Investir en Pinel : les engagements de location à respecter
Le 26 Avr. 2022
Le dispositif de défiscalisation Pinel est une véritable aubaine pour les investisseurs ayant comme projet immobilier d'acheter un appartement neuf, puis le louer à des loyers plafonnés.
Ces derniers bénéficient d'une réduction d'impôt, mais sous certaines conditions. Investir en Pinel exige en effet de répondre à certaines conditions liées à la location du bien immobilier. L'une des conditions concerne notamment la durée d'engagement durant laquelle le bien immobilier doit être loué.
Mon Marché Immobilier fait le point sur cet impératif qui permet de prétendre à la réduction d'impôt.
Quelle durée de location pour un bien Pinel ?
Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui aide les investisseurs à réduire leurs impôts à partir d'un investissement locatif. Plusieurs logements sont éligibles à ce dispositif et répartis en secteur qu'on appelle des « Zones Pinel ». Ces zones sont classées en trois principales catégories, à savoir la zone A, la zone A Bis et la zone B1. La location d'un bien immobilier sous le dispositif Pinel doit impérativement répondre à certaines réglementations.
En effet, l'une des conditions en loi Pinel est que chacune des zones doit appliquer des plafonds de loyer et des ressources locataires bien précises. Ces conditions doivent être scrupuleusement respectées par les propriétaires bailleurs. De plus, la loi Pinel impose également un plafond d'investissement qui est de 300 000 euros. L'investisseur immobilier n'a aussi droit qu'à un investissement de deux biens immobiliers par an et par foyer fiscal.
Une fois que le bien immobilier est choisi et que son emplacement respecte les zones dites Pinel, le propriétaire bailleur doit également choisir la durée de mise en location. À cet effet, le dispositif Pinel prévoit 3 durées d'engagement locatif.
Ce dispositif engage le propriétaire bailleur sur une durée minimum de 6 ans qui peut être renouvelée 2 fois pour 3 ans à chaque fois. Plus concrètement, lorsque vous réalisez un investissement immobilier en loi Pinel, vous devez vous engager à mettre votre bien en location pour une durée initiale de 6 ans au minimum.
Cette durée de location en loi Pinel peut dans certains cas être prolongée à 9 ans. Lorsqu'elle est de 6 ans, le bailleur a la possibilité de la renouveler 2 fois, soit une durée d'engagement locatif maximum de 12 ans. Si la durée initiale d'engagement locatif est de 9 ans, le bailleur n'a dans ce cas la possibilité de la renouveler qu'une seule fois (9 ans + 3 ans).
Une fois que le propriétaire bailleur choisit une durée initiale d'engagement de 6 ans ou 9 ans, cette durée est ferme et irrévocable. Il n'a donc plus la possibilité de la réduire par la suite. En revanche, il peut s'il le souhaite la prolonger tout en ne dépassant pas la limite de 12 ans.
Si le locataire continue de verser un loyer au propriétaire bailleur dès le premier mois de la 7e ou de la 10e année, ce dernier sera donc dans l'obligation de prolonger automatiquement la durée d'engagement locatif pendant 3 ans.
Quel montant de réduction d'impôt pour quelle durée d'engagement ?
Le montant total de la réduction fiscale est proportionnel à la durée d'engagement locatif. Il dépend aussi du prix de vente du bien Pinel, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou d'un logement acquis en l'état futur achèvement (VEFA).
Le prix de revient net du logement comprend le prix réel du logement ainsi que les frais afférents comme les commissions versées aux intermédiaires, les honoraires de notaire, les droits d'enregistrement… Pour le calcul de la réduction d'impôt Pinel, il suffit d'appliquer au prix de revient net du logement un pourcentage qui varie en fonction de la durée d'engagement du logement.
Le montant de réduction d'impôt jusqu'au 31 décembre 2022
Trois paliers de réduction d'impôt sont à observer jusqu'à la fin de l'année. Pour un engagement locatif de 6 ans, le taux de réduction d'impôt appliqué est de 15% du montant du bien.
