Investir dans l'immobilier locatif

Pourquoi investir dans un appartement en VEFA ?

Le 13 Sept. 2021

VEFA

Lorsque vous décidez d'investir dans l'immobilier neuf, il est possible que vous ayez signé un contrat de vente en état futur d'achèvement ou VEFA.

Cette particularité de l'immobilier neuf est très en vogue actuellement et présente de nombreux avantages comme les garanties constructeur, les économies d'énergie, les aides fiscales, etc. Sans plus tarder, découvrez pourquoi vous avez tout intérêt à investir dans un appartement en VEFA.

 

 

L'investissement en VEFA, quels intérêts ?

 

Un logement neuf 

Le premier avantage d'un achat en VEFA est qu'il permet de bénéficier d'un logement neuf, respectueux des dernières réglementations et normes énergétiques.

Avec ce type d'habitation, le confort thermique et acoustique est assuré. Les construtions sont faites avec des matériaux de nouvelle génération, de grande qualité et ultra-performante.

L'acheteur réalise également des économies d'énergie non-négligeables sur le long terme. Avec l'achat sur plan, vous avez la chance de saisir les meilleures opportunités du marché immobilier. Les programmes neufs sont souvent situés dans des quartiers ayant un fort potentiel de développement. 

 

Des économies conséquentes à court et long terme

L'achat d'une résidence principale en VEFA vous permet de réaliser des économies à court et long terme. Tout d'abord, vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Ils représentent 2 à 3% du montant total de votre acquisition contre 7 à 8% pour un logement ancien.

Pour une transaction immobilière d'une valeur de 500 000 euros par exemple, les frais de notaires s'élèvent à environ 40 000 euros pour un appartement ancien et à 12 400 euros pour un appartement acheté en VEFA. Cette différence vous permet de réduire de façon conséquente la facture globale de votre emprunt.

De plus, devenir propriétaire avec un achat en VEFA vous offre la possibilité de changer d'assurance-crédit. Celle-ci est souscrite dans la banque auprès de laquelle vous avez obtenu votre crédit immobilier. De plus, vous n'avez pas la possibilité de négocier.

Toutefois, dans le cadre d'un achat en VEFA, la loi Hamon vous permet de jouer sur la concurrence dans les 12 mois qui suivent l'acquisition de votre bien immobilier neuf. Vous pouvez donc procéder à une délégation d'assurance, ce qui peut potentiellement faire baisser le montant de votre transaction.

Sur le long terme, acquérir un appartement neuf aux normes les plus récentes vous dispense d'importants travaux de rénovation pendant de nombreuses années. Vous faites en effet l'acquisition d'un bien dont la conception a été faite avec des matériaux et des techniques dans l'air du temps. 

Cela vous permet de réaliser des économies considérables qui se répercutent sur les charges de copropriété. Elles seront donc moins élevées que dans un appartement ancien.

 

Une acquisition réglementée

De nombreuses personnes estiment qu'un achat en VEFA est plus risqué qu'un investissement dans un logement ancien. Leur principale réticence concerne le bon achèvement du programme immobilier. Toutefois, ces craintes n'ont pas réellement lieu d'être.

Et pour cause, un contrat VEFA est particulièrement encadré par la législation. À la signature du contrat de réservation de votre appartement par exemple, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours. Durant ce laps de temps, vous êtes libre de vous rétracter et de récupérer votre dépôt de garantie.

Même au-delà de ce délai, vous avez toujours la possibilité de vous désister si vous ne parvenez pas à obtenir votre prêt à taux zéro (PTZ).

Dans le cadre d'un achat en VEFA, les paiements sont très sécurisés. Ils sont généralement échelonnés suivant un calendrier d'appel de fonds qui figure dans l'acte de vente. À titre indicatif, vous aurez à payer 35% du prix de vente total à l'achèvement des travaux de fondation, 70% lors de la mise hors d'eau et 100% à la livraison de votre appartement.

De plus, avant que les paiements ne soient effectifs, une attestation de réalisation est toujours jointe à l'appel de fonds. Cela vous permet de vous assurer de la réelle avancée des travaux. 

