :

Plafonds de loyers Pinel 2023

Les plafonds de loyers Pinel sont mis à jour annuellement autour du mois de juin par l'administration fiscale, ceci afin de tenir compte de l'évolution du coût de la vie. Ils sont disponibles dans le bulletin officiel des finances publiques.

À noter que les plafonds peuvent faire l'objet d'une réduction localement. En effet, certaines municipalités appliquent d'autres plafonds modulés par arrêté du préfet de région.

De même, tout propriétaire Pinel est en droit d'augmenter le loyer, dans le cas où l'indice de référence des loyers (IRL) de l'INSEE, publié chaque trimestre, augmente.

Dès lors que vous connaissez le barème Pinel applicable à votre zone, il est important de savoir comment calculer le loyer de votre investissement locatif Pinel.

Formule de calcul du loyer Pinel : les étapes à suivre

Après avoir pris connaissance du plafond de loyer de votre zone géographique, vous pouvez passer à l'estimation du loyer de votre appartement Pinel. Pour calculer le loyer en Pinel, 3 étapes sont à prendre en compte.

Calculer la surface utile

Première étape pour calculer le loyer Pinel : déterminer la surface utile de votre bien immobilier.

Cet espace comprend la superficie habitable du logement et la moitié des surfaces annexes (terrasses, balcons, greniers aménageables ou autres).

Pour rappel, la partie habitable d'un logement correspond aux pièces destinées à l'habitation (chambres, cuisine, séjour, etc.), avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre minimum.

Si vous avez un appartement de 60 m² de surface habitable et un balcon de 6 m², vous devez ainsi ajouter à la surface habitable, 50 % de la surface des annexes (ici, le balcon).

Votre surface utile sera alors de :

60 m² + (6 x 0,5) = 63 m².

Déterminer le coefficient multiplicateur

Une fois votre surface utile déterminée, vous devez calculer à présent le coefficient multiplicateur. Ce dernier se détermine grâce à la formule : 0,7 + (19/surface utile) de votre logement Pinel.

Avec le même exemple ci-dessus, cela vous donne : 0,7 + (19/63) = 1.

Votre coefficient est donc égal à 1.

Calculer le loyer Pinel maximum

Troisième et dernière étape : déterminer le plafond de loyer maximum que la loi Pinel vous autorise à fixer en fonction de votre zone et de la surface de votre investissement immobilier.

Pour calculer le loyer de votre investissement Pinel, vous devez appliquer le calcul suivant :

Surface utile x Coefficient multiplicateur x Plafond de loyer de votre zone

Exemple de calcul :

Si votre appartement se trouve dans la métropole de Lille (zone A), le loyer maximum que vous pourrez appliquer sera ainsi de :

63 x 1 x 13,56 = 854,28 euros.

Notez qu'en tant qu'investisseur, vous êtes autorisé à louer votre logement Pinel à un prix inférieur au loyer maximum autorisé, tout en bénéficiant des avantages fiscaux. Veillez cependant à ce que cet abaissement n'ait pas d'impact sur la rentabilité de votre investissement locatif.

L'utilisation d'un simulateur de loyer Pinel vous permettra de simplifier grandement vos démarches.

Le plafond de ressources des locataires, autre condition de location

Outre le respect des plafonds de loyer, le dispositif Pinel impose aussi des plafonds de revenus pour les locataires. Ces seuils, réévalués annuellement, diffèrent selon la composition familiale du foyer et la zone d'implantation du logement.

Plafonds de revenus des locataires Pinel 2023

Le respect de ces plafonds de ressources, principale condition d'éligibilité du locataire Pinel, s’impose à tous les bails de location signés à partir du 1er janvier 2023 ou pour tous les baux modifiés au cours de l’année 2023.

Les zones éligibles à la loi Pinel en 2023

Le système de zonage ABC utilisé par la loi Pinel, également repris par d'autres dispositifs (PTZ, location-accession, etc.), a sectionné le territoire français en 5 zones géographiques distinctes :

• A,
• Abis,
• B1,
• B2,
• C.

Seules les « zones tendues » A, A bis et B1 sont aujourd'hui éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Il s'agit d'espaces présentant un déséquilibre notoire entre l'offre et la demande de logement locatif.

