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Louer avec un PTZ : quels sont les risques ?

Le 11 Avr. 2024

Vous envisagez de mettre en location un logement acheté avec le PTZ ou Prêt à Taux Zéro ? Si ce dernier vous a été accordé il y a plus de 6 ans, alors vous êtes en droit de le faire. Bien que ce soit parfaitement envisageable, il est important de connaître les risques que vous encourez.

Nous vous partageons nos meilleurs conseils et astuces avant de vous lancer dans un investissement locatif !

Note : le Prêt Conventionné (PC) et le Prêt d'Accession Sociale (PAS) sont soumis aux mêmes dispositions.

TABLE DES MATIÈRES

Louer son logement acheté avec un Prêt à Taux Zéro, est-ce possible ?

Louer un bien acheté avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) semble être une question qui préoccupe de nombreux propriétaires. En principe, la location d'un bien acquis avec un PTZ n'est pas autorisée. En effet, le PTZ est un dispositif de soutien destiné à financer l'achat de votre toute première résidence principale (à ne pas confondre avec l'éco-PTZ qui financent la réalisation de travaux de rénovation).

Cependant, certaines exceptions existent et permettent dans des cas spécifiques de louer le bien. Il est donc crucial de comprendre les conditions de mise en location et les risques encourus en cas de non-respect des règles.

Quand êtes-vous autorisé à louer votre logement acquis avec un PTZ ?

Avant 6 ans

Dans les faits, le logement financé grâce à un PTZ doit rester la résidence principale du propriétaire pendant les six premières années de remboursement. Toutefois, il est possible de louer le bien avant ce délai sous certaines conditions.

Ces situations particulières incluent :

Une mobilité professionnelle qui oblige le propriétaire à exercer son activité professionnelle dans un nouveau lieu de travail à plus de 50 km ou 1h30 de temps de trajet de son domicile actuel.
Une rupture de PACS (pacte civil de solidarité) ou un divorce.
Une situation de chômage de longue durée, c'est-à-dire plus d'un an. Vous devez demander une attestation à Pôle Emploi.
En cas d'invalidité. Dans ce cas, vous devez disposer d'une carte d'invalidité.
Si le propriétaire prévoit de prendre sa retraite dans les 6 ans suivants et que le bien deviendra alors sa résidence principale.

Cependant, il faut noter que toutes ces exceptions nécessitent l'accord préalable de la banque prêteuse. Pour cela, une demande formelle doit lui être adressée, généralement sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

Après 6 ans

Après les 6 années qui suivent la date de versement du prêt, vous avez la possibilité de louer votre logement acquis avec un PTZ, même si de nouvelles conditions sont à respecter. Il est essentiel de demander l'accord de votre banque avant de procéder à la mise en location.

Le bien immobilier doit être loué vide et ne peut en aucun cas être utilisé pour une location saisonnière. De plus, la durée de location est limitée à 6 ans maximum.

Quelles sont les autres conditions de location à respecter ?

Si vous souhaitez continuer à bénéficier du PTZ 2024 tout en louant votre logement, il est primordial de considérer les conditions suivantes :

L'usage du bien : le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire. Il doit donc y résider au minimum 8 mois par an. Les locations saisonnières, de meublés de tourisme, en tant que résidence secondaire ou logement de fonction sont proscrites.
Le loyer : il ne doit pas dépasser les plafonds du logement social. Le montant du loyer est fixé par la convention applicable aux prêts locatifs sociaux (PLS).
Le locataire : la personne à qui vous louez l'appartement doit disposer de ressources qui respectent les barèmes des logements sociaux. Chaque plafond varie en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Notez que les maisons individuelles sont exclues du PTZ.
Le respect du bail : la location doit être effectuée sous un bail de logement non meublé.
La déclaration des revenus : les loyers perçus doivent faire l'objet d'une déclaration à l'administration fiscale.

Les principaux risques lors d'une location avec le PTZ

La location d'un bien immobilier acquis avec un PTZ n'est pas sans risque. Le premier est celui du non-respect des conditions de mise en location. Si ces dernières ne sont pas respectées, vous pourriez faire face à des sanctions. Celles-ci peuvent être de nature financière, telles que la perte des avantages du prêt à taux zéro.

