Tout savoir sur l'appel de fonds en VEFA
Le 05 Déc. 2022
Au cours des travaux de construction, le promoteur attend de l'acquéreur le règlement d'un certain pourcentage du prix de vente du logement neuf. En matière de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), on parle d'appels de fonds.
Dans le cadre d'une VEFA, les appels de fonds sont au nombre de 5 :
- Un premier appel de fonds au moment de la signature du contrat de réservation,
- 3 appels de fonds intermédiaires qui interviennent au fur et à mesure de la construction du logement neuf,
- Un dernier appel de fonds qui a lieu lors de la livraison du logement neuf.
Voyons tout cela ensemble !
Qu'est-ce qu'un appel de fonds en VEFA ?
En VEFA, un "appel de fonds" correspond à une somme exigée par le promoteur immobilier.
En effet, contrairement à l'immobilier l'ancien, le règlement d'un logement neuf en VEFA s'effectue progressivement, par palier, en fonction de l'avancement des travaux. Ainsi, pour chaque appel de fonds du promoteur, l'acheteur est tenu de verser un pourcentage du prix total de la vente.
Généralement, c'est l'établissement bancaire qui procède au déblocage des fonds demandés par le promoteur. Les sommes octroyées permettent d'assurer la bonne exécution des travaux.
Plusieurs appels de fonds ont ainsi lieu au fil de la construction du bien en VEFA. Ces dernières donnent lieu aux prélèvements d'intérêts intercalaires par la banque.
En parallèle, le promoteur a pour obligation formelle de fournir à l'acheteur une garantie financière d'achèvement (GFA) ou, à défaut, une garantie de remboursement. Elles permettent d'assurer le bon achèvement de l'immeuble, même en cas de faillite ou défaillance financière du promoteur.
Quels sont les divers appels de fonds lors d'une VEFA ?
Conformément au Code de la Construction et de l'Habitation, le paiement d'un logement acquis en VEFA est fractionné en appels de fonds distincts, suivant un échéancier précis. En les termes de l'article R 261-14, chaque appel de fonds ne peut excéder un pourcentage total strictement défini par la loi.
Le premier appel de fonds
La signature du contrat de réservation constitue le tout premier appel de fonds d'une VEFA.
Une fois signé, le promoteur s'engage à réserver le logement neuf. En contrepartie, le réservataire procède au versement d'un dépôt de garantie. Son montant, généralement de 5%, peut toutefois varier selon la date de signature de l'acte de vente définitif.
5% du prix de vente vous sera effectivement demandé si le contrat de vente définitif est signé dans l'année qui suit celui du contrat de réservation. Le taux passe à 2% si ce dernier est réalisé dans un délai d'un à deux ans après la signature du contrat de réservation.
Au-delà de 2 ans, plus aucun dépôt n'est à verser par l'acheteur. Le promoteur ne peut donc l'exiger.
Les appels de fonds intermédiaires
Lors d'une VEFA, les appels de fonds dits "intermédiaires" interviennent au fur et à mesure de l'avancée des travaux de construction.
35% à l'achèvement des fondations
À cette étape, l'ossature ainsi que les fondations du futur logement sont érigées. Celles-ci font généralement l'objet d'un contrôle par un professionnel pour attester de leur solidité. Ceci fait, les travaux de construction peuvent être poursuivis.
Le réservataire doit alors s'acquitter de 30% du prix de vente. À cet instant, 35% du financement est assuré.
70% à la mise hors d'eau, hors d'air
En VEFA, la phase de mise hors d'eau correspond au troisième appel de fonds.
L'habitation est dite étanche à l'eau et à l'air. En d'autres termes, elle est apte à supporter n'importe quelle intempérie. Les risques d'infiltrations (par le toit ou le sol) sont ainsi écartés.
Le promoteur exigera alors le règlement de 35% du prix total de vente. Par conséquent, 70% de l'acquisition en VEFA sera financée.
95% à l'achèvement des travaux
L'achèvement VEFA de l'immeuble constitue l'avant-dernier appel de fonds.
À ce stade, le chantier est entièrement terminé. Les ouvrages ainsi que les divers éléments d'équipement indispensables à son utilisation sont livrés. La bâtisse est dite habitable. Pour information, c'est à ce moment que le règlement de copropriété devient effectif. Si vous êtes concernés, vous êtes redevable des charges de copropriété.
L'acheteur est tenu de verser 25% du prix de vente au promoteur, amenant le financement du bien à 95%.
Suit ensuite la réception des travaux qui a lieu entre le promoteur, son maître d'œuvre, ainsi que les prestataires (menuisiers, plombiers, maçons, etc.) ayant participé aux travaux.
Le dernier appel de fonds
Dans le cadre d'un achat en VEFA, l'étape de livraison correspond au dernier appel de fonds. Une visite de la résidence est systématiquement programmée. À cette occasion, le promoteur remet les clés du logement à l'acheteur.
Pour ce dernier, c'est l'occasion de vérifier que le logement neuf (ainsi que les plans) sont conformes en tout point aux écrits du contrat de vente. Le promoteur requerra alors le règlement des 5% restants.
Toutefois, en cas de défauts ou malfaçons constatés lors de la visite du logement en VEFA, l'acquéreur est en droit de consigner ces 5% auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.
