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Achat en VEFA : les étapes à suivre !

Le 05 Déc. 2022

VEFA

Dispositif phare de l'immobilier neuf, la VEFA (pour vente en état futur d'achèvement) n’a de cesse de séduire un nombre croissant d’acheteurs. Et pour cause ! Ce type de contrat immobilier présente un large panel d’avantages.

Si cela est une garantie, notez toutefois qu’un tel projet doit se faire en bonne et due forme. En suivant ces quelques étapes à la lettre, vous avez toutes les chances de mener à bien votre projet d’investissement en VEFA !

 

 

La recherche de logement

 

La première étape (quoique logique, me direz-vous) consiste en la recherche de votre futur logement VEFA. Cela exige une parfaite connaissance de votre projet immobilier, ainsi qu’une petite idée des ressources dont vous disposez.

Posez-vous la question suivante : qu’est-ce que je recherche exactement comme bien en VEFA ? Un appartement ? Des bureaux ? Un programme immobilier spécifique ? Cela peut sembler d’une logique implacable, mais beaucoup ont encore tendance à occulter cette étape.

Réaliser cette démarche préliminaire vous permettra d’orienter correctement vos recherches, et donc, d’éviter de vous éparpiller.

 

 

La signature du contrat de réservation

 

Une fois votre logement trouvé, l’achat en VEFA se poursuit par la signature d’un contrat préliminaire, plus communément appelé « contrat de réservation ». Celui-ci permet d’officialiser la réservation du bien auprès du promoteur et donc, d’empêcher que ledit logement ne soit réservé par un autre acheteur. 

C’est généralement à cette date que les plans du logement en état de futur achèvement sont remis. L'acquéreur en VEFA devient propriétaire du sol & des constructions déjà présentes le jour de la vente, puis des ouvrages à venir selon l'avancement des travaux.

La signature du contrat de réservation intervient avant la signature du contrat de vente définitif (ou acte authentique).

 

 

Le versement d’un dépôt de garantie

 

Dans le cadre d'une vente en état de futur achèvement (VEFA), la plupart des promoteurs vous demanderont, lors de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie. D’après l’article R261-28 du Code de la construction et de l’habitation, ce montant correspond à :

  • 5% du prix de vente du bien si ledit contrat est signé dans un délai de 1 an,
  • 2% du prix de vente si le délai de signature est compris entre 1 et 2 ans.

Au-delà de 2 ans, le promoteur ne peut vous réclamer un dépôt de garantie.

À ce stade, notez que vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant d’annuler ledit contrat de réservation en VEFA.

 

 

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La recherche de financement

 

Votre dépôt de garantie étant maintenant versé, passons à la recherche de financement.

Comment allez-vous financer votre achat en VEFA ? Sans doute avez-vous déjà songé à cela avant même d’entamer cette lecture. Nombreux sont d’ailleurs ceux qui se demandent comment financer un achat VEFA sans apport. Qu’importe votre situation, la demande de prêt immobilier s’avère être la solution la mieux adaptée.

Pour garantir l'octroi de votre crédit immobilier, la constitution d'un dossier de prêt solide et transparent est fortement conseillée. Pensez également aux divers prêts aidés (tel que le prêt à taux zéro ou "PTZ") qui peuvent jouer en votre faveur. 

Vous disposez généralement d'un délai de 45 jours à la suite de la signature du contrat de réservation pour obtenir le financement d'un logement VEFA.

 

 

La signature de l’acte de vente chez le notaire

 

La signature de l’acte authentique de vente intervient généralement entre 2 à 3 mois suivant la signature du contrat de réservation.

Réalisé devant un notaire, cet acte permet de retracer l’objet ainsi que l’ensemble des conditions liées à la vente concernant :

  • Les parties (coordonnées du vendeur et de l'acheteur, présence de garanties),
  • Le logement (adresse, notice descriptive du bien),
  • La vente (délai de livraison, prix total de la vente, conditions d'échelonnement, pénalités en cas de retard, etc.).

Dans le cadre d'un logement collectif, le notaire vous remettra également un exemplaire du règlement de copropriété. Annexé au contrat VEFA, il définit les grands principes s'appliquant autour des parties communes & équipements de la résidence en état de futur achèvement (espaces verts, halls & couloirs, parking, local à poubelles, etc.).

Vous ainsi que le promoteur êtes invité à apposer vos signatures respectives, suivi du notaire qui rendra authentique ledit contrat par l’apposition d’un sceau. 

Notez que celui-ci doit être remis à l'acquéreur 1 mois avant la signature officielle pour vérification.

 

 

La personnalisation du bien neuf

 

Suivant l'état des travaux, vous aurez la liberté de personnaliser votre logement neuf acquis en VEFA. Il vous suffit pour cela d’en informer le promoteur le plus tôt possible.

Idéalement, votre demande doit se faire lors de la signature du contrat de réservation. Le cas échéant, vous disposez d'un délai de 4 semaines après ladite signature.

Toutefois, notez que celle-ci peut être refusée dans le cas où elle est jugée irréalisable.

 

 

Les appels de fonds

 

Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, vous êtes soumis à un échéancier de paiement réglementé. Le promoteur procède à ce qu’on appelle un « appel de fonds ». Il correspond à la somme demandée par le promoteur immobilier au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Rassurez-vous : les appels de fonds du promoteur ne peuvent aller au-delà d’un certain pourcentage du prix de vente. En d’autres termes, vous n’aurez pas à régler le montant total en une seule fois. Celui-ci s’échelonne de la façon suivante :

  • Achèvement des fondations : 35% à régler,
  • Mise hors d’eau : 70% à régler,
  • Achèvement des travaux : 95% à régler.

Les 5% restants vous seront demandés lors de la livraison du bien, une fois le procès-verbal de livraison remis au promoteur.

 

 

La construction du logement neuf

 

C’est l’étape tant attendu pour tout acheteur s’étant lancé dans un achat sur plan. Elle marque la concrétisation du projet immobilier. Généralement, le promoteur lance la construction des logements lorsque leur commercialisation atteint les 30 à 40%.

Pour information, le promoteur est dans l'obligation de prévoir au moins une pré-visite du bien durant toute la durée du chantier. Aussi appelée visite "cloisons", celle-ci intervient 6 à 9 mois avant la date de livraison officielle du bien. Elle permet à l'acquéreur de vérifier la bonne avancée du logement en cours de construction (état des fondations, taille et nombre de pièces conformes, etc.).

C’est l’occasion pour le futur propriétaire (ou investisseur) de commencer à se projeter dans un cadre bien réel. 

 

 

La remise des clés et livraison du logement

 

Les travaux étant désormais achevés, vous réalisez la visite complète de votre bien neuf en compagnie du promoteur. C’est l’occasion de passer au crible toutes les caractéristiques intrinsèques au logement :

  • Éclairage,
  • Prise électrique,
  • VMC,
  • Chaufferie.

Veillez scrupuleusement à ce que votre logement soit conforme au plan de départ. Le cas échéant, vous disposez d’un mois pour émettre des réserves à votre promoteur.

Notez que c'est à partir d'ici que les garanties prennent effet. 

 

 

Pensez aux garanties !

 

À ce stade, vous jouissez désormais pleinement de votre logement. Toutefois, il se peut que même une fois la réception des travaux constaté et le logement livré, vous repériez une anomalie.

Sachez donc qu’en tant qu’acheteur, vous bénéficiez de garanties vous protégeant en cas de défauts ou malfaçons.

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