Quant aux logements neufs situés dans les zones B2 et C, ils ne sont plus concernés par la loi Pinel depuis l'année 2018, sauf dérogation préfectorale.

Afin d'être assuré d'investir dans une zone éligible au dispositif, nous vous recommandons vivement de réaliser une simulation Pinel.

La zone A bis

La zone A bis est composée de toutes les métropoles de France où l'accès au logement est particulièrement difficile pour les ménages.

Elle comprend la ville de Paris, ainsi que les départements suivants :

• Les Yvelines (78),
• Les Hauts-de-Seine (92),
• La Seine-St-Denis (93),
• Le Val-de-Marne (94),
• Le Val-d'Oise (95).

La zone A

La zone A est le deuxième périmètre le plus tendu de France en matière de demande immobilière. Les loyers y sont aussi très élevés, ce qui complexifie l'accès au logement pour bon nombre de ménages.

Elle comprend les grandes agglomérations françaises qui ne sont pas prises en compte par la zone A bis. Elle est constituée :

• Des communes de la Côte d'Azur,
• De 10 municipalités du département de l'Ain,
• Des Alpes-Maritimes,
• Des Bouches-du-Rhône,
• De 3 villes en Corse-du-Sud,
• D'une vingtaine de communes dans le département de l'Hérault,
• De 14 villes situées dans l'Oise,
• De 7 métropoles et de certaines municipalités du département du Nord.

Plusieurs autres municipalités situées dans la Haute-Savoie, la Seine-et-Marne ou encore le Var sont aussi classées en zone A.

Les plus grandes villes telles que Lille, Lyon ou Marseille font partie de cette zone.

La zone B1

La zone B1 est la troisième et dernière zone éligible à la loi Pinel. Elle est plus hétéroclite. En son sein se trouvent les métropoles françaises comptant plus de 250 000 habitants.

Les communes de l'Île-de-France non prises en compte par les deux catégories antérieures font également partie de ce lot.

On y trouve 4 municipalités de la Corse-du-Sud, les départements d'outre-mer et 35 communes de la Haute-Savoie.

FAQ

Loi Pinel 2023 : quelle augmentation des loyers par rapport à 2022 ?

En 2023, les plafonds de loyers Pinel connaissent une augmentation par rapport à 2022. En fonction de la zone géographique de votre investissement, les nouveaux plafonds sont les suivants :

• A bis : 18,25 €/m² (contre 17,62 €/m² en 2022)
• A : 13,56 €/m² (contre 13,09 €/m² en 2022)
• B1 : 10,93 €/m² (contre 10,55 €/m² en 2022)
• B2 et C : 9,50 €/m² (contre 9,17 €/m² en 2022)

Cette augmentation des seuils est une excellente nouvelle si vous envisagez d'investir avec le dispositif Pinel. En effet, vous pourrez louer votre logement à un loyer supérieur et bénéficier d'un meilleur rendement locatif.

Comment calculer le montant maximum d'un loyer Pinel en 2023 ?

Pour déterminer le loyer maximal en Pinel, il faut multiplier la surface utile du bien immobilier par le prix du plafond au m² (qui varie en fonction de la zone) et le coefficient multiplicateur. Ce dernier est calculé de la manière suivante : 0,7 + (19 / surface utile). Il est cependant plafonné à 1,2.

Loi Pinel : comment calculer une augmentation de loyer ?

Pour calculer l'augmentation du loyer en Pinel, il faut effectuer deux vérifications.

D'abord, il faut augmenter le loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), qui est publié chaque trimestre par l'INSEE. Pour ce faire, réalisez le calcul suivant :

• Loyer actuel x (nouvel IRL / ancien IRL)

Ensuite, il faut vérifier que le nouveau loyer ne dépasse pas le plafond Pinel. Ce plafond est déterminé selon la zone géographique du bien et de sa surface utile. Pour cela, utilisez la formule :

• Surface Utile x Coefficient Multiplicateur x Barème Pinel

Si l'augmentation du loyer d'après l'IRL dépasse le plafond Pinel, celui-ci ne pourra pas être augmenté au-delà de ce seuil.