PTZ dans l'ancien : fonctionnement et particularités [2024]

Le 26 Mars 2024

PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide précieuse pour les primo-accédants souhaitant investir dans l'immobilier ancien.

En 2024, ce dispositif peut financer jusqu'à 50 % du prix d'acquisition, soit 101 200 €. Cependant, l'éligibilité nécessite un respect strict des conditions, notamment la localisation du bien en zone B2 ou C et la réalisation de travaux.

Découvrez les spécificités et le fonctionnement du PTZ dans l'ancien pour l'année 2024 !

TABLE DES MATIÈRES

Tout comprendre au Prêt à Taux Zéro dans l'ancien

Le PTZ ancien, un fonctionnement proche du neuf

Comme pour le prêt à taux zéro dans le neuf, le PTZ ancien est un prêt immobilier gratuit, sans intérêt et sans frais de dossier accordé par l'État pour les particuliers qui achètent leur résidence principale pour la toute première fois (on parle aussi de primo-accession).

Ce dispositif de soutien est destiné aux acquéreurs des classes moyennes qui réalisent d'importants travaux de rénovation dans un appartement. Pour être éligible au PTZ, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération immobilière (prix d'achat + montant des travaux).

Qui a droit au PTZ ancien en 2024 ?

En cette année 2024, l'éligibilité au PTZ ancien dépend de certains critères. Les primo-accédants sont les premiers concernés par le dispositif, sous conditions de ressources. La loi de finances 2024 a récemment introduit une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 € et 49 000 € par an), permettant à plus de ménages d'accéder à ce prêt.

De plus, pour bénéficier du prêt à taux zéro dans l'ancien, votre logement doit être situé dans les zones B2 et C. Ces dernières correspondent aux secteurs les moins tendus du marché immobilier.

Comment obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans l'ancien ?

Pour obtenir un prêt 0 % dans l'ancien, plusieurs critères sont à respecter. 

• Primo-accédant : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, sauf exception (invalidité, victime d'une catastrophe naturelle, etc.).
• Localisation : le logement doit être situé en zones B2 ou C. En effet, les zones A, A bis et B1 sont exclusivement réservées au marché du neuf.
• Le type de logement : seuls les logements anciens du secteur privé, les immeubles à rénover et les logements sociaux (ou HLM) peuvent prétendre au prêt à taux zéro dans l'ancien.
• Montant des travaux : pour être éligible, il faut que les travaux envisagés représentent au moins 25 % du coût total de l'opération immobilière.
• Plafonds de ressources : votre revenu fiscal de référence de l'année N-2 ne doit pas dépasser les plafonds de ressources en vigueur. Ces derniers varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du bien.

Si ces conditions sont remplies, le PTZ ancien peut financer jusqu'à 50 % du prix d'acquisition.

Pour solliciter le PTZ, la démarche se fait en deux temps :

• La première étape consiste à déposer une demande auprès de l'établissement financier de votre choix.
• Une fois l'accord de principe obtenu, il faut ensuite adresser une demande à l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) pour obtenir le financement des travaux.

Enfin, notez que le PTZ dans l'ancien doit être complété par un prêt principal pour financer le reste de l'achat.

Quels sont les biens immobiliers éligibles au PTZ ancien ?

Vous pouvez faire une demande de PTZ dans l'ancien pour plusieurs types de biens.

Les logements anciens issus du secteur privé

Les logements anciens issus du secteur privé sont éligibles au PTZ si certaines conditions sont respectées. Ces biens doivent être achevés depuis plus de 5 ans et nécessiter des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération immobilière (acquisition + travaux).

• Pour être éligible au PTZ, le bien doit être situé en zone B2 ou C.
• Les travaux ne doivent pas commencer avant l'obtention du PTZ.
• Une attestation justifiant des travaux ainsi qu'un devis prévisionnel devront être fournis pour obtenir le PTZ.

Les immeubles à rénover

Les immeubles à rénover sont également éligibles au PTZ ancien, sous réserve de respecter certaines conditions. Une condition essentielle est que les travaux de rénovation envisagés représentent au moins 25 % du coût total de l'opération immobilière.

