Tout savoir sur l'assurance dommages-ouvrage en VEFA
Le 05 Déc. 2022
Tout projet d'acquisition immobilière en VEFA doit aujourd'hui s'accompagner de diverses couvertures et garanties. Parmi elles figure l'assurance dommage-ouvrage.
Il s'agit d'une obligation faite aux promoteurs immobiliers de logements à construire, conformément aux écrits de l'article L243-2 du Code des Assurances.
Quelle est son utilité ? Que couvre-t-elle exactement ? Qui doit la souscrire ?
Vous trouverez toutes les réponses à vos questions dans cet article.
Qu'est-ce qu'une assurance dommage-ouvrage en VEFA ?
Dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), l'assurance dommages-ouvrage (DO) protège l'acquéreur en cas de sinistres relevant de la garantie décennale du constructeur et survenant au cours des travaux de construction. Il s'agit d'une assurance obligatoire.
Concrètement, elle permet le remboursement des frais (ou l'exécution des travaux de réparation) sans attente d'une décision de justice. La recherche de responsabilité par l'acquéreur met en cause divers acteurs tels que le constructeur, le maître d'œuvre ainsi que les prestataires (architectes, entrepreneurs) ayant intervenu lors des travaux.
Il peut s'agir de désordres n'ayant pas été constatés ou notifiés par le promoteur lors du procès-verbal de réception.
En VEFA, l'assurance dommage-ouvrage est obligatoirement souscrite par le promoteur immobilier avant l'ouverture du chantier et des travaux de gros-œuvre.
En parallèle, le promoteur est tenu de fournir à l'acheteur du logement neuf une GFA (garantie financière d'achèvement). Cette dernière assure l'acheteur du bon achèvement des travaux, même en cas de défaillance du promoteur.
Souscrit auprès d'une compagnie d'assurance, la DO vient compléter les garanties inhérentes de la VEFA, à savoir :
- La garantie des vices et défauts de conformité apparents,
- La garantie d'isolation phonique,
- La garantie de parfait achèvement,
- La garantie biennale (aussi appelée garantie de bon fonctionnement),
- La garantie décennale.
L'attestation d'assurance doit figurer en annexe du contrat de vente définitif conclu chez le notaire.
Que couvre l'assurance dommage-ouvrage ?
L'assurance dommage-ouvrage protège l'acheteur contre tout sinistre pouvant compromettre la solidité de l'immeuble ou rendant le logement dangereux ou impropre à sa pleine utilisation.
Concrètement, la DO vient assurer la réparation des dommages tels que :
- Les vices du sol (trop meuble ou mal aplani),
- L'effondrement de la toiture,
- L'affaissement du plancher,
- La présence de fissures importantes sur les murs et fondations,
- L'infiltration d'eau,
- Les défauts d'isolation thermique.
L'acheteur est également couvert contre les dommages portant atteintes aux éléments d'équipement indissociables aux ouvrages du logement.
Selon les termes de l'article 1792-2 du Code Civil, un élément d'équipement est considéré comme indissociable "lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage".
Dans un logement, les équipements indissociables peuvent donc être un mur porteur, le chauffage central ou la plomberie.
Quand prend effet l'assurance dommage-ouvrage ?
En VEFA, l'assurance dommage-ouvrage prend effet dès expiration de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après réception des travaux.
Valable pour une durée de 9 ans, cette dernière expire en même temps que la garantie décennale (qui est effective 10 ans à compter de la réception des travaux).
En ce sens, l'assurance dommage-ouvrage et la garantie décennale demeurent complémentaires. En effet, tous deux protègent le réservataire du bien immobilier neuf contre les mêmes dommages et malfaçons. Toutefois, elles interviennent à des moments différents.
Quel est le prix d'une assurance dommage-ouvrage ?
Dans le cadre d'un achat sur plan ou VEFA, le prix de l'assurance dommage-ouvrage est généralement compris entre 1,4% et 2,5% du coût de construction (TTC). Cependant, ce taux reste variable selon l'envergure et la nature du projet.
En France, pour 2023, le prix moyen est de 3770€. Ce chiffre tend à évoluer selon qu'il s'agisse :
- De la construction d'une maison individuelle : 3850€,
- De travaux dans un appartement : 2250€.
Le règlement du prix de l'assurance dommage-ouvrage est effectué en 1 fois au moment de la souscription.
Est-il obligatoire de souscrire à une assurance dommage-ouvrage ?
Vous l'aurez compris : l'assurance dommage-ouvrage demeure obligatoire dans tout projet immobilier en VEFA. Tout comme les garanties, elle doit impérativement figurer dans le contrat de vente définitif.
Le notaire doit donc mentionner son existence dans l'acte de vente authentique. Avant cela, il doit vérifier l'exactitude de la déclaration du professionnel qui fait état de la souscription de ladite assurance.
Notez que la non-souscription à cette dernière comporte plusieurs risques :
- L'indemnisation quant aux défauts constatés sera plus compliqué à obtenir,
- L'annulation du contrat de vente par le constructeur ou les prestataires du chantier,
- Si la revente du logement a lieu dans un délai de 10 ans après l'emménagement, le maître d'ouvrage est tenu responsable à l'égard du futur acheteur si un quelconque problème résultant d'un défaut d'assurance dommage-ouvrage survient.