 

Des garanties obligatoires pour plus de sérénité

À l'instar de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, l'achat sur plan d'un appartement présente de nombreuses garanties qui vous couvrent sur d'éventuelles défaillances ou vices du promoteur.

La garantie financière d'achèvement ou GFA, par exemple, est obligatoirement incluse dans tous les actes de vente définitifs en VEFA.

Elle vous protège contre toute défaillance du promoteur et vous assure l'achèvement sans anicroche de votre construction. Soyez donc serein pour votre investissement. Votre appartement sera non seulement achevé, mais sera également conforme aux plans définis en amont.

De même, la garantie d'achèvement extrinsèque permet de vous protéger au cas où le promoteur se retrouve dans l'incapacité de mener à bien le projet. Le cas échéant, un organisme bancaire ou une assurance prend la relève et assure l'achèvement des travaux.

Concernant la garantie de parfait achèvement, elle vous protège pendant les 12 mois qui suivent la réception de votre bien immobilier neuf. Le promoteur est tenu de réparer tout défaut de conformité remarqué au cours de cette période.

La garantie biennale de fonctionnement, quant à elle, vous couvre sur les déficits de fonctionnement des équipements dissociables de votre construction à l'instar des volets ou des robinetteries. Enfin, la garantie décennale vous protège pendant les 10 années qui suivent la réception des travaux.

Les réparations des dommages et dysfonctionnements qui peuvent compromettre la structure de la construction (fissures sur les murs porteurs ou les fondations, défaillance du réseau électrique ou des canalisations, défauts d'étanchéité…) sont couvertes par cette garantie.

 

 

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Une fiscalité très avantageuse

 

Avec un investissement en VEFA immobilier, vous bénéficiez également de nombreux avantages fiscaux.

 

L'exonération de la taxe foncière

L'un des premiers avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en achetant au plan un appartement est l'exonération de la taxe foncière. Valable sur une période de deux ans après l'achèvement de tous les travaux, elle concerne aussi bien les appartements destinés à la location qu'à l'habitation.

Cependant, celle-ci n'est pas appliquée dans toutes les communes.

Si vous souhaitez en bénéficier, assurez-vous que votre bien se trouve dans l'une des zones éligibles. De plus, il est nécessaire que vous fassiez une déclaration dans un délai de trois mois après la fin des travaux. Elle se fait auprès du centre des finances publiques de la commune dans laquelle se situe votre bien.

 

La TVA à 5,5%

Dans certaines zones, un appartement acheté en VEFA vous permet de profiter de la TVA réduite à 5,5% au lieu du taux habituel de 20%. C'est par exemple le cas pour les biens situés au cœur des quartiers prioritaires ou dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).

À l'heure actuelle, on compte une soixantaine de zones ANRU en région Île-de-France. Vous pouvez donc cibler ces milieux pour un investissement locatif avantageux sur le plan fiscal.

 

Une défiscalisation avec le dispositif Pinel 

Acheter un appartement en VEFA vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt conséquente avec la loi Pinel.

Certaines conditions s'imposent toutefois. Votre propriété doit être mise en location à titre de résidence principale.

Il doit également bénéficier d'un aménagement PMR (s'il s'agit d'un bâtiment d'habitation collectif), être situé dans les zones prédéfinies (A, A bis, B1) et conforme à la norme RT2012. Celle-ci est la dernière réglementation thermique en vigueur. Elle garantit des performances thermiques optimales à votre bien immobilier neuf.

De même, le prix d'achat de votre appartement doit être dans la limite réglementaire de 300 000 euros.

Lorsque vous réunissez toutes ces conditions, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt dont le montant est proportionnel à la durée de votre engagement locatif. Elle est de 12%, 18% et 21% pour des durées de location respectives de 6, 9 et 12 ans.

Investir dans un appartement en VEFA vous permet donc de bénéficier de conditions très attrayantes. Les nombreuses garanties obligatoires de ce type d'achat sont particulièrement rassurantes. De plus, vous bénéficiez d'économies substantielles et d'une fiscalité très avantageuse.

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