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Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, comment ça marche ?

Le 11 Oct. 2021

Credit immobilier , PTZ

Le PTZ est un prêt bancaire à taux nul et encadré par le gouvernement. Il est destiné aux foyers aux revenus modestes et intermédiaires pour les aider à accéder à la propriété pour leur résidence principale. Il est soumis à des conditions de ressources et son application dépendra de la localisation géographique du bien visé. Le montant est plafonné et le remboursement peut se faire en différé.

 

Définition du PTZ

 

Le PTZ est un emprunt à taux zéro dont les intérêts sont pris en charge par l'État, représenté par la Société de Gestion de Fonds de Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS) à la propriété. L'octroi d'un prêt sans intérêt permet aux établissements de crédit de bénéficier d'un crédit d'impôt sur les bénéfices (article 244 quater V du code général des impôts et documentation fiscale BOI-BIC-RICI-10-140 et suivantes).

Il est accessible aux primo-accédants dans le cadre d'un achat immobilier dans le neuf, dans l'ancien ou pour la construction, mais toujours pour une résidence principale. Le PTZ ne peut être utilisé pour financer la totalité de l'achat, mais doit venir compléter un ou plusieurs autres prêts. Il ne peut d'ailleurs pas dépasser le montant du prêt principal ou des autres prêts et ne peut servir à financer que 40% du montant total du bien.

La vente dans l'ancien se fait soit sous la forme d'une vente en l'état futur de rénovation (VEFR), soit sous la forme d'une vente d'immeuble à rénover (VIR).

Il est dorénavant accessible aux primo-accédants en BRS (décret n°2017-592 du 20 avril 2014). Pour rappel, le bail réel solidaire est un dispositif mis en place pour les foyers aux revenus modestes (sous plafond de ressources). Il dissocie le foncier du bâti afin de faire baisser le prix du logement. C'est le prix d'acquisition du terrain qui est réduit suivant les plafonds du prix du Prêt Social Location Accession (PSLA).

On note la différence entre PTZ et éco PTZ. Ce dernier est aussi une avance financière à taux zéro et il est aussi destiné à la résidence principale. Les différences entre les deux tiennent dans les opérations financées et le public visé. L'éco PTZ sert à financer les travaux visant à une meilleure efficacité énergétique du logement et n'est pas soumis à des conditions de ressources. Il existe également un éco PTZ complémentaire depuis 2016.

 

éco ptz

 

Comment pouvoir bénéficier du PTZ ?

 

Les modalités de ce prêt à taux zéro pour l'immobilier sont fixées par les articles L31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'article 164 de la loi des finances pour 2021 prévoit de poursuivre la distribution du PTZ jusqu'au 31 décembre 2022. Les conditions du prêt à taux zéro concernent les revenus de l'emprunteur, le type de logement et sa localisation.

 

Les conditions liées au futur logement

Le zonage du PTZ (arrêté du 1er août 2014) définit les modalités d'éligibilité :

  • l'ensemble du territoire est éligible à la location-accession (article 185 de la loi des finances pour 2019)
  • les zones B2 et C sont éligibles au PTZ dans l'ancien avec travaux ainsi que dans le neuf
  • les zones A, A bis et B1 sont quant à elles uniquement concernées par le PTZ dans le neuf

Le zonage par commune est accessible sur le portail du Service public. Pour en savoir plus sur son fonctionnement, il faut se rendre sur le site du ministère chargé de l'écologie.

 

Acquisition d'un bien ancien à réhabiliter

Le décret du 6 janvier 2020 modifie les conditions d'accès au PTZ pour les prêts émis à partir de l'année 2020. Après les travaux, le bien doit atteindre un seuil minimal de performance énergétique. Ce même décret autorise désormais les vendeurs à effectuer les travaux pour les logements en PSLA. On note que le PTZ sert alors à financer les travaux d'amélioration, performances énergétiques de l'existant incluses.

 

PTZ et Vente d'immeuble à rénover (VIR)

La loi des finances pour 2018 a étendu le dispositif PTZ aux VIR. Pour rappel, dans le cadre d'un VIR, le vendeur s'engage à réaliser des travaux d'amélioration dans un laps de temps déterminé (3 ans). L'acheteur commence à effectuer des paiements avant l'achèvement des travaux, en sachant que ce paiement est réglementé.

On notera que pour une VIR, le PTZ n'est accessible qu'en zone B2 et C. La quotité de prêt pour un VIR est fixée à 40%. Les modalités d'application du PTZ au VIR sont prévues par l'arrêté du 30 décembre 2017 (modification de l'arrêté du 30 décembre 2010 relatif au dispositif du PTZ).

Avant que l'acheteur ne puisse bénéficier de ce prêt, le vendeur doit réaliser les travaux d'amélioration dans les délais impartis (3 ans maximum). À la fin du chantier, il fait parvenir les différents justificatifs et le modèle d'attestation annexe 16 dûment rempli à l'établissement bancaire pour que l'acheteur puisse bénéficier du PTZ.

