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La levée des réserves en VEFA

Le 05 Déc. 2022

VEFA

En amont de la livraison d'un bien acquis en VEFA, la réception des travaux du logement neuf intervient entre le promoteur (alors maître d'ouvrage), le maître d'œuvre ainsi que les prestataires (architectes, entrepreneurs, etc.) étant intervenus sur le chantier. À cette occasion, un PV de réception est établi entre les parties.

Le jour de livraison, l'acheteur se voit remettre les clés du logement. À ce stade, le statut de maître d'ouvrage lui est également conféré. Deux possibilités s'offrent alors à lui : soit accepter le logement tel quel, soit émettre des réserves.

 

 

Qu'est-ce qu'une réserve ?

 

En matière de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), la réserve est un droit contractuel à l'acquéreur. Elle prévoit la possibilité pour ce dernier "d'émettre des réserves", c'est-à-dire de relater les vices apparents et défauts de conformité constatés soit :

  1. Le jour de la livraison du logement (en compagnie du promoteur),
  2. Une fois le logement livré.

Les vices apparents correspondent à des défauts de finitions détectables à l'œil nu (une fissure dans le mur, un parquet qui gondole, etc.). Ces derniers doivent être décelables par tout individu, sans besoin de l'intervention d'un expert ou autre professionnel du bâtiment.

Les défauts de conformité, quant à eux, décrivent des éléments non-prévus dans l'acte de vente (présence de moquette au lieu de parquet, par exemple).

Ainsi, lors de l'étape de livraison d'un bien en VEFA, l'acheteur doit mentionner tous les défauts et malfaçons constatés lors de la visite du logement. Ces derniers doivent explicitement être indiqués dans le PV de livraison.

À ce titre, il est vivement conseillé d'être accompagné par un architecte ou tout autre professionnel du bâtiment lors de la livraison. Ce dernier n'aura aucun mal à déceler les vices et défauts existants.

À défaut de les avoir relevés à cette date, le réservataire dispose d'un délai légal de 1 mois (soit 30 jours) à compter de la livraison pour faire figurer les désordres restants. Ces derniers doivent ensuite être transmises au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

 

Qu'advient-il après que les réserves ont été émises ?

 

Le promoteur est tenu de lever les réserves. Autrement dit, il doit entamer les démarches et travaux nécessaires jusqu'à ce que le logement soit conforme aux attentes de l'acheteur.

Le promoteur dispose d'un délai de 1 an à compter de la réception des réserves pour se retourner contre l'entrepreneur concerné afin qu'il effectue les travaux de réparation.

Pendant ce temps, le réservataire doit laisser le champ libre à ce dernier pour qu'il puisse pleinement procéder à la réparation des désordres et ce, sans encombre.

Afin d'obliger le promoteur à lever les réserves, l'acquéreur du logement neuf peut faire valoir la consignation des 5% auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

En effet, pour rappel, le règlement d'une VEFA repose sur un échéancier de paiement encadré par la loi. Au moment de la livraison, les 5% restants du prix de vente seront demandés par le promoteur. Or, en cas de réserves, l'acheteur peut décider de consigner cette somme restante en garantie de la bonne exécution des travaux

 

 

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Comment se déroule la levée des réserves ? 

 

Une fois que les réserves mentionnées au PV ont bien été rectifiées par l'entrepreneur, puis approuvées par le promoteur, l'acquéreur peut décider d'effectuer ce qu'on appelle une "levée de réserves".

Un PV de levée de réserves est alors signé, attestant de la bonne réalisation des travaux.

En l'absence de réponse du promoteur ou démarche de sa part dans le délai imparti, l'acheteur peut aller en justice pour faire jouer la garantie de parfait achèvement. Pour ce faire, deux conditions "sine qua non" sont à remplir :

  1. Les réserves doivent avoir été émises, au plus tard, le mois suivant la livraison du logement,
  2. L'assignement en justice du promoteur doit avoir eu lieu dans l'année suivant le mois après émission des réserves.

À défaut, l'acheteur ne peut plus agir en justice.

Vous pouvez vous rapprochez du tribunal d'instance pour des sommes inférieures à 10 000€ ou le tribunal de grande instance pour des montants supérieurs.

 

 

Les garanties rattachées à la levée des réserves en VEFA

 

Lorsque l'acheteur émet des réserves, il invoque les diverses garanties de la VEFA qui doivent figurer sur le contrat de vente définitif.

 

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement protège le réservataire du bien en VEFA en cas de vices ou défauts de conformité apparents signalés dans l'année suivant la réception des ouvrages.

En l'article 1792-6 du Code Civil, la GPA « s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Une fois la garantie de parfait achèvement arrivée à expiration, l'assurance dommages-ouvrage prend effet.

 

La garantie biennale

Également appelé "garantie de bon fonctionnement", la garantie biennale couvre l'acheteur sur une durée de 2 ans après la réception des ouvrages. Cette dernière prévoit la réparation ou le remplacement des éléments d'équipement défaillants et dissociables du logement.

Concrètement, les éléments couverts par la garantie biennale peuvent être un ballon d'eau chaude, la robinetterie, la climatisation, les volets, etc.

 

La garantie décennale

La garantie décennale, quant à elle, assure la réparation des dommages pouvant affecter la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa pleine jouissance.

Effective pendant 10 ans suivant la fin officielle des travaux, elle couvre tous les éléments d'équipement indissociables au logement. Il s'agit d'éléments pour lesquels la dépose, démontage ou remplacement ne peuvent être réalisés sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage à lequel ils sont rattachés.

Elle comprend donc les tuyauteries encastrées, le chauffage, le réseau électrique dans les murs, le plafond ou encore le plancher.

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