Investir dans l'immobilier locatif

Investir en Pinel à Annemasse

Le 26 Oct. 2021

Pinel , investissement immobilier

Situé dans le département de la Haute-Savoie, Annemasse se trouve à la frontière franco-suisse. Au sud du Lac Léman, dans l'aire urbaine de Genève-Annemasse et l'agglomération du grand Genève, la ville compte plus de 35 000 habitants et l'aglomération plus de 90 000 habitants. Annemasse est au coeur d'un noeud routier important.

Le carrefour routier permet d'accéder rapidement au Chablais, à toute la vallée de l'Arve, à l'Ain et à la Suisse. D'un point de vue économique, la ville profite de sa proximité avec Genève (deuxième puissance économique en Suisse), on y retrouve près de 2 000 établissements dans le secteur du commerce et des services et de grandes entreprises comme Casino, ou encore Parker Hannifin.

 

 

Le dispositif Pinel à Annemasse, comment ça marche ? 

 

La loi Pinel a été mise en place en septembre 2014 par Sylvie Pinel, ministre du logement. Cette loi apporte 3 principaux avantages aux contribuables français.

 

Une réduction d'impôt importante 

La réduction d'impôt dont peuvent bénéficier les investisseurs éligibles au dispositif Pinel dépend de la durée de location du bien. Voici les différentes réduction d'impôt :

  • 21% du prix du bien sur une durée de 12 ans
  • 18% du prix du bien sur une durée de 9 ans
  • 12% du prix du bien sur une durée de 6 ans

 

Constitution d'un patrimoine immobilier 

La pierre est l'un des placements financiers au taux de rendement le plus intéressant sur le long terme. L'investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine sain, durable et facilement transmissible. Il permet aussi de préparer sa retraite, car une fois sortie de la période obligatoire de location, l'investisseur peut revendre son bien et profiter d'une éventuelle plus-value, le louer pour s'assurer un revenu complémentaire ou alors l'occuper en tant que résidence principale. 

 

Possibilité de louer à un membre de sa famille

Le dispositif Pinel, autorise la location à un ascendant ou un descendant sous certaines conditions. Le locataire ne doit pas être sur le même foyer fiscal que le loueur et doit rentrer dans les plafonds de revenus. De son côté, le loueur s'engage à respecter le plafond des loyers Pinel. La ville d'Annemasse est en zone A du dispositif Pinel : la zone A représente la zone où les flux de locations sont les plus tendus. Le plafond des loyers est de 12.61 € m2 et le plafond des ressources maxmimun vont de 38 377 € à 110 017 € suivant la composition du foyer qui loue l'appartement.

 

 

Simulation d'un investissement Pinel à Annemasse

 

Mr et Mme Martin sont tout deux médecins généralistes. Ils souhaitent investir dans de l'immobilier neuf avec le dispositif Pinel afin de pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôts, mais aussi afin de pouvoir y loger la soeur de Madame qui va venir s'installer dans la région avec son mari et leur enfant. Ils sont fortement intéressés par un T3 qu'ils ont vu dans la résidence Onirik à Annemasse.

 

La résidence Onirik 

Dans un cadre privilégié entre nature et ville, à seulement quelques minutes du centre-ville, des grands axes et de la gare SNCF, vivre à Annemasse sera un vrai plaisir. Situé au pied de la futur ligne de tram qui relira la commune à Genève en 25 minutes et à proximité de tous les commerces, services et infrastructures (scolaires, cultures et sportives), cette adresse offre une situation idéale au quotidien. Cette résidence d'architecture comtemporaine et sobre, offre des appartements traversants avec tout le confort nécessaire.

 

investir-annemasse

 

Mr et Mme Martin ont repéré un magnifique T3 de 60 m2 dans la résidence Onirik. Il est situé au 5ème étage avec ascenceur et orienté Est. Il dispose de deux belles chambres, d'une buanderie et d'une loggia. Le prix de l'appartement inclut aussi une place de parking en sous-sol et une cave. 

 

Plan d'un programme Pinel à Annemasse

 

Plan de financement 

  • 10 000 € d'apport 
  • Prêt amortissable de 355 530 € sur 25 ans*
  • Taux d'emprunt de 1,1 % + 0,4 % d'assurances.

(*355 530 € = prix du bien - l'apport + frais de notaire + dépôt de garantie)

La mensualité sera de 1 475 € sur 20 ans  

 

Condition de location à un proche 

Le dispositif Pinel autorise la location à un membre de sa famille tant que certaines conditions sont remplies. Tout d'abord, le membre en question ne doit pas être rattaché au même foyer fiscal que le loueur, en effet le locataire doit pouvoir apporter sa propre déclaration fiscale. De plus, le futur locataire doit respecter un certain plafond des revenus pour être éligible à la location Pinel. 

Pour Annemasse, les plafonds se découpent de la manière suivante : 

 

Composition du foyer fiscal Plafond des revenus en €
Personne seule 38 377
Couple 57 357
+ 1 enfant 68 946
+ 2 enfants 82 586
+ 3 enfants 97 766
+ 4 enfants 110 017
Majoratioin par personne supplémentaire à charge + 12 258

 

Mr et Mme Martin, pourront donc loger la soeur de Madame si cette dernière rentre dans les critères de revenus annoncés ci-dessus.

 

Calcul de l'avantage Pinel 

Mr et Mme Martin, désirent partir sur un engagement de location de 9 ans. Le prix total de leur acquisition est de 355 530 €. La loi Pinel permet un double investissement par an dans la limite de 300 000€. Sur la base de 300 000 €, la réduction d'impôt totale est de 54 000 € , soit de 6 000 € par an pendant 9 ans. 

 

Simulation de trésorerie 

Entre les recettes et les charges, notre couple cherche à savoir quel va être le montant de leur effort d'épargne :

 

  Recettes   Charges
Loyer 747 € Prêt 1475 €

Économie d'impôts

(6000/12)

500 €

Taxe foncière 

(747/10)

75 €
    Charge de copopriété 40 €
    Gestion locative 50 €
    Assurance propriétaire non occupant 12 €
Total 1 247 € Total 1 652 €

 

Le couple aura donc au total 1 247 € de recette contre 1 652 € de charge, ils devront donc apporter un effort d'épargne de 405 € (charges - recettes).

 

Rentabilité de l'opération 

 

Rentabilité de l'opération Pinel à Annemasse

 

Que se passe-t-il si le couple revend le bien au bout de la 9ème année ? 

Prix du bien (si revente au même prix)

331 500 €

- Solde dû

238 637 €

= Total 

92 863 €

 

Le couple s'enrichit s'ils revendent le bien au terme de la 9ème année.

A la fin de son engagement locatif, le couple aura le choix de revendre son bien ou alors de le louer sous une autre fiscalité comme le LMNP (Location Meublé Non Professionnel). 

 

Conclusion 

Le dispositif Pinel sur du neuf apporte aux acquéreurs un taux de rendement très intéressant tout en offrant une porte de sortie. Le dispositif offre une liberté tout en étant encadré. Cette étude a été réalisée avec le programme immobilier Onirik à Annemasse, voir les appartements disponibles pour investir en Pinel à Annemasse.

Réalisez votre simulation Pinel à Annemasse !

 

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