Cette attestation doit notamment indiquer : le montant de la vente de l'existant, le montant prévisionnel des travaux d'amélioration effectués par le vendeur et le montant prévisionnel des travaux d'amélioration effectués par l'acheteur. Le demandeur (l'acheteur) signe l'attestation.

Le montant des travaux doit être supérieur ou égal à 25% de l'investissement total.

 

PTZ : quels sont les profils pouvant en bénéficier ?

Les conditions d'attribution changent en 2021. Elles sont dépendantes des ressources, le demandeur doit être propriétaire depuis moins de 2 ans et le PTZ doit être demandé pour l'acquisition d'une résidence principale pour une personne physique. Les ressources de cette dernière ne doivent pas dépasser un certain plafond pour pouvoir en profiter.

Notez que ce plafond varie d'une zone à une autre et aussi en fonction du nombre de personnes constituant le foyer et destinées à occuper le nouveau logement. À titre d'exemple et pour une personne seule, il est de 37 000 euros en zones A et Abis, 30 000 euros en zone B1, 27 000 euros en zone B2 et 24 000 euros en zone C.

À partir de 2022, les ressources de l'emprunteur seront appréciées au moment de l'émission de l'offre de prêt, et non plus en N-2 (prévu par l'article 164 de la loi des finances pour 2021).

 

Conditions d'habitation

Le PTZ est généralement octroyé aux primo-accédants. Pour en bénéficier, les acheteurs ne doivent pas être propriétaires de leur logement dans les 2 ans précédant la demande de PTZ.

Il y a toutefois des exceptions : personne en situation de handicap, propriétaire détenteur du seul usufruit ou de la seule nue-propriété de la résidence principale ou si le logement est devenu définitivement inhabitable suite à un sinistre d'ordre technologique ou à une catastrophe naturelle.

L'emprunteur doit également y loger au plus tard 12 mois suivant l'achat ou la fin des chantiers.

 

prêt à taux zéro

 

Comment obtenir un PTZ, pour quel montant et quelle est la durée de financement ?

 

L'octroi du PTZ est soumis à de nombreuses conditions. Le montant du prêt et la durée de remboursement sont calculés en fonction de plusieurs paramètres, notamment la taille et les ressources du foyer, ainsi que la zone géographique.

 

Quel montant de prêt ?

Les critères pris en compte pour le calcul du montant et des modalités de remboursement sont :

  • la zone de localisation
  • le nombre de personnes qui vont y habiter
  • les revenus
  • le prix d'achat
  • le montant des autres intérêts

Pour un logement neuf, le montant s'élève à 40% du montant de l'opération en zone A, Abis ou B1 et de 20% en zone B2 ou C. La même règle s'applique aux communes couvertes par un CRDS. Les plafonds par zone varient en fonction de la composition du foyer : plus les membres sont nombreux, plus le PTZ sera élevé.

 

Établissements financiers ayant signé une convention

La demande de PTZ doit être effectuée auprès d'un établissement bancaire conventionné par l'État. Seules les banques ayant signé une convention sont habilitées à l'accorder.

Il s'agit de certains établissements de :

  • BPCE
  • Banques Populaires
  • Caisses d'Épargne
  • Crédit Foncier de France
  • BNP Paribas
  • Crédit Agricole SA
  • Crédit Mutuel
  • Crédit Industriel et Commercial

Vous pourrez consulter la liste des établissements affiliés sur le site de la SGFGAS.

 

Quel montant est-il possible de débloquer avec un PTZ ?

Le montant maximal est fixé à 30 000 euros. Des tranches sont toutefois prévues en fonction du nombre de travaux à effectuer. 15 000 euros pour un chantier, 25 000 euros pour deux travaux et 30 000 euros pour 3 travaux et plus.

Il existe également un autre plafond pour le PTZ. Le montant ne peut dépasser 50% du total de l'enveloppe de crédit.

 

Durée du financement

Le remboursement de l'emprunt se fait en 2 temps. Le paiement est différé de 5 à 15 ans selon les ressources du foyer. On note que le décret n°2014-1103 du 30 septembre 2014 allonge le différé d'amortissement (pour les tranches 2 et 3) et la durée du prêt (pour la tranche 3).

Une fois ce délai passé, l'emprunteur commence à rembourser pendant 10 à 15 ans. Plus les revenus sont élevés, plus la durée de remboursement sera courte. Le remboursement ne peut s'étaler sur plus de 25 ans.

 

Est-il possible de louer son bien avec un PTZ ?

Pour pouvoir bénéficier du PTZ, le propriétaire doit s'engager à ne pas mettre son bien en location dans les 6 ans suivant l'obtention du prêt.

 

Le PTZ est un prêt bancaire « gratuit » destiné à certains foyers français. S'il facilite l'accès à la propriété, il est soumis à de nombreuses conditions. Le montant et les modalités de remboursement de cet emprunt à taux nul dépendent de nombreux facteurs. Vous souhaitez effectuer une estimation pour ce prêt immobilier en particulier ? Utilisez notre outil de simulation de prêt immobilier  à retrouver sur notre site.

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