En outre, l'immeuble doit être situé dans les zones B2 ou C, qui correspondent aux secteurs dits « détendus », soit les communes de moins de 250 000 habitants.

Fait à noter, dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), la réalisation des travaux peut commencer immédiatement après l'acquisition. Par contre, une attestation justifiant les travaux ainsi qu’un devis prévisionnel doivent être fournis pour obtenir le PTZ.

Enfin, l'immeuble à rénover doit devenir la résidence principale de l'emprunteur à la fin des travaux.

Les logements sociaux et HLM

Les logements sociaux et les HLM peuvent être financés par un PTZ ancien sous certaines conditions. En effet, l'acquisition d'un logement social est possible à condition que l'acheteur soit déjà locataire du logement depuis au moins 2 ans au moment de la demande de PTZ. Cette option est particulièrement intéressante pour les locataires de logement social qui souhaitent devenir propriétaires.

Suite à l'annonce d'un nouveau PTZ en 2024, l’aide de l’État pour les locataires de logement social a même été doublée, passant de 10 % à 20 %. Cependant, il reste impératif que le logement soit situé en zone B2 ou C et que l'acquéreur respecte les critères de ressources établis par les pouvoirs publics.

Enfin, certains types de logements sont spécifiquement éligibles comme ceux acquis dans le cadre d'un contrat de location-accession. Pour ces logements, l'ancienneté et l'occupation sont des critères importants : ils doivent avoir moins de cinq ans et être occupés depuis moins de six mois par le premier occupant.

Quels sont les travaux à réaliser pour bénéficier du PTZ ancien ?

Liste des travaux éligibles au PTZ dans l'ancien

Pour bénéficier du PTZ ancien, les travaux envisagés doivent contribuer à la rénovation et à l'amélioration de la performance énergétique du logement. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Voici quelques types de travaux éligibles :

• Isolation thermique : amélioration de l'isolation des murs, toits et planchers.
• Remplacement des fenêtres et portes : pour optimiser l'isolation.
• Installation de systèmes de chauffage économes en énergie : pour réduire la consommation énergétique.

Ces travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre de prêt. Veillez donc à prévoir un plan d'action réaliste pour respecter ce délai.

Exemple concret

Admettons que vous ayez investi dans un logement ancien pour un prix de 200 000 euros.

Pour connaître le montant des travaux à réaliser, vous devez diviser le prix de votre logement par 0,75. Cela vous permettra d'obtenir le coût global minimal de l'opération.

• (200 000 / 0,75) = 266 667 euros.

Il vous suffit ensuite de déduire le montant minimal des travaux à mener, soit 25 %, du coût global de l'opération.

• (266 667 x 0,25) = 66 667 euros.

Ainsi, pour être éligible au crédit à taux zéro ancien dans ce cas de figure, vous devez donc réaliser, à minimum, pour 66 667 euros de travaux.

Comment prouver la réalisation des travaux ?

Pour justifier la réalisation des travaux dans le cadre du PTZ ancien, il faut fournir plusieurs éléments justificatifs.

Tout d'abord, vous devrez présenter des devis détaillés des travaux envisagés. Ces devis doivent être établis par des professionnels et indiquer la nature précise des travaux, leur coût et leur date de réalisation prévue.

Ensuite, une fois les travaux effectués, il vous faudra fournir les factures correspondantes. Ces factures, également établies par des professionnels, doivent indiquer la réalisation effective des travaux, leur coût exact et leur date de réalisation.

Dans certains cas, une attestation sur l'honneur peut être demandée pour confirmer la réalisation des travaux. Cette attestation doit être signée par vous-même et, éventuellement, par les professionnels ayant réalisé les travaux.

Enfin, pour les travaux liés à l'amélioration de la performance énergétique, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peut être exigé. Ce DPE, réalisé par un professionnel certifié, doit indiquer la consommation en énergie du logement après travaux.

Après travaux, la consommation énergétique annuelle du logement (comprenant le chauffage, l'eau chaude et le refroidissement) doit être inférieure à 331 kWh/m².

PTZ ancien : les plafonds de ressources à respecter pour 2024

Pour 2024, les seuils de revenus pour être éligibles au PTZ dans l’ancien ont été revalorisés. Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2, soit ceux indiqués sur votre avis d'imposition de 2023 si vous faites votre demande en 2024.

