Investir dans l'immobilier locatif

Comment effectuer sa déclaration Pinel aux impôts ?

Le 10 Déc. 2021

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel permet aux investisseurs de profiter d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction de leur impôt sur le revenu, en contrepartie d'un investissement locatif dans le neuf.

À cette fin, la déclaration de votre investissement en loi Pinel est indispensable, notamment en cas de contrôle de l'administration fiscale.

Vous avez investi dans un bien immobilier en Pinel et avez quelques doutes quant aux étapes à suivre pour déclarer votre logement ? Ensemble, voyons comment remplir votre déclaration en loi Pinel aux impôts !

Déclarer son investissement Pinel aux impôts : les étapes à suivre

Dès lors que votre bien immobilier Pinel est mis en location, vous devez le déclarer chaque année aux impôts. À ce titre, vous êtes tenus de fournir un certain nombre de documents. Voyons cela, pas à pas.

Si vous déclarez la 1ère année

Déclarer votre logement Pinel : formulaire 2042 RICI

Pour cette première étape, munissez-vous du formulaire 2042 RICI (qui remplace le 2042 C depuis 2021). Ce dernier est téléchargeable ici.

Par cet acte, vous informez l'administration fiscale que vous venez d'investir dans un logement soumis au dispositif Pinel. Il peut s'agir d'une maison individuelle, à condition que le dépôt du permis de construire ait été réalisée avant la date du 31 décembre 2020.

Dans le cadre de votre première déclaration Pinel, vous devez renseigner le prix de revient de votre investissement immobilier dans la bonne case : 7QM ou 7QN (7QO et 7QP pour les biens situés en Outre-mer). Le choix de l'un ou l'autre s'effectue en fonction de l'engagement initial de location : 6 ou 9 ans.

Pour rappel, le prix de revient d'un logement correspond à son prix d'achat, majoré :

Des frais d'agence immobilière,
Des frais de notaire (honoraires),
Des éventuelles commissions versées aux intermédiaires.

C'est ce montant qui permettra de calculer le taux de réduction d'impôt annuel.

Note : cette section du formulaire 2042 RICI est à remplir uniquement lors de la première année de déclaration. Dès la deuxième année, il ne sera plus nécessaire de renseigner le prix de revient sur le formulaire 2042 RICI.

Nous y reviendrons plus tard dans cet article, au moment de déclarer votre investissement Pinel pour les années suivantes.

Pour les investissements Pinel réalisés en région Bretagne, une déclaration complémentaire, le formulaire 2041-PB, devra être fournies par les investisseurs à destination de l'administration fiscale.

Renseigner les caractéristiques du bien et la durée d'engagement : formulaire 2044 EB

Deuxième étape de la déclaration : remplir le formulaire 2044 EB qui permet de renseigner toutes les caractéristiques de votre bien immobilier, ainsi que la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Pour rappel, cet engagement doit se faire pour une période minimale de 6 ans afin de bénéficier de la réduction d'impôt Pinel.

Le formulaire 2044 EB est à remplir uniquement lors de la première déclaration d'impôt. Il s'agit du document de référence en cas de contrôle par le FISC.

Dresser votre bilan foncier : formulaire 2044, 2044 spéciale ou 2042

Cette troisième étape s'effectue via le formulaire 2044. Il vous suffit de renseigner tous les revenus perçus sur l'année via votre investissement, puis de soustraire à cette somme les diverses charges comme :

Les intérêts d'emprunt bancaire,
Les charges de copropriété,
La taxe foncière,
Les autres loyers.

Vous obtenez ainsi un résultat qui peut s'avérer positif ou négatif. S'il est négatif, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, celui-ci sera déduit de votre montant brut imposable dans la limite de 10 700 € par an (18 000 euros pour les départements d'Outre-mer).

Notez que la déclaration de vos revenus locatifs dépend directement du régime fiscal que vous aurez retenu : réel ou micro-foncier.

En optant pour le régime réel, vous devrez remplir le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale, dans la mesure où vous êtes déjà en possession d'un bien immobilier à destination locative).

Pour rappel, le régime réel s'impose dans la mesure où vos charges déductibles sont supérieures à 30% des loyers perçus (hors charges). Il s'applique également lorsque vos revenus locatifs excèdent 15 000 euros par an.

Si vous avez choisi le régime micro-foncier, vous devrez compléter le formulaire 2042.

Remplir le formulaire 2042

Quatrième et dernière étape de la déclaration fiscale : remplir le formulaire 2042, votre déclaration de revenus générale.

Vous devez reporter le montant du bilan (calculé lors de l'étape précédente) sur l'imprimé 2042 dans la rubrique « Revenus fonciers », cellule 4BA.

La méthodologie à suivre est la même chaque année.

Bravo ! Vous en avez maintenant terminé avec votre déclaration en première année. Pas de panique : les démarches à réaliser en deuxième année sont bien moins fastidieuses et dépendent en grande partie des informations entrées lors de la première année.

Si vous déclarez les années suivantes

Dresser votre bilan foncier

Comme lors de la première année, vous devez dresser votre bilan via le formulaire 2044. Vous devez ensuite reporter le ou les montants sur le formulaire 2042.

Bénéficier de la réduction d'impôt : formulaire 2042 RICI

Tous les ans, vous êtes tenus de reporter sur ce formulaire les avantages fiscaux qui vous sont applicables, et non le montant, contrairement à la première année.

Celle-ci figure généralement sur votre avis d'imposition de l'année précédente à la ligne « Montant de la réduction d'impôts à reporter ».

Cette même somme est à renseigner dans la section « Reports concernant les investissements des années antérieures ».

Les attestations à fournir avec votre déclaration d'impôts Pinel

En cas de contrôle par le FISC, le propriétaire-bailleur est tenu de fournir un certain nombre de documents :

L'attestation originale de Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT),
Une copie du bail du locataire qui occupe actuellement le logement (y compris si le locataire Pinel est un membre de votre famille).

Vous devez également respecter les divers plafonds en vigueur dans le cadre du dispositif, à savoir les plafonds de ressources des locataires, ainsi que les plafonds de loyer. Ceux-ci fluctuent en fonction de la zone géographique de votre logement Pinel : A, A bis et B1.

Outre ces conditions, que vous cherchiez encore où investir avec le dispositif Pinel, retenez que la déclaration de votre bien immobilier aux impôts est une obligation.

Quand devez-vous effectuer votre déclaration en loi Pinel ?

Si le point de départ du dispositif de défiscalisation Pinel intervient au moment de la mise en location du logement, la déclaration, elle, a lieu ultérieurement.

En Pinel, la première déclaration fiscale doit avoir lieu dans l'année qui suit la livraison du bien immobilier :

Pour une acquisition sur plan ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : dans l'année suivant la date d'achèvement officielle des travaux.
Pour un logement ancien réhabilité : dans l'année suivant la remise à neuf.

La déclaration de votre logement Pinel au FISC a lieu au même moment que la déclaration annuelle des revenus. Elle doit être réalisée chaque année.

Comment déclarer son investissement Pinel en ligne ?

Pour déclarer votre logement Pinel en ligne, rien de plus simple ! Rendez-vous sur votre espace personnel sur le site officiel des impôts.

Une fois connecté, cliquez sur « Déclarer mes revenus ». Vous serez alors redirigé vers une page de sélection des rubriques. Cochez la case correspondant à « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » pour accéder aux sections dédiées.

Les démarches sont ensuite exactement les mêmes que celles décrites précédemment.

Enfin, n'oubliez pas de valider et de cliquer sur « Envoyer ». Vous recevrez en retour un récépissé de réception de votre déclaration en ligne.

FAQ

Quand commencer à déclarer son Pinel ?

Dans le cadre de la loi Pinel, l'obligation de déclaration débute dès la fin de l'année suivant l'achèvement officiel des travaux ou la livraison du bien. Pour un logement acquis neuf, le délai de déclaration est donc de 12 mois après la remise des clés.

Il est essentiel de noter que cette obligation est récurrente : elle doit être renouvelée chaque année pendant toute la durée de votre engagement locatif, soit 6, 9 ou 12 ans. Si vous avez opté pour un régime fiscal particulier, comme le régime micro-foncier, la déclaration de vos revenus fonciers devra être effectuée en conséquence.

Où déclarer les revenus locatifs Pinel ?

Pour déclarer vos revenus locatifs Pinel, vous devez le faire en ligne sur le site officiel des impôts, ou par voie postale. Les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour cela, vous devrez compléter le formulaire 2044 pour dresser le bilan de vos revenus fonciers.

Si vous déclarez en ligne, vous pouvez cocher la rubrique « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » pour accéder aux cases dédiées aux différents dispositifs. En parallèle, pour bénéficier de la réduction d'impôts Pinel à laquelle vous êtes éligible, vous devez remplir la déclaration 2042-RICI.

Comment déclarer un bien Pinel la deuxième année ?

La déclaration des revenus locatifs Pinel pour la deuxième année (et les années suivantes) reste assez similaire à celle de la première année. Cependant, certaines spécificités sont à prendre en compte.

Tout d'abord, vous devez toujours remplir le formulaire 2044 (ou 2044 S) pour déclarer vos revenus fonciers.

D'autre part, pour effectuer la demande de la réduction d'impôt, il faut se référer au formulaire 2042 RICI. Contrairement à la première année, vous n'avez pas besoin de renseigner de nouveau le prix de revient de votre bien. Vous devez simplement reporter le montant de la réduction d'impôt de l'année précédente.