Le 15 Nov. 2021

VEFA

De nos jours, 9 ventes d'appartement sur 10 sont réalisées avant même que les constructions soient achevées ou même entamées. En immobilier, on parle de vente en VEFA ("Vente en l'État Futur d'Achèvement").

C'est un contrat spécial qui lie le promoteur immobilier et l'acquéreur et dont le contenu est encadré par la loi. Comment fonctionne la VEFA ? Voyons cela ensemble !

 

 

Concrètement, qu'est-ce que la VEFA ?

 

La VEFA fait référence à la vente d'un logement dont la construction est en cours ou sur le point de débuter. Lorsque ce type de vente est réalisé, l'acquéreur devient dans un premier temps propriétaire du terrain qui abritera le futur logement et des constructions éventuelles qui s'y trouvent déjà (cf. article 1601-3 du Code civil).

Il récupère également la propriété des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur achèvement. Le contrat de réservation en VEFA est le document qui officialise un accord de vente en VEFA. Autrement dit, c'est le contrat préliminaire de vente d'un bien à construire ou en cours de construction.

Par cet acte, le promoteur immobilier s'engage à céder au client l'appartement ou la maison à l'achèvement de la construction de celui-ci. C'est le seul contrat qui est autorisé par la loi dans le cadre de ce type de transaction. Toutes les autres formes d'accord sont strictement interdites et n'ont de ce fait aucune valeur légale.

Le contrat de réservation est soumis à une réglementation stricte (articles L. 261-15 et R. 261-25 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) afin de protéger principalement l'acquéreur qui prend un risque considérable en s'engageant à acheter un logement qui n'est pas encore construit.

 

 

Les conditions propres au contrat de réservation en VEFA

 

La signature d'un contrat de réservation rend officielle l'acquisition et permet de définir les contours de la vente. Il est important de noter que c'est uniquement le contenu de cet acte qui compte pour la suite de la transaction.

Les plaquettes commerciales ou les offres publicitaires que réalisent les promoteurs immobiliers afin de trouver des acquéreurs n'ont pas une valeur contractuelle. Les responsabilités de chaque partie après signature du contrat de réservation en VEFA sont clairement définies et prévues par la loi.

 

Le versement d'un dépôt de garantie

Par cet acte, l'acheteur s'engage à devenir propriétaire du logement dès que les travaux seront achevés et à payer le prix convenu. Le promoteur immobilier quant à lui s'engage à respecter à la lettre les termes du contrat et les conditions convenues en matière de délai et de caractéristiques du bien immobilier livrable.

Le contrat préliminaire se signe sous seing privé, c'est-à-dire seulement entre les deux parties prenantes : l'acquéreur et le promoteur immobilier. L'intervention d'un notaire n'est donc pas obligatoire dans ce cas précis.

De plus, il est nécessaire pour l'acquéreur de verser une garantie financière sur un compte séquestre ou chez le notaire. Cette somme d'argent est limitée par le Code de la construction et de l'habitation (article R261-28) à 5% du prix de vente dans le cas où le contrat définitif est signé dans un délai de 1 an.

Lorsque le contrat définitif est signé dans un délai de 1 à 2 ans, le pourcentage maximal descend à 2% du prix de vente. Pour un délai de réalisation supérieur à deux ans, l'obligation de dépôt de garantie n'existe pas. Aucune autre somme ne doit être demandée à l'acheteur en dehors de cela avant l'accord définitif.

 

Un délai de réflexion

La loi a également prévu les modalités de renonciation au contrat. À compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec accusé de réception, l'acquéreur possède en effet un délai de réflexion légal de 10 jours durant lequel il peut revenir sur sa décision.

Ce droit de rétractation peut être exercé librement sans justification. Il suffit de rédiger un courrier dans lequel vous indiquez votre souhait de renoncer au contrat et de l'envoyer au promoteur immobilier en recommandé avec avis de réception.

Il ne peut pas s'y opposer si le délai légal est respecté. Lorsque vous renoncez au contrat préliminaire, les sommes versées en tant que garantie financière vous sont rétrocédées intégralement, sans retenue et sans pénalité.

En dehors du délai de rétractation légal, il est également possible de rompre un accord préliminaire d'achat en VEFA, mais seulement dans certaines conditions :

  • Prix de vente excédant de plus de 5% le prix prévisionnel 
  • Réalisation non conforme aux spécifications du contrat 
  • Réduction de valeur supérieure à 10% après achèvement des travaux du fait de la qualité ou de la consistance de l'ouvrage 
  • Abandon du projet par le promoteur immobilier en raison de divers obstacles (problèmes administratifs, nombre de réservations insuffisant…) 
  • Non-obtention du prêt devant servir au financement de l'achat 
  • Retard dans la conclusion du contrat de vente définitif par la faute du promoteur

Lorsqu'un contrat de réservation est rompu pour l'une de ces raisons, la loi exige au vendeur de restituer à l'acheteur ses fonds dans un délai de trois mois.

Ça y est, vous connaissez désormais les grands principes de la vente en l'état futur d'achèvement ! 

Notez que si vous êtes à la recherche de logements dans le cadre de votre projet immobilier en VEFA, nous vous invitons à consulter nos programmes immobiliers neufs !

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