L'achat en VEFA : définition complète
Le 15 Nov. 2021
De nos jours, 9 ventes d'appartement sur 10 sont réalisées avant même l'achèvement des travaux. Dans certains cas, les fondations ne sont même pas encore posées. En immobilier, on parle de vente sur plan ou VEFA, acronyme de Vente en l'État Futur d'Achèvement.
Si la VEFA est de plus en plus prisée, ce n'est pas pour rien. En effet, ce dispositif présente de nombreux avantages : frais de notaire réduits, calendrier de paiement encadré et sécurisé, nombreuses garanties, etc.
Comment fonctionne ce mécanisme très connu de l'immobilier neuf ? Quelle est sa définition ? Voyons cela ensemble !
Concrètement, qu'est-ce que la VEFA ?
Par définition, la VEFA fait référence à la vente d'un logement dont la construction est en cours ou sur le point de débuter. La VEFA est simplement le contrat liant l'acheteur au vendeur.
De façon concrète, lors d'un achat sur plan, l'acquéreur devient dans un premier temps propriétaire du terrain qui abritera le bien immobilier. Les constructions éventuelles qui s'y trouvent déjà deviennent également sa propriété (cf. art. 1601-3 du Code civil).
Il récupère ensuite la propriété des ouvrages et équipements à venir au fur et à mesure de leur achèvement. En parallèle, le bénéficiaire du logement neuf finance le bien selon un échéancier encadré par la loi.
Déroulement de l'achat en VEFA
Une fois que l'acquéreur a choisi le bien immobilier neuf de ses rêves, il signe un contrat de réservation.
Comme son nom l'indique, ce document permet d'officialiser la réservation d'un appartement en VEFA. Il s'agit d'un avant-contrat à la signature de l'acte de vente authentique qui a lieu chez le notaire.
Il rassemble toutes les informations relatives :
- Aux parties (coordonnées du vendeur et de l'acheteur),
- Au logement neuf (adresse, surface habitable, matériaux utilisés et éléments d'équipement),
- À la vente (prix prévisionnel, mode de paiement, etc.).
En le signant, le promoteur immobilier s'engage à livrer au client l'appartement ou la maison, une fois la construction entièrement achevée.
Le contrat de réservation est soumis à une réglementation stricte (art. L. 261-15 et R. 261-25 et suivants du CCH.) afin de protéger principalement l'acheteur qui prend un risque considérable en s'engageant à acheter un bien (ou plusieurs logements) dont les travaux n'ont pas encore débuté.
Dans ces conditions, de nombreuses garanties telles que la garantie financière d'achèvement (GFA), la garantie biennale et décennale ou la garantie d'isolation phonique sécurisent l'acheteur. En complément, le constructeur doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage au nom du réservataire avant le début des travaux.
Dans le cadre d'une VEFA, c'est le vendeur, en sa qualité de maître d'ouvrage, qui se porte garant. De l'achèvement des fondations de l'immeuble à la réception des travaux en passant par la livraison, il intervient à toutes les étapes de la vente en l'état de futur achèvement.
Au moment de la construction, un règlement de copropriété doit être réalisé par le promoteur. Ce document vise à définir les droits et devoirs des copropriétaires au sein de l'immeuble en construction.
Enfin, à la réception du logement (qui intervient en amont de l'étape de livraison), celui-ci établit un procès-verbal permettant de relever les vices, malfaçons et autres défauts de conformité. L'intérêt ? En avertir les artisans, ceci afin qu'ils entament les travaux de réparation nécessaires.
De ce fait, il assure aux acheteurs en VEFA que les appartements neufs livrés sont en tout point conformes.
Caractéristiques inhérentes à la VEFA
En VEFA, la signature d'un contrat de réservation rend officielle l'acquisition et permet de définir les contours de la vente. Il est important de noter que c'est uniquement le contenu de cet acte qui compte pour la suite de la transaction.
Les plaquettes commerciales ou les offres publicitaires que réalisent les promoteurs immobiliers afin de trouver des acquéreurs n'ont aucune valeur contractuelle. Les responsabilités de chaque partie après signature du contrat préliminaire sont clairement définies et prévues par la loi.
Le versement d'un dépôt de garantie
Par cet acte, le réservataire s'engage à devenir propriétaire du logement neuf et à financer la vente en l'état de futur achèvement, une fois le chantier achevé. Le promoteur immobilier, quant à lui, s'engage à respecter à la lettre les termes du contrat, les échéances et les caractéristiques du bien immobilier livrable.
Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) se signe sous seing privé, c'est-à-dire seulement entre les deux parties prenantes : l'acheteur et le promoteur immobilier. L'intervention d'un notaire n'est donc pas obligatoire à ce stade.
En revanche, lors d'une vente en l'état de futur achèvement, l'acte authentique de vente (ou contrat définitif) de votre logement neuf doit obligatoirement être signé devant un notaire. En tant qu'acquéreur, vous disposez d'un délai de 2 à 3 mois suivant la signature du contrat de réservation pour le conclure.
De plus, il est nécessaire pour l'acheteur de verser une garantie financière ou "dépôt de garantie" sur un compte séquestre ou chez le notaire. Son montant est limité par le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH, art. R261-28) à 5% du prix total dans le cas où le contrat définitif est signé dans un délai de 1 an.
Si celui-ci est signé dans un délai de 1 à 2 ans, le montant du dépôt de garantie descend à 2% du prix de vente.
En revanche, si la date de signature excède 2 ans, l'obligation de dépôt de garantie n'existe pas. Aucun autre montant ne doit être demandé aux acheteurs en dehors de cela avant l'accord définitif.
Un délai de réflexion
La loi a également prévu les modalités de renonciation au contrat. À compter du lendemain de la première présentation du recommandé avec accusé de réception, l'acquéreur possède en effet un délai de réflexion légal de 10 jours durant lequel il peut revenir sur sa décision. En VEFA, on parle de droit de rétractation.
Ce droit de rétractation peut être exercé librement sans justification. Il suffit de rédiger un courrier dans lequel vous indiquez votre souhait de renoncer au contrat. Vous devez ensuite l'envoyer au promoteur immobilier en recommandé avec avis de réception.
Il ne peut pas s'y opposer si le délai légal est respecté. Lorsque vous renoncez au contrat préliminaire, les sommes versées en tant que garantie financière vous sont rétrocédées intégralement, sans retenue et sans pénalité.
En dehors du délai de rétractation légal, il est également possible de rompre un accord préliminaire d'achat en VEFA, mais seulement dans certaines conditions :
- Prix de vente excédant de plus de 5% le prix prévisionnel,
- Réalisation non conforme aux spécifications du contrat,
- Réduction de valeur supérieure à 10% après l'exécution des travaux du fait de la qualité ou de la consistance de l'ouvrage,
- Abandon du projet par le promoteur immobilier en raison de divers obstacles (problèmes administratifs, nombre de réservations insuffisant…),
- Non-obtention du prêt devant servir au financement de l'achat,
- Retard dans la conclusion du contrat de vente définitif par la faute du promoteur.
Lorsqu'un contrat de réservation est rompu pour l'une de ces raisons, la législation exige au vendeur de restituer à l'acquéreur ses fonds dans un délai de 3 mois.