Une autre contrainte concerne le plafonnement des loyers. En effet, pour certains PTZ, les loyers ne peuvent pas dépasser un certain montant, déterminé en fonction de la zone géographique du bien (A, A bis, B1, B2 et C).

En outre, la durée de la location est également limitée. Au-delà de cette durée, vous pourriez être contraint de rembourser le PTZ.

Enfin, l'absence de déclaration des revenus locatifs à l'administration fiscale peut également entraîner des pénalités.

Voici un bref aperçu des risques lors d'une location PTZ :

Risque de non-respect des conditions
Sanctions financières
Plafonnement des loyers
Durée limitée à 6 ans
Non-déclaration des revenus locatifs

Quelques astuces à connaître avant de louer avec un PTZ

Connaître les règles spécifiques du PTZ est crucial avant de se lancer dans le locatif. Par exemple, la location meublée est généralement interdite. De même, le logement doit être loué sans interruption pendant au moins six ans.

Assurez-vous de respecter les seuils de loyer. En effet, pour certains PTZ, il peut y avoir un plafond de loyer à respecter, en fonction de la zone géographique du bien.
Faites attention aux sanctions. Le non-respect des conditions de location peut entraîner de graves conséquences, parfois lourdes, comme la perte du bénéfice du PTZ.
N'oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs. Comme tout revenu, les loyers perçus doivent être déclarés à l'administration fiscale.
Considérez la possibilité de transfert du PTZ. Dans certains cas, il est possible de réaliser le transfert du capital restant dû sur un autre logement, si vous envisagez d'acheter une nouvelle résidence principale.

Quand procéder à la revente de votre logement PTZ ?

La question de la revente d'un bien immobilier acquis grâce à un PTZ se pose souvent. Il est tout à fait possible de revendre un bien financé par un PTZ. Cependant, quelques règles sont à respecter.

Si vous revendez votre logement avant la fin du remboursement du PTZ, le solde du prêt doit être remboursé. Cela se fait généralement grâce à l'argent de la vente.

Attention : il est possible que le montant de la vente ne couvre pas la totalité du PTZ restant. Il faudra alors rembourser le reste à la banque.

Il est également possible de transférer le PTZ sur un nouveau bien immobilier, sous certaines conditions. Ce transfert ne peut se faire qu'avec l'accord de la banque prêteuse.

Enfin, notez que la revente de votre bien doit être déclarée à la banque qui a accordé le PTZ.

FAQ

Qui contrôle le Prêt à Taux Zéro en France ?

En France, la surveillance du respect des conditions du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est assurée par plusieurs entités. Les banques qui accordent les PTZ sont les premières à contrôler si l’emprunteur respecte les conditions d’usage du bien immobilier. Elles peuvent organiser des contrôles inopinés pour s'assurer que les conditions d'occupation sont respectées.

Les organismes payeurs tels que la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) et la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété (SGFGAS) peuvent également intervenir pour vérifier que les conditions liées au plafond de ressources du locataire sont respectées.

En cas de non-respect des conditions, ces entités peuvent demander le remboursement anticipé du PTZ. Ainsi, le contrôle du prêt à taux zéro implique une vigilance constante de l'emprunteur pour éviter d'éventuelles pénalités.

Comment sortir d'un PTZ ?

Sortir d'un PTZ peut arriver pour différentes raisons, comme une revente de logement ou une fin de remboursement. Pour cela, plusieurs options sont disponibles.

En premier lieu, le remboursement anticipé est une solution envisageable, que ce soit partiel ou total. Pour cela, l'emprunteur doit simplement envoyer un courrier avec accusé de réception à la banque qui lui a accordé le prêt.

Une autre possibilité est le rachat du PTZ. Cela permet de solder le prêt en cours et de le remplacer par un nouveau crédit, souvent dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier global. Cela dit, certaines banques peuvent être réticentes à racheter un PTZ accordé par une autre institution.

En cas de revente, le PTZ peut être soit remboursé grâce à l'argent de la vente, soit transféré sur un autre logement sous certaines conditions.