Le dispositif fiscal Pinel offre aux investisseurs une réduction d'impôts sur le revenu importante en contrepartie d'un investissement locatif pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

Cet engagement locatif, à définir lors de la première déclaration d'impôt, implique une parfaite connaissance de votre projet immobilier.

Mais quelle période d'engagement choisir ? Quels sont les avantages à investir en loi Pinel sur 6, 9 ou 12 ans ?

Faisons le point ensