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Quel doit être le montant de l'apport lorsqu'on investit dans l'immobilier ?

Le 13 Sept. 2021

investissement immobilier

Lorsque vous constituez votre dossier pour contracter un prêt immobilier, parmi les conditions à remplir, la banque vous demande généralement d'avoir un « apport personnel ». Vous devez ainsi disposer d'une somme préalable pour compléter votre emprunt et rassurer la banque qui vous finance. Quelle est l'importance de l'apport personnel dans un crédit immobilier ? Quel est l'apport minimum pour devenir propriétaire d'un logement ? L'apport personnel est-il obligatoire pour acheter un appartement ?

 

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

 

L'apport personnel est la somme d'argent issue de vos économies que vous devez injecter à votre crédit immobilier. Elle est exprimée en pourcentage du montant total nécessaire pour acheter le bien. Cet apport immobilier peut être un réel avantage quand vous constituez votre dossier de financement puisque c'est l'un des critères pris en compte pour l'étude de votre profil emprunteur.

De façon générale, l'apport personnel permet de soulager la banque d'une partie de l'investissement immobilier. Il servira à payer les différents frais liés à l'emprunt comme les frais de notaire, frais bancaire, l'assurance crédit immobilier, etc. C'est également un moyen pour la banque de juger de votre capacité de remboursement, avec l'analyse d'autres paramètres comme la solidité de vos revenus, la gestion de votre budget, la durée du crédit immobilier, le taux d'endettement, etc.

L'apport personnel peut provenir de vos liquidités et de votre épargne. Vous pouvez utiliser à la fois les économies de vos livrets A, LDD ou PEL, des fonds reçus par héritage, une donation ou encore les recettes de la vente de titres que vous possédez.

 

Quel est l'apport minimum pour acheter un bien immobilier ?

 

Pour obtenir un crédit immobilier, vous êtes libre d'apporter jusqu'à 99% du prêt si vous en avez les moyens. Cependant, la banque demande généralement un minimum de 10% de la somme totale empruntée afin de couvrir au moins les frais de notaire.

Supposons que vous souhaitez souscrire un crédit pour acheter un bien immobilier d'une valeur de 300 000 euros. Vous aurez donc besoin d'avoir un apport personnel de 30 000 euros au minimum. Ces 10% étant l'apport achat immobilier minimum imposé par la grande majorité des établissements, vous pouvez effectuer le calcul du crédit immobilier que vous êtes en mesure d'obtenir à partir de la somme dont vous disposez. Si vous avez un apport de 20 000 euros, vous pourrez donc emprunter 200 000 euros auprès de votre banque. Pour faire la calcul crédit immobilier, vous pouvez vous servir d'outils en ligne pour réaliser une simulation crédit immobilier.

L'apport personnel exigé par l'établissement prêteur varie également selon le contexte immobilier. Lorsque la tendance est positive, un apport allant de 10 à 20% est souvent demandé. Quand le contexte est moins favorable et que les taux d'intérêt sont plus élevés, les banques peuvent demander jusqu'à 40% du montant. Précisons également que l'apport achat immobilier impacte directement le taux crédit immobilier. Lorsque vous allez jusqu'à 20%, la banque appliquera un taux emprunt immobilier inférieur de 20 à 30% par rapport à un dossier équivalent de demande de crédit immobilier sans apport.

 

apport personnel

 

Quelle est l'importance d'avoir un apport personnel ?

 

L'apport achat immobilier n'est pas une condition obligatoire pour bénéficier un prêt. Il s'agit surtout d'un levier de négociation que vous devez considérer dans vos calculs. Voici ses principaux avantages.

 

L'apport personnel est un atout pour souscrire un prêt immobilier dans une banque

Avec un apport personnel d'achat immobilier élevé, vous prouvez votre capacité à épargner et êtes en mesure d'obtenir un meilleur taux prêt immobilier. Cela aide à obtenir la confiance des banques, mais également à diminuer les dépenses annexes telles que le notaire, les frais bancaires, l'assurance emprunteur, les pénalités de remboursement anticipé, etc. Vous aurez en général moins de difficultés à trouver un prêt immobilier pour acheter un appartement locatif ou une résidence principale, par rapport à un autre acheteur ayant des revenus similaires désirant obtenir un prêt immobilier sans apport.

Rappelons que la notion d'apport personnel diffère de la capacité d'apport. Cette dernière désigne le montant total dont vous disposez et qui pourrait être utilisé pour financer votre achat immobilier. Avec une capacité d'apport importante, vous rassurez le vendeur et pourrez également emprunter à un taux intéressant. Cependant, vous n'êtes pas dans l'obligation d'utiliser l'intégralité de cette somme lors du paiement de l'apport personnel.

 

L'apport personnel permet de rassurer le vendeur

En dehors de la banque, annoncer au vendeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir que vous disposez d'un apport personnel est un gage de sécurité supplémentaire. Cela lui inspirera davantage confiance, surtout si la valeur du bien est élevée.

Par ailleurs, disposer d'assez de ressources pour financer votre acquisition comptant est encore plus significatif. Vous augmentez ainsi vos chances de faire accepter votre offre d'achat et pourrez vous passer de la clause suspensive d'obtention de crédit pouvant annuler la transaction lorsque vous n'arrivez pas à obtenir un prêt. Une fois l'acte authentique signé, vous restez tout de même libre de ne pas faire usage de la totalité de cette somme et de demander un emprunt pour la compléter.

 

L'apport personnel profite également à l'acheteur

Votre apport achat immobilier permet de réduire le coût total de votre acquisition. Plus il est important, moins vous empruntez et moins vous devrez payer d'intérêts. Par ailleurs, vous serez en mesure de négocier avec votre banque, la hausse de votre taux d'endettement maximum pour emprunter sur une durée plus courte ou même emprunter plus d'argent. Disposer d'un apport personnel est donc un moyen de rassurer à la fois le vendeur et la banque. Vous avez davantage de chance de faire accepter votre offre d'achat et d'obtenir facilement votre prêt immobilier.

 

Peut-on acheter sans apport ?

 

L'apport personnel n'est pas obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. En réalité, aucune loi ne l'exige. Même si cela est assez rare, certaines banques peuvent accepter de financer des projets immobiliers sans apport personnel. Vous négociez alors avec l'établissement prêteur un emprunt à 100% ou à 110% s'il doit prendre en compte les charges annexes dans le coût de l'opération. En absence d'apport personnel, vous devez constituer un dossier très solide, car il est évident que le banquier sera plus exigeant. Voici quelques critères qui seront minutieusement scrutés :

  • le montant de vos revenus,
  • votre ancienneté professionnelle,
  • la sécurité de l'emploi,
  • la gestion de vos comptes,
  • votre taux d'endettement,
  • vos placements existants, etc.

Vous devez montrer une situation financière stable avec des revenus élevés. Quant au manque d'apport personnel, il doit être justifié par une raison recevable par la banque. Autrement dit, si votre manque d'apport personnel est dû à une mauvaise gestion et un train de vie luxueux, vous risquez fortement d'avoir un refus. Une situation familiale complexe, des dépenses effectuées pour des soins de santé onéreux ou une longue période de chômage par le passé sont des arguments plus légitimes.

Dans ce contexte, la banque évaluera, en plus des ressources financières et du taux d'endettement, le reste à vivre de l'acquéreur. Cela représente la somme dont vous disposez chaque mois après le règlement de toutes les charges. Avec un taux d'endettement maximum fixé à 33% par exemple, vos mensualités de remboursement ne doivent pas être supérieures à un tiers des revenus. Le reste à vivre ne sera donc pas le même pour une personne ayant un revenu mensuel de 2000 euros ou de 5000 euros. Le fait d'obtenir un prêt sans apport personnel impactera également le coût total du crédit immobilier. Le taux d'intérêt immobilier sera certainement plus élevé.

 

apport immobilier

 

Les aides pour avoir un meilleur apport personnel

 

Pour présenter un meilleur apport personnel, il est possible d'avoir recours à des prêts d'aide à l'accession à la propriété à coût réduit. Vous pourrez ainsi vous constituer un meilleur dossier à la banque grâce à ces prêts plafonnés qui sont parfois cumulables. Les aides les plus utilisés sont :

  • le prêt à taux zéro ou PTZ,
  • le prêt épargne logement ou compte épargne logement,
  • le prêt 1% logement
  • les petits prêts comme les prêts fonctionnaires de la CAF, les prêts régionaux et départementaux.

Le prêt à taux zéro immobilier est un moyen de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre future résidence principale. Pour en bénéficier, vous ne devez pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, on demande également de ne pas avoir été propriétaire de son domicile durant les deux années précédant le prêt. Le montant qui vous sera accordé dépend également de la zone où se trouve votre futur logement. Vous pourrez prendre plus d'informations auprès de votre courtier immobilier.

En ce qui concerne le prêt épargne logement, il est destiné aux détenteurs d'un plan d'épargne qui veulent emprunter de l'argent pour réaliser un projet immobilier. Le prêt 1% logement est une aide financière apportée par les entreprises françaises au logement des salariés. Le bénéficiaire doit remplir certaines conditions comme être salarié, préretraité ou retraité depuis moins de 5 ans d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus. Par ailleurs, votre revenu fiscal de l'année précédente ou N-2 ne doit pas dépasser un plafond de ressources.

 

De plus, votre programme immobilier peut vous donner droit à certains privilèges. La loi Pinel par exemple permet de bénéficier d'une réduction d'impôt considérable si vous investissez dans un programme immobilier neuf et locatif. Il est donc crucial de se faire accompagner par des professionnels pour mener à bien votre projet immobilier.

Dans une procédure d'obtention de crédit immobilier, l'apport personnel est un montant dont dispose déjà l'acquéreur et qui sera consacré au financement d'une partie de son achat immobilier. Même si ce n'est pas obligatoire, cet apport est fortement recommandé, car cela témoigne de votre capacité d'épargne, ce qui conduit la banque à vous octroyer sa confiance.

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