Si l'on prend l'exemple d'un investissement locatif de 300 000 euros, la réduction totale sur 6 ans sera ainsi de 300 000 x 15%, soit 45 000 euros. Le montant de la réduction annuelle sera alors de 45 000/6 soit 7500 euros.
Pour une durée d'engagement locatif de 9 ans, le taux de réduction d'impôt est de 18%. Pour un investissement locatif de 300 000 euros, le calcul de la réduction Pinel sera de 300 000 x 18%, soit 54 000 euros. Le montant de la réduction annuelle sera de 54 000/9, c'est-à-dire 6000 euros.
Lorsque l'engagement locatif est de 12 ans, le taux de réduction d'impôt est 21%. Si l'on reprend le même exemple d'un investissement locatif de 300 000 euros, la réduction totale d'impôt sera alors de 300 000 x 21%, soit 63 000 euros. En ce qui concerne le montant de la réduction annuelle, il sera de 5250 euros (63 000/12).
Le montant de réduction d'impôt à partir de 2023
De nouveaux taux de réduction seront appliqués en fonction de la durée de l'engagement locatif. Lorsque le bailleur opte pour une durée d'engagement locatif de 6 ans, le taux de réduction sera de 10,5%.
Si l'on prend toujours l'exemple d'un investissement locatif de 300 000 euros, la réduction totale d'impôt sera alors de 300 000 x 10,5%, ce qui donnera 31 500 euros. Le montant de la réduction annuelle d'impôt sera de 5250 (31 500/6).
Pour un engagement locatif de 9 ans, le taux de réduction d'impôt sera de 15%. Dans ce cas, un investissement locatif d'un montant de 300 000 euros occasionnera ainsi une réduction totale d'impôt de 45 000 euros (300 000 x 15%) et une réduction annuelle de 5000 euros (45 000/9).
En ce qui concerne les engagements locatifs de 12 ans, le taux de réduction passera de 21% à 17,5%. Dans le cas d'un investissement locatif de 300 000 euros, cela donnera une réduction totale d'impôt de 52 500 euros (300000 x 17,5%). Quant à la réduction annuelle, elle sera dans ce cas de 52 500 x 12 ans, soit 4375 euros.
Les taux de réduction pour 2024
La loi Pinel prévoit également à partir de 2024 de nouveaux taux de réduction en fonction de la durée de l'engagement locatif. Le taux de réduction au cours de cette année sera de 9% pour un engagement locatif de 6 ans.
Avec l'exemple d'un investissement locatif de 300 000 euros, le montant de la réduction totale accordée au propriétaire bailleur sera de 27 000 euros (300 000 x 9%). La réduction annuelle sera quant à elle de 27 000/6 ans, soit 4500 euros.
Lorsqu'il s'agit d'un engagement locatif de 9 ans, le taux de réduction d'impôt sera de 12%. Si l'on se base toujours sur un investissement locatif de 300 000 euros, le montant de la réduction totale sera de 300 000 x 12%, soit 36 000 euros. La réduction annuelle sera alors de 4000 euros (36 000/9).
Le taux de réduction d'impôt pour un engagement locatif de 12 ans sera enfin de 14% en 2024. Le montant de la réduction totale sera de 42 000 euros pour un investissement locatif de 300 000 euros. Quant à la réduction annuelle, elle sera de 42 000/12 ans, soit 3500 euros.
L'engagement de location en loi Pinel, en bref
Pour être éligible au dispositif Pinel, un engagement de location (de 6, 9 ou 12 ans) doit être impérativement respecté. Sans cela, vous ne pourrez profiter des avantages fiscaux. Un autre point à respecter est l'application d'un loyer conforme aux plafonds en vigueur. Encadré par la loi, le dispositif prévoit également des évolutions des taux dans les années à venir.
Ces éléments doivent être pris en compte par les propriétaires bailleurs pour réussir leur investissement immobilier.
