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Peut-on annuler un contrat de réservation en VEFA ?

Le 05 Déc. 2022

VEFA

En les termes de l'article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) peut être précédée par la signature d'un contrat de réservation. Toutefois, il arrive qu'une fois signée, l'acquéreur décide d'y renoncer. Voyons ensemble les modalités prévues par la loi ainsi que les divers recours possibles pour l'acheteur.

 

 

Les spécificités inhérentes au contrat de réservation

 

Tout acte de VEFA peut sous-entendre la signature d'un contrat de réservation. Signé sous seing privé entre l'acheteur et le promoteur immobilier, il précède la signature du contrat de vente définitif (ou "acte authentique") chez le notaire.

Par cet acte, le promoteur effectue la réservation du logement en VEFA. De ce fait, aucun autre potentiel acheteur ne peut y prétendre.

À ce stade, l'exécution des travaux peut ne pas avoir débutée. Pour autant, le maître d'ouvrage vous demandera le versement d'un dépôt de garantie. Le montant de ce dernier s'élève à :

  • 5% du prix de vente prévisionnel si le délai de signature de l'acte authentique est inférieur ou égal à 1 an,
  • 2% du prix de vente prévisionnel si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.

Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le promoteur. Pour rappel, le règlement du dépôt de garantie s'inscrit dans l'échéancier de paiement d'un bien en VEFA. Ce dernier sera déduit des divers appels de fonds exigés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Une fois cela fait, la loi prévoit la possibilité pour l'acheteur de se rétracter.

 

 

Vous pouvez annuler le contrat de réservation sous 10 jours

 

Conformément aux dispositions prévues par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter, une fois le contrat de réservation signé. Ce droit figure comme l'un des quelques avantages d'une acquisition en état de futur achèvement.

Ce délai de rétractation prend effet au lendemain de la réception du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, ou alors de sa remise en main propre.

Si l'acheteur décide d'annuler le contrat de réservation au cours de cette période de 10 jours, il obtient automatiquement gain de cause. Le promoteur doit alors remettre à ce dernier l'intégralité du dépôt, sans retenue ni contrepartie.

 

 

Comment procéder à la rupture du contrat de réservation ?

 

Pour rompre le contrat de réservation VEFA, l'acheteur doit rédiger un courrier sur papier libre dans lequel il stipule explicitement son souhait de rétractation.

Si la demande a lieu dans le délai légal des 10 jours, aucun justificatif n'est requis. En ce sens, le promoteur ne peut exiger un quelconque motif de rupture de la part de l'acheteur.

Pour procéder à l'annulation du contrat de réservation, l'acheteur n'a simplement qu'à faire part de sa volonté d'annuler ledit contrat au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le cas échéant, il peut lui remettre en main propre en veillant à repartir avec un récépissé écrit.

En revanche, si la demande intervient au-delà du délai légal des 10 jours, il n'est en principe plus possible pour l'acquéreur d'annuler le contrat de réservation. Dans ce cas, le promoteur peut procéder au refus de la demande.

Certaines situations peuvent toutefois compromettre cette règle :

  • Si le prix final a dépassé d'au moins 5% le montant indiqué dans le contrat de réservation,
  • Si, par faute du vendeur, l'acte de vente définitif n'a pas été conclu dans les délais impartis au contrat préliminaire,
  • Si le prêt immobilier a été refusé par la banque (clause suspensive de prêt non réalisée),
  • Si une différence a lieu entre le contrat de vente et les clauses du contrat de réservation.

Ceci fait, la restitution du dépôt de garantie par le promoteur au réservataire d'un bien VEFA doit courir dans un délai maximal de 3 mois suivant l'annulation du contrat de réservation.

Au regard d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, l'annulation du contrat de réservation d'une VEFA, dans la mesure où il s'agit d'un contrat facultatif, n'a aucune incidence quant à la validité de l'acte authentique de vente.

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