Investir dans l'immobilier locatif

Quels documents demander au locataire ?

Le 08 Avr. 2022

investissement immobilier

Vous êtes le propriétaire ou le gérant d'une maison individuelle ou d'un appartement que vous envisagez de mettre en location ? La loi vous permet d'exiger certains documents auprès des candidats locataires afin de choisir la bonne personne. Vous avez des doutes sur la nature des pièces que vous pouvez réclamer à vos futurs locataires ?

Nous vous disons tout ce que vous devrez savoir à ce sujet.

 

Une liste de documents précise

 

Avant de signer le contrat de bail, vous pouvez demander à tous les candidats locataires de vous fournir un certain nombre de pièces.

Si vous avez le droit d'exiger des documents au locataire ou à la personne qui se porte caution, vous ne pouvez toutefois pas réclamer n'importe quelle pièce. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe en effet la liste des pièces justificatives que tout bailleur (propriétaire ou agent immobilier) est en droit de demander. La majorité de ces documents concerne l'identité ou le niveau de revenus des futurs locataires.

 

Les pièces justificatives liées à l'identité du candidat locataire

La loi vous permet de demander aux futurs locataires de vous fournir une copie de pièce d'identité à insérer dans le dossier locatif. La pièce en question doit être en cours de validité et comporter la photographie de son titulaire. Il peut s'agir de l'un des documents suivants :

  • La carte nationale d'identité française ou étrangère,
  • Le passeport français ou étranger,
  • Le permis de conduire français ou étranger,
  • La carte de séjour (carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un pays de l'Union européenne).

 

Les documents justificatifs de la situation professionnelle

Outre les documents liés à l'identité du candidat locataire, le bailleur peut exiger un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles de ce dernier :

  • Le contrat de travail pour les salariés,
  • Le certificat de scolarité ou une carte d'étudiant en cours de validité pour les étudiants,
  • La copie de la carte professionnelle pour les professions libérales,
  • La copie du certificat d'identification INSEE pour les indépendants,
  • L'extrait K ou K bis du registre de commerce datant de moins trois mois pour les entreprises commerciales,
  • L'extrait D 1 original du registre des métiers et datant de moins 3 mois pour les artisans.

En dehors des pièces que nous venons d'énumérer, la loi permet au locataire de fournir à son bailleur tout document récent pouvant attester de son activité professionnelle.

 

Les pièces justificatives liées au niveau des revenus

Vous pouvez demander un ou plusieurs documents justificatifs à votre futur locataire afin d'avoir une idée sur ses ressources.

Ces documents sont les suivants :

  • Les trois dernières fiches de paie,
  • Une pièce justificative de paiement des indemnités de stage,
  • Une pièce justificative de versement des indemnités de retraite, pensions, prestations sociales et familiales,
  • Un avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers,
  • Les deux derniers bilans comptables pour les travailleurs non-salariés,
  • Une pièce justificative des revenus fonciers, de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ou de rente viagère.

 

Les justificatifs de domicile du candidat locataire

En tant que bailleur, vous avez le droit d'exiger une pièce justificative de domicile à votre locataire. L'un des documents suivants peut être réclamé :

  • Les 3 dernières quittances de loyer,
  • Une attestation délivrée par le bailleur précédent ou son mandataire, certifiant que le locataire est à jour vis-à-vis de ses charges et loyers,
  • Une attestation d'élection de domicile,
  • Une attestation sur l'honneur de l'hébergeant confirmant que le futur locataire réside à son domicile,
  • Le dernier avis de taxe foncière ou le titre de propriété de la résidence principale.

 

Cependant, il est important de préciser que vous devez choisir un ou plusieurs documents dans cette liste de pièces autorisée. Il n'est donc pas question de demander à vos locataires de vous fournir tous les documents indiqués dans le décret du 5 novembre 2015.

 

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Pourquoi exiger ces documents ?

 

La loi vous autorise à demander des documents justificatifs de nature variée (identité, adresse, activité professionnelle, niveau de ressources…) pour des raisons bien précises. La mise en location d'une maison ou d'un appartement attire en effet plusieurs potentiels locataires qui déposent leurs dossiers de candidature.

Les pièces exigées vous permettent de sélectionner les bonnes candidatures parmi la multitude de dossiers déposés. L'objectif final de cette formalité est de s'assurer de l'identité et de la solvabilité des candidats locataires. Cet ensemble de documents vous permettra de retenir le locataire le plus sérieux et le plus solvable. C'est un moyen sûr pour éviter les impayés ou d'autres problèmes connexes.

Néanmoins, la loi vous donne le droit d'exiger les mêmes documents au garant du futur locataire afin de vous assurer qu'il est également solvable.

 

Les documents que l'on ne peut réclamer

 

La loi interdit formellement aux bailleurs d'exiger des documents autres que ceux qui figurent sur la liste des pièces autorisées. Vous n'avez ainsi pas le droit de réclamer à vos potentiels locataires des documents tels que :

  • Les documents bancaires (RIB, relevé de compte, attestation de tenue de compte…),
  • La carte vitale ou carte d'assuré social,
  • L'extrait du casier judiciaire du candidat locataire,
  • Le contrat de mariage ou l'attestation de vie commune,
  • Le dossier médical du futur locataire,
  • Une photo d'identité autre que celle qui apparaît sur l'une des pièces d'identité du locataire,
  • Une attestation de loyer signée par le bailleur précédent,
  • Un mandat cash ou un chèque à titre de réservation ou de garantie de l'appartement,
  • Plus de deux bilans lorsque le locataire est un travailleur indépendant.

 

Le fait d'exiger un document à un locataire sans tenir compte de la liste légale constitue une infraction punie conformément à la loi en vigueur. Le contrevenant encourt en effet une amende pouvant atteindre 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale. Les documents à demander au locataire sont définis et encadrés par la loi.

Cette liste de pièces permet d'effectuer le bon choix de locataire et être sûr que votre loyer sera régulièrement versé. En revanche, vous ne pouvez pas réclamer des documents qui n'ont pas été listés par la loi au titre des documents exigibles, au risque d'être sanctionné.

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