Par ailleurs, ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien et du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Plafonds de revenus du PTZ ancien

Enfin, il est à noter que suite à l'annonce d'un nouveau PTZ en 2024, une nouvelle tranche de ménages est désormais éligible grâce à cette révision des plafonds de revenus, ce qui permet d'ouvrir le PTZ à un plus grand nombre de foyers.

Quel montant pouvez-vous emprunter avec un PTZ ancien ?

Plafond du coût total de l'opération pris en compte

Le PTZ ancien, exclusif aux zones B2 et C, impose des plafonds à ne pas dépasser concernant le coût global de la transaction immobilière. Ces derniers fluctuent selon votre localisation et le nombre de personnes destinées à occuper le bien.

Sachant cela, deux possibilités s'offrent à vous :

• Le coût total de votre acquisition (prix + travaux) ne dépasse pas le seuil correspondant. Dans ce cas, retenez le montant calculé.
• Le coût total dépasse le seuil. Le calcul du PTZ doit se faire en fonction du plafond réglementaire.

Notez que le coût total de l'opération immobilière ne tient pas compte des frais de notaire.

Ceci fait, vous devez affecter au montant retenu, une certaine quotité. Cette dernière, fixée par décret, permet de déterminer le montant maximum du PTZ auquel vous avez droit.

Quotités du PTZ dans l'ancien

La quotité (ou pourcentage) du prêt à taux zéro utilisé dans le financement d'un bien immobilier ancien peut être de 20, 40 ou 50 % selon les revenus du ou des demandeurs.

Pour rappel, le montant du PTZ ne peut excéder celui du ou des autres prêts, concourant au financement de la même transaction.

Montant maximum du PTZ accordé en 2023 (2024 à venir)

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Les modalités de remboursement du crédit sans intérêt dans l'ancien

Pour le remboursement du PTZ dans l'ancien, certaines spécificités sont à prendre en compte. La durée de remboursement peut s'étendre jusqu'à 25 ans, avec la possibilité d'une période de différé de 5, 10 ou 15 ans. Ce différé correspond à un laps de temps durant lequel l'emprunteur n'a pas à rembourser son prêt.

Les modalités de remboursement sont également fonction des ressources de l'emprunteur, du nombre de personnes dans le foyer et de la zone géographique du bien acquis.

Le remboursement du PTZ peut être anticipé, notamment lors de la revente du logement. Dans certains cas, des ajustements peuvent être effectués pour adapter la durée de remboursement à la situation de l'emprunteur.

À qui demander un prêt sans intérêt ?

Que ce soit dans le neuf ou l'ancien, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est délivré par des organismes financiers conventionnés par l'État, principalement les banques. En général, toutes les banques commerciales peuvent proposer un PTZ, à condition qu'elles aient signé une convention avec l'État.

On peut citer parmi ces banques :

• Le Crédit Agricole
• Le Crédit Mutuel
• La Banque Postale
• La Société Générale
• BNP Paribas

Il est recommandé de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires pour trouver celle qui est la plus adaptée à votre situation.

Par ailleurs, certains organismes sociaux peuvent également proposer des prêts sans intérêt dans certains cas spécifiques. Par exemple, le 1 % logement (ou Action Logement) propose des prêts sans intérêt pour aider les salariés à accéder à la propriété.

Enfin, il existe aussi des associations qui proposent des prêts sans intérêt pour des publics spécifiques, comme les personnes en situation de précarité.

FAQ

PTZ ancien ou neuf ?

Le choix entre un PTZ ancien ou neuf dépend fortement de votre projet immobilier et de vos préférences personnelles. Le PTZ neuf est généralement associé à des logements répondant aux normes techniques et gouvernementales les plus récentes, offrant souvent des équipements de haute qualité et ne nécessitant pas de travaux.

En revanche, le PTZ ancien offre l'opportunité de financer une partie des travaux d'amélioration, permettant de personnaliser le logement selon vos besoins.

Il est à noter que le montant du prêt dépend de plusieurs critères comme le prix d'achat du logement, la zone géographique et le nombre d'occupants. De plus, les conditions d'éligibilité peuvent varier en fonction de la localisation du bien et du type de logement.