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Le contrat de réservation en VEFA

Le 05 Déc. 2022

VEFA

Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (ou VEFA), l'acquéreur ainsi que le promoteur sont liés par ce qu'on appelle un contrat de réservation.

Voyons ensemble les spécificités & éléments à connaître autour de celui-ci.

 

 

De quoi s'agit-il ?

 

Aussi appelé "avant-contrat" ou "contrat préliminaire", le contrat de réservation VEFA précède la signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Par celui-ci, le vendeur s’engage à réserver un ou plusieurs logements à l’acquéreur. Il s'agit de l'une des étapes phares de la vente en état de futur achèvement.

Pour information, le contrat de réservation n’est ni obligatoire, ni imposé par les textes de loi. 

Cependant, il est fortement recommandé d’en avoir un, ne serait-ce que pour disposer d'un document de référence en cas de litiges. De plus, il permet de centraliser tous les éléments relatifs à la vente.

 

 

Les éléments figurant sur le contrat de réservation

 

Pour être conforme juridiquement, le contenu du contrat de réservation doit également réunir les informations propres aux parties, au logement ainsi qu'à la vente en cours.

 

Concernant les parties

Le contrat doit d'abord indiquer les informations relatives aux deux parties, à savoir :

  • Les coordonnées du vendeur et de l'acheteur,
  • La présence des garanties obligatoires.

Le promoteur immobilier doit en effet fournir à l’acheteur une garantie financière d'achèvement (GFA) ou à défaut, une garantie financière de remboursement (GFR). Désormais obligatoires, celles-ci viennent protéger l'acheteur en cas de défaillance financière.

 

Concernant le logement

Le contrat doit également mentionner les caractéristiques propres au futur logement :

  • La surface habitable du bien immobilier,
  • La consistance du bien (nombre de pièces principales & de pièces de services, dépendances et dégagements)
  • L'emplacement de l'appartement dans l'immeuble,
  • L'annexe technique devant contenir des indications claires concernant la qualité de la construction (qualité des matériaux utilisés, nature des éléments d'équipement, etc.).

 

Concernant la vente

Enfin, le contrat de réservation doit inclure l'ensemble des éléments spécifiques à la vente :

  • Le prix prévisionnel du bien,
  • Les conditions de révision de ce prix conformément aux dispositions légales,
  • La date de vente définitive du logement (c'est-à-dire la date de signature du contrat définie chez le notaire),
  • Le financement de l'acquisition en état de futur achèvement (le mode de paiement utilisé),
  • Le montant du ou des prêts accordés,
  • La condition suspensive d'obtention du prêt (la possibilité pour l'acheteur de renoncer à la vente si le prêt n'est pas accordé),
  • La mention du délai de rétractation,
  • La date approximative de livraison de la construction ou les délais d'exécution des travaux,
  • Les pénalités en cas de retard de livraison.

À tout ceci s'ajoute une reproduction intégrale des mentions des articles R. 261-28 à R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation au sujet du dépôt de garantie et de ses conditions de restitution.

Le contrat recense également les éventuels travaux prévus par l'acheteur (installation d'équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bains, des toilettes, etc.).

Notez que l'absence de l'une des mentions ci-dessus entraîne la pleine nullité du contrat de réservation.

 

 

La signature du contrat de réservation

 

Le contrat de réservation VEFA est signé sous seing privé entre le promoteur et l'acheteur. Ce précontrat de vente est signé dans un délai de 12 à 24 mois au plus tard avant la date de livraison du bien.

À ce stade, la présence du notaire n'est pas obligatoire. Vous pouvez toutefois y avoir recours. Celui-ci se chargera de vérifier la présence de toutes les clauses et pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente définitif. C'est, pour l'acquéreur, un excellent moyen de prévenir les éventuels risques liés à la vente d'un logement en état de futur achèvement.

Une fois signé, ledit contrat doit être remis en main propre à l'acheteur ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela doit intervenir avant tout dépôt de fonds.

 

 

Les modalités au contrat de réservation

 

La signature du contrat de réservation d’une VEFA implique l’acquittement d’un dépôt de garantie par l’acheteur, ainsi que le début d’un délai de rétractation.

 

Le versement d'un dépôt de garantie

Afin de réserver le logement neuf, le promoteur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie, une fois le contrat de réservation signé. Celui-ci peut être soit déposé sur un compte bancaire au nom du réservataire, soit chez le notaire. Ces fonds demeurent insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Le montant du dépôt de garantie correspond à :

  • 5% du prix de vente global si l'acte de vente (le contrat définitif) est signé dans un délai inférieur à 1 an,
  • 2% si celui-ci est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Passé ce délai de 2 ans, aucun dépôt ne peut être exigé de la part du promoteur.

 

La possibilité de se rétracter

Au lendemain de la réception du contrat de réservation, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.

Durant cette période, l'acheteur peut choisir d'annuler la vente, sans pénalité ni contrepartie. Pour ce faire, il doit en informer le promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.

Les promoteurs sont alors dans l'obligation de restituer l'intégralité du dépôt de garantie. En cas de refus, l'acheteur peut saisir le juge.

 

 

Que se passe-t-il après la signature du contrat de réservation ? 

 

Une fois le contrat de réservation signé et le dépôt versé, vous procédez au paiement de votre logement en VEFA par échelonnement. Aussi appelé "appel de fonds", ils correspondent à un pourcentage du prix à payer suivant l'avancée des travaux : 

  • Achèvement des fondations : 35% du prix est réglé (l'état des fondations doit être constatée par un architecte),
  • Mise hors d'eau (fin du gros œuvre) : 70%,
  • Achèvement des travaux : 95%,
  • Remise des clés (ou livraison du logement) : les 5% du prix restant.

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