VEFA : définition de l'acquisition sur plan
Le 15 Nov. 2021
De nos jours, 9 ventes d'appartements sur 10 sont réalisées avant même l'achèvement des travaux. Dans certains cas, les fondations ne sont même pas encore posées. En immobilier, on parle de vente sur plan ou VEFA, acronyme de Vente en l'État Futur d'Achèvement.
Si la VEFA est de plus en plus prisée, ce n'est pas pour rien. En effet, ce dispositif présente de nombreux avantages : frais de notaire réduits, calendrier de paiement encadré et sécurisé, nombreuses garanties, etc.
Comment fonctionne ce mécanisme très connu de l'immobilier neuf ? Voyons ensemble la définition de la VEFA !
Qu'est-ce que la VEFA en immobilier ?
La VEFA fait référence à la vente d'un logement dont la construction est en cours ou sur le point de débuter. La VEFA est simplement le contrat qui lie l'acheteur au vendeur.
De façon concrète, lors d'un achat sur plan, l'acquéreur devient dans un premier temps propriétaire du sol au moment de la signature de l'acte de vente. Les constructions éventuelles qui s'y trouvent déjà deviennent également sa propriété (art. 1601-3 du Code civil).
Il récupère ensuite la propriété des ouvrages et équipements du bien au fur et à mesure de leur achèvement. En parallèle, le bénéficiaire du logement neuf finance le bien en fonction des appels de fonds émis par le promoteur.
Comment se passe l'achat d'un appartement en VEFA ?
Une fois que l'acquéreur a choisi le bien immobilier neuf de ses rêves, il signe avec le promoteur un contrat de réservation. Comme son nom l'indique, ce document permet d'officialiser la réservation d'un appartement en VEFA. Il s'agit d'un avant-contrat à la signature de l'acte de vente authentique qui a lieu chez le notaire.
Le contrat de réservation rassemble toutes les informations relatives :
- Aux parties (coordonnées du vendeur et de l'acheteur),
- Au logement neuf (adresse, surface habitable, matériaux utilisés et éléments d'équipement),
- À la vente (prix prévisionnel, mode de paiement, etc.).
En le signant, le promoteur immobilier s'engage à livrer à son client l'appartement ou la maison individuelle, une fois les travaux de construction achevés.
Le contrat de réservation est soumis à une réglementation stricte (art. L. 261-15 et R. 261-25 et suivants du CCH) afin de protéger principalement l'acheteur qui prend un risque considérable en s'engageant à acheter un bien dont les travaux n'ont pas encore débuté.
Dans ces conditions, de nombreuses garanties telles que la garantie financière d'achèvement (GFA), la garantie biennale, la garantie décennale ou la garantie d'isolation phonique sécurisent l'acheteur. En complément, le constructeur doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage au nom du réservataire avant le l'ouverture du chantier.
Dans le cadre d'une VEFA, c'est le vendeur, en sa qualité de maître d'ouvrage, qui se porte garant. De l'achèvement des fondations de l'immeuble à la réception des travaux en passant par la livraison, il intervient à toutes les étapes de la vente en l'état de futur achèvement.
Au moment de la construction, un règlement de copropriété doit être réalisé par le promoteur. Ce document vise à définir les droits et devoirs des copropriétaires au sein de l'immeuble en construction.
Enfin, à la réception du logement (qui intervient en amont de l'étape de livraison), celui-ci établit un procès-verbal permettant de relever l'existence de vices, malfaçons et autres défauts de conformité. L'intérêt ? En avertir les artisans, ceci afin qu'ils entament les travaux de réparation nécessaires.
De ce fait, il assure aux acheteurs en VEFA que les appartements neufs livrés sont en tout point conformes au cahier des charges.
Caractéristiques de la vente en VEFA
En VEFA, la signature du contrat de réservation rend officielle l'acquisition et permet de définir les contours de la vente. Il est important de noter que c'est uniquement le contenu de cet acte qui compte pour la suite de la transaction.
Les plaquettes commerciales ou les offres publicitaires que réalisent les promoteurs immobiliers afin de trouver des acquéreurs n'ont aucune valeur contractuelle. Les responsabilités de chaque partie après signature du contrat préliminaire sont clairement définies et prévues par la loi.
Le versement d'un dépôt de garantie
Par cet acte, le réservataire s'engage à devenir propriétaire du logement neuf et à financer la vente en l'état de futur achèvement selon un échéancier de paiement fixé par le promoteur immobilier. Le vendeur, quant à lui, s'engage à respecter à la lettre les termes du contrat, les échéances et les caractéristiques du bien immobilier livrable.
Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) se signe sous seing privé, c'est-à-dire seulement entre les deux parties prenantes : l'acheteur et le promoteur immobilier. L'intervention d'un notaire n'est donc pas obligatoire à ce stade.
En revanche, lors d'une vente en l'état de futur achèvement, l'acte authentique de vente (ou contrat définitif) de votre logement neuf doit obligatoirement être signé devant un notaire. En tant qu'acquéreur, vous disposez d'un délai de 2 à 3 mois suivant la signature du contrat de réservation pour le conclure.
De plus, il est nécessaire pour l'acheteur de verser une garantie financière ou "dépôt de garantie" sur un compte séquestre ou chez le notaire. Son montant est limité par le Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. R261-28) à 5 % du prix total dans le cas où le contrat définitif est signé dans un délai de 1 an.
Si celui-ci est signé dans un délai de 1 à 2 ans, le montant du dépôt de garantie descend à 2 % du prix de vente.
En revanche, si la date de signature excède 2 ans, l'obligation de dépôt de garantie n'existe pas. Aucun autre montant ne doit être demandé aux acheteurs en dehors de cela avant l'accord définitif.
Un délai de réflexion
La loi a également prévu les modalités de renonciation au contrat.
À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou de sa remise en main propre, l'acquéreur possède en effet un délai de réflexion de 10 jours calendaires durant lequel il peut revenir sur sa décision. Dans le cadre d'un achat en VEFA, on parle de droit de rétractation.
Si le dernier jour du délai de réflexion intervient un jour férié, un samedi ou un dimanche, le délai de rétractation est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Ce droit de rétractation peut être exercé librement sans justification. Il suffit de rédiger un courrier dans lequel vous indiquez votre souhait de renoncer au contrat. Vous devez ensuite l'envoyer au promoteur immobilier en recommandé avec avis de réception.
Il ne peut pas s'y opposer si le délai légal est respecté. Lorsque vous renoncez au contrat préliminaire, les sommes versées en tant que garantie financière vous sont rétrocédées intégralement, sans retenue et sans pénalité.
Certaines situations autorisent toutefois l'acquéreur à revenir sur sa décision d'acheter en VEFA, même si le délai de réflexion a expiré.
- Prix de vente excédant de plus de 5 % le prix prévisionnel.
- Réalisation non conforme aux spécifications du contrat.
- Réduction de valeur supérieure à 10 % après l'exécution des travaux du fait de la qualité ou de la consistance de l'ouvrage.
- Abandon du projet par le promoteur immobilier en raison de divers obstacles (difficultés administratives, nombre de réservations insuffisant, etc.).
- Non-obtention du prêt devant servir au financement de l'achat.
- Retard dans la conclusion du contrat de vente définitif par la faute du promoteur.
Lorsqu'un contrat de réservation est rompu pour l'une de ces raisons, le législateur impose au vendeur de restituer à l'acquéreur ses fonds dans un délai de 3 mois maximum.
FAQ
Qui peut acheter un logement en VEFA ?
L'achat en VEFA est ouvert à tous, que vous soyez un particulier souhaitant acquérir votre résidence principale ou secondaire, ou un investisseur cherchant à développer votre patrimoine immobilier. Cela inclut également les bailleurs sociaux désireux d'acheter des logements HLM à un vendeur privé.
En outre, certains dispositifs de défiscalisation comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou la loi Pinel peuvent aider à faciliter l'achat en VEFA. Ces dispositifs permettent de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs, sous certaines conditions.
Quels sont les risques ou inconvénients d'un projet en VEFA ?
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) présente 4 risques majeurs :
- Risque de retard dans la livraison du logement.
- Risque de non-conformité.
- Coût potentiellement plus élevé qu'un achat dans l'ancien.
- Risque de faillite du promoteur.
Faut-il acheter en VEFA aujourd'hui ?
Acheter sur plan est toujours particulièrement intéressant en 2023 et 2024. En matière financière, l'achat en VEFA peut offrir des avantages comme des frais de notaire réduits, pouvant aller de 2 à 3 %, contre 7 à 9 % pour un logement ancien. De plus, certaines communes peuvent proposer une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant deux ans.
Au-delà de l'aspect financier, l'achat en VEFA permet d'acquérir un logement neuf respectant les dernières normes en termes de construction et d'environnement. Cela implique une meilleure efficacité énergétique, un confort de vie supérieur et une absence de travaux à réaliser après l'acquisition.
