La levée des réserves en VEFA
Le 05 Déc. 2022
En amont de la livraison d'un bien immobilier acheté sur plan (comme en VEFA), la réception des travaux intervient entre le promoteur (alors maître d'ouvrage), le maître d'œuvre ainsi que les entreprises ayant participé aux travaux de construction. À cette occasion, un PV de réception est établi entre les parties.
Le jour de livraison, l'acheteur se voit remettre les clés du logement. À ce stade, le statut de maître d'ouvrage lui est également conféré. Deux possibilités s'offrent alors à lui : soit accepter le logement neuf en l'état, soit émettre des réserves.
Qu'est-ce qu'une réserve ?
En matière d'achat sur plan ou VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), la réserve est un droit contractuel à l'acquéreur. Elle prévoit la possibilité pour ce dernier « d'émettre des réserves », c'est-à-dire de relater les vices apparents et défauts de conformité constatés soit :
- Le jour de la livraison du logement (en compagnie du promoteur),
- Une fois le bien immobilier neuf livré.
Les vices apparents correspondent à des défauts de construction détectables à l'œil nu (une fissure dans le mur, un parquet qui gondole, etc.). Ces derniers doivent être décelables par tout individu, sans besoin de l'intervention d'un expert, d'une entreprise spécialisée ou autre professionnel du bâtiment.
Les défauts de conformité, quant à eux, décrivent des éléments non prévus dans le contrat de vente (présence de moquette au lieu de parquet, par exemple).
Ainsi, lors de l'étape de livraison d'un appartement neuf en VEFA, l'acheteur doit mentionner tous les défauts et malfaçons constatés lors de la visite. Ces derniers doivent explicitement être indiqués dans le PV de livraison.
À ce titre, il est vivement conseillé d'être accompagné par un architecte ou tout autre professionnel du bâtiment lors de la livraison. Ce dernier n'aura aucun mal à déceler les vices cachés lors de la visite.
À défaut de les avoir relevés à cette date, le réservataire dispose d'un délai légal de 1 mois (soit 30 jours) à compter de la livraison pour faire figurer les désordres restants. Ces derniers doivent ensuite être transmis au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Qu'advient-il après que les réserves ont été émises ?
Le promoteur a comme responsabilité de lever les réserves, conformément à l'article 1642-1 du Code Civil. Autrement dit, il doit entamer les démarches et travaux nécessaires jusqu'à ce que le logement soit conforme aux attentes de l'acheteur.
Le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de 1 an à compter de la réception des réserves pour se retourner contre l'entrepreneur concerné afin qu'il effectue les travaux de réparation.
Pendant ce temps, le réservataire doit laisser le champ libre à ce dernier pour qu'il puisse pleinement procéder à la réparation des désordres et ce, sans encombre.
Afin d'obliger le promoteur à lever les réserves, l'acquéreur peut faire valoir la consignation des 5% auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.
En effet, pour rappel, le règlement d'une VEFA repose sur un échéancier de paiement encadré par la loi. Au moment de la livraison (ou remise des clés), les 5% restants du prix de vente seront demandés par le promoteur.
Or, en cas de réserves, l'acheteur est en droit de consigner le solde en garantie de la bonne exécution des travaux.
Comment se déroule la levée des réserves ?
Une fois que les malfaçons mentionnées au PV ont bien été rectifiées par l'entrepreneur, puis approuvées par le promoteur, l'acquéreur peut décider d'effectuer ce qu'on appelle une « levée de réserves ».
Un PV de levée de réserves est alors signé, attestant de la bonne réalisation des travaux.
En l'absence de réponse du promoteur ou démarche de sa part dans le délai imparti, l'acheteur peut aller en justice pour faire jouer la garantie de parfait achèvement. Pour ce faire, deux conditions « sine qua non » sont à remplir :
- Les réserves doivent avoir été émises, au plus tard, le mois suivant la livraison du logement,
- L'assignation en justice du promoteur doit avoir eu lieu dans l'année suivant le mois après émission des réserves.
À défaut, l'acheteur ne peut plus agir en justice ni engager de procès à son encontre.
Vous pouvez vous rapprocher du tribunal d'instance pour des sommes inférieures à 10 000€ ou le tribunal de grande instance pour des montants supérieurs.
Les garanties rattachées à la levée des réserves en VEFA
Lorsque l'acheteur émet des réserves, il invoque les diverses garanties de la VEFA qui doivent figurer sur le contrat de vente définitif.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement (ou GPA) protège le réservataire d'un bien immobilier en VEFA contre les vices apparents ou défauts de conformité constatés dans l'année suivant la réception des travaux. Elle s'impose au constructeur.
En l'article 1792-6 du Code Civil, la GPA « s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».
Une fois la garantie de parfait achèvement arrivée à expiration, l'assurance dommages-ouvrage prend effet.
La garantie biennale
Également appelé « garantie de bon fonctionnement », la garantie biennale couvre l'acheteur sur une durée de 2 ans après la réception du chantier. Cette dernière impose au constructeur la réparation ou le remplacement des équipements défaillants et dissociables du logement.
Concrètement, les éléments couverts par la garantie biennale peuvent être un ballon d'eau chaude, la robinetterie, la climatisation, les volets, etc.
La garantie décennale
La garantie décennale, quant à elle, assure la réparation des dommages pouvant affecter la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa pleine jouissance.
Effective pendant 10 ans après la fin des travaux de construction, elle couvre tous les éléments d'équipement indissociables au logement. Il s'agit d'éléments pour lesquels la dépose, démontage ou remplacement ne peuvent être réalisés sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage auquel ils sont rattachés.
Elle comprend donc les tuyauteries encastrées, le chauffage, le réseau électrique dans les murs, le plafond ou encore le plancher.
