Dans le secteur de l'immobilier, la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un contrat utilisé dans l'achat d'un logement sur plan. Le plus souvent, les travaux sont inachevés au moment où le contrat est conclu entre l'acheteur et le promoteur.

Et si les contrats en VEFA sont de plus en plus prisés par les futurs propriétaires, ce n'est pas pour rien ! En effet, ce dispositif présente de nombreux avantages : frais de notaire réduits, calendrier de paiement encadré et sécurisé, nombreuses garanties, etc.

Comment fonctionne ce mécanisme très connu de l'immobilier neuf ? Voyons ensemble la définition de la VEFA !

TABLE DES MATIÈRES

Immobilier : qu'est-ce que la vente en VEFA ?

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) correspond à un contrat utilisé dans le monde de l'immobilier. Elle fait référence à la vente d'un logement à construire ou en cours de construction (maison ou appartement). On parle aussi d'achat sur plan puisqu'en général, au moment de la signature, l'édification du bâtiment n'a pas encore commencé.

  • À savoir : en VEFA, l'acheteur devient propriétaire du sol dès la signature de l'acte de vente, puis il récupère la propriété des ouvrages et équipements du bien au fur et à mesure de leur achèvement (art. 1601-3 du Code civil).

En sa qualité de maître d'ouvrage, le promoteur (vendeur) est dans l'obligation de réaliser plusieurs tâches, à commencer par la sélection des architectes et entrepreneurs destinés à intervenir sur le chantier. Il doit aussi établir les conventions avec les professionnels choisis et effectuer la réception des travaux réalisés.

Une fois que toutes les conditions liées à la vente sont réunies, l'acquéreur et le vendeur procèdent à la signature de l'acte de vente chez le notaire qui homologue le transfert de propriété et de la construction au profit de l'acheteur.

Le contrat de réservation, une caractéristique propre à la VEFA

En VEFA, la signature de l'acte authentique est souvent précédée par la signature d'un contrat préliminaire, qu'on appelle contrat de réservation.

Comme son nom l'indique, ce document permet au promoteur de réserver, au nom de l'acheteur, un appartement en VEFA. Il peut être signé sous seing privé, sans l'intervention d'un officier public.

La signature du contrat de réservation en VEFA impose à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Son montant est fixé par l'article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Cette étape marque aussi le début d'un droit de rétractation de 10 jours calendaires. Il s'agit d'une période durant laquelle l'acquéreur peut annuler la vente, sans frais ni contrepartie. Elle débute à compter de la date de remise en main propre du contrat de réservation ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment se déroule le paiement d'un logement en VEFA ?

Lorsque vous achetez un logement dans le cadre d'une VEFA, vous ne remboursez pas l'intégralité du montant en une seule fois. Vous êtes soumis à un échéancier de paiement bien précis, plus communément appelé « appels de fonds », conformément à la volonté du législateur.

Ces appels de fonds de la VEFA correspondent à des sommes demandées par le vendeur au fur et à mesure de l'avancement de travaux :

  • 5 % du prix de vente à la signature du contrat de réservation,

  • 35 % à l'achèvement des fondations,

  • 70 % à la mise hors d'eau et hors d'air,

  • 95 % à l'achèvement de l'immeuble,

  • 5 % restants à la livraison du logement, si tout est conforme aux prévisions contractuelles. Dans le cas contraire, le montant peut être versé comme garantie à la caisse des dépôts et consignations.

À chaque appel de fonds, la banque procède au déblocage des sommes à destination du promoteur immobilier.

Quels sont les avantages liés à l'achat d'un appartement en VEFA ?

Des frais de notaire réduits

L'achat en VEFA présente plusieurs avantages financiers, notamment des frais de notaire réduits. Ces frais oscillent généralement entre 2 et 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % pour un logement ancien. Cela est dû à la réduction des droits de mutation dans le neuf. Cette différence peut représenter une économie substantielle.

Par exemple, pour un appartement neuf acheté à 300 000 euros, les frais de notaire s'élèvent généralement à environ 9 000 euros. Si cet appartement avait été acheté dans l'ancien, les frais auraient avoisiné 24 000 euros. Cette réduction des frais est un atout majeur pour les acquéreurs, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.

Une réduction d'impôt avec la loi Pinel

Acheter en VEFA vous permet également de profiter de la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation qui offre une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % en contrepartie d'un investissement locatif.

Pour en bénéficier, le logement doit être loué vide et pour une durée de 6 ans minimum. Les revenus du locataire, quant à eux, doivent correspondre aux plafonds en vigueur. Enfin, le loyer pratiqué ne doit pas dépasser les seuils réglementaires, qui varient selon votre zone géographique.

Pour rappel, vous avez jusqu'au 31 décembre 2024 pour profiter du dispositif. Passé ce délai, la loi Pinel disparaîtra définitivement.

Un projet finançable grâce au PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) constitue un atout majeur pour financer l'achat d'un logement VEFA. Réservé aux primo-accédants, ce prêt sans intérêts peut couvrir jusqu'à 50 % du montant de l'acquisition dans les zones tendues.

Pour en bénéficier, vos revenus ne doivent pas dépasser certains seuils, variant selon la localisation du bien immobilier et la composition de votre foyer. Le PTZ s'applique uniquement à l'achat d'une résidence principale neuve (hors maison individuelle).

Faut-il acheter en VEFA aujourd'hui ?

Acheter sur plan est toujours intéressant en 2024. Côté finance, l'achat en VEFA peut offrir des avantages comme des frais de notaire réduits, pouvant aller de 2 à 3 % (contre 7 à 9 % pour un logement ancien). De plus, certaines communes peuvent proposer une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant deux ans.

Au-delà de l'aspect financier, la VEFA permet d'acquérir un logement neuf respectant les dernières normes en termes de construction et d'environnement. Cela implique une meilleure efficacité énergétique, un confort de vie supérieur et une absence de travaux à réaliser après l'acquisition.

L'acheteur en VEFA est aussi protégé par de nombreuses garanties comme :