Investir dans l'immobilier locatif

Comment faire une simulation pour un investissement Pinel ?

Le 13 Sept. 2021

Pinel

Afin d'accompagner les particuliers, promoteurs et investisseurs immobiliers, l'État élabore des mécanismes de défiscalisation. La défiscalisation désigne une opération à travers laquelle une personne physique ou morale s'engage à exécuter un projet ou à réaliser une œuvre d'une certaine nature, en échange d'avantages fiscaux. En France, c'est principalement dans l'immobilier que des dispositifs de défiscalisation sont mis en place, on parle alors de défiscalisation immobilière.

La loi Pinel a été votée afin de concéder des avantages fiscaux à toute personne qui achète un logement neuf et le met ensuite en location. Grâce à ce dispositif, vous avez la possibilité, en tant qu'acquéreur, de déduire des dizaines de milliers d'euros de vos impôts. Toujours en vigueur jusqu'à fin 2024, cette loi a des implications variables en fonction des modalités de l'investissement dans l'immobilier neuf. Avant d'acheter un appartement destiné à la location, l'idéal est d'utiliser un simulateur Pinel pour estimer les avantages fiscaux.

 

Loi Pinel : explication

 

Le dispositif Pinel est un système de réduction d'impôt mis en place le 1er septembre 2014 grâce à Sylvie Pinel, qui était à l'époque ministre du Logement et de l'Égalité des territoires. Il a pour objectif d'encourager les investisseurs immobiliers à investir dans l'immobilier neuf afin de le mettre en location. En mettant en place ce dispositif, le gouvernement avait donc pour but d'inciter les promoteurs immobiliers à construire plus de logements dans les zones tendues, et de créer les conditions nécessaires pour une optimisation de l'investissement locatif.

En échange, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d'une défiscalisation susceptible d'atteindre un cumul de 63 000 €, le montant final de la réduction dépendant de la durée de votre engagement (6 ans, 9 ans et 12 ans). La fin du dispositif Pinel était prévue pour le 31 décembre 2021. Cependant, il a été prorogé par l'article 168 de la loi des finances 2021. Il est également reconduit pour les années 2023 et 2024, mais avec des taux de réduction d'impôts dégressifs.

Par ailleurs, en vertu de l'article 161 de la loi de finances 2020, à compter du 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif seront concernés par la réduction d'impôt Pinel. En d'autres termes, les villas individuelles construites de manière jumelée ou en bande ou encore au sein d'une copropriété ne seront plus éligibles au dispositif Pinel.

 

Le fonctionnement de la loi Pinel

 

La fin du mécanisme de défiscalisation Pinel est déjà programmée. Les logements construits à partir du 1er janvier 2021 ne sont plus éligibles à ce dispositif. Toute vente sur plan ou en contrat VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) effectuée dès cette date ne permettra pas de profiter des avantages de cette loi. Le dispositif Pinel reste valable pour les appartements et programmes immobiliers dont la demande du permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2020 au plus tard. La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt qui varie en fonction du nombre d'années de la mise en location. Vous bénéficiez d'une réduction :

  • de 12% du prix du logement si vous le louez pendant 6 ans,
  • de 18% du prix du logement en loi Pinel location sur 9 ans,
  • de 21% du prix du logement si la location dure 12 ans.

Pour l'investissement Pinel, le plafond est de 5 500 €/m². La base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 euros. Cela signifie que si vous achetez un bien immobilier à plus de 300 000 euros, la défiscalisation sera déterminée d'après le plafond qui est de 300 000 euros.

Si vous faites la location en loi Pinel sur 6 ans, vous pouvez avoir jusqu'à 36 000 euros de déduction d'impôt, à raison de 6 000 euros par an au maximum. Si la location s'effectue sur 9 ans, vous pouvez obtenir une défiscalisation maximale de 54 000 euros (6 000 euros par an). Vous avez la possibilité d'étendre la durée de location à 9 ans après avoir choisi 6 ans au départ. Pour la location sur 12 ans, vous bénéficiez d'une réduction de 6 000 euros par an pendant les 9 premières années et de 3 000 euros durant les 3 dernières années. Vous pouvez donc obtenir jusqu'à 63 000 euros de déduction fiscale.

Signalons que des modifications sont prévues par rapport aux taux de déduction d'impôt. Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux restent les mêmes que ceux évoqués ci-haut. Cependant, en 2023, le taux de défiscalisation sera de 10,5%, de 15% et de 17,5% respectivement pour la location d'un logement sur 6 ans, 9 ans et 12 ans. Plus tard, en 2024, ces différents taux seront réduits à 9% (6 ans), 12% (9 ans) et 14% (12 ans).

 

conditions pinel

 

Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel

 

La loi Pinel ne s'applique pas à tous les achats dans l'immobilier neuf ou en VEFA. Pour profiter de ses avantages, quelques conditions doivent en effet être remplies.

 

Le zonage Pinel

Les biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel sont ceux situés dans les zones A, A bis et B1. Il s'agit des localités où la demande en logements est plus forte que l'offre. La zone A comprend notamment l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpelier et la Côte d'Azur. Quant à la zone A bis, elle inclut Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne. En ce qui concerne la zone B1, elle est formée par les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et des villes comme La Rochelle, Bayonne, Chambéry, etc. Depuis mars 2019, les zones B2 et C ont été exclues du dispositif Pinel. Enfin, le zonage Pinel est différent en région Bretagne.

 

La location

Pour avoir droit à la défiscalisation via la loi Pinel, vous devez obligatoirement louer votre logement pendant au moins 6 ans. L'habitation doit être la résidence principale du locataire. Vous devez trouver le locataire dans les douze mois suivant la date d'achèvement du logement ou de finalisation du programme immobilier neuf. Vous avez la possibilité de louer le bien à l'un de vos ascendants ou descendants. Dans ce cas, le locataire doit être détaché de votre foyer fiscal.

 

Le plafonnement des ressources des locataires

Pour la loi Pinel plafond ressources locataires 2021, les revenus annuels des locataires sont fixés par les plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous :

Composition du foyer du locataire Zone A Zone A bis Zone B1
Célibataire 37 508 € 37 508 € 30 572 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 €
Célibataire ou couple + 1 personne à charge 67 386 € 73 486 € 49 097 €
Célibataire ou couple + 2 personnes à charge 80 716 € 87 737 € 59 270 €
Célibataire ou couple + 3 personnes à charge 95 553 € 104 390 € 69 725 €
Célibataire ou couple + 4 personnes à charge 107 527 € 117 466 € 78 579 €
Majoration par personne à charge supplémentaire +11 981 € +13 087 € +8 766 €

 

Avant de mettre votre logement à la disposition d'un locataire, vous devez donc vous assurer que ses revenus ne dépassent pas la limite autorisée par le dispositif Pinel.

 

Le plafonnement des loyers

Les propriétaires qui aspirent à la défiscalisation grâce à la loi Pinel ne sont pas entièrement libres de fixer le prix de la location de leurs biens. Le dispositif a prévu un système de plafonnement des loyers. Il est prévu que le montant de la location Pinel soit inférieur de 10 à 20% aux loyers pratiqués sur le marché de façon générale. Il faut tout de même remarquer que dans les grandes villes de France, les loyers fixés dans le cadre de la loi Pinel ne sont pas outre mesure inférieurs aux loyers du marché libre.

 

simulation-pinel

 

La simulation Pinel

 

Pour connaître exactement les avantages fiscaux que vous obtiendrez grâce à la loi Pinel, vous devez faire une simulation. L'usage de notre stimulateur en ligne vous permettra de déterminer :

  • si la commune dans laquelle vous allez investir est située dans une zone Pinel,
  • le plafond des loyers que vous pourrez réclamer pour la location de votre bien,
  • le plafond des revenus de vos futurs locataires,
  • le montant de la remise d'impôts auquel vous pourrez prétendre.

La simulation Pinel en ligne se déroule en deux étapes.

 

Étape 1 : dans quelle commune se situe le logement que vous souhaitez acquérir ?

La première étape de votre simulation Pinel consistera à renseigner la commune dans laquelle se situe votre futur logement. Si la commune en question n'est pas éligible au dispositif Pinel, la simulation s'arrête là. Dans le cas contraire, vous pourrez passer à l'étape suivante.

 

Étape 2 : quel est le montant de votre investissement et quelle est la surface du logement ?

À cette étape, vous devez entrer le montant TTC (toutes taxes comprises) en euros de votre investissement sur ce futur logement (y compris le coût des éventuels travaux). Vous devez également renseigner la surface en mètres carrés du logement en question. En fonction des informations que vous aurez entrées, le simulateur vous dira quel est le montant maximal que vous pouvez réclamer comme loyer.

Vous saurez également quel doit être le plafond des revenus de vos potentiels locataires, en fonction de leur statut (seul, en couple ou avec une ou plusieurs personnes à charge). Le simulateur vous permettra également de connaître le montant de la réduction d'impôts dont vous bénéficierez en fonction du nombre d'années pour lesquelles vous souhaitez vous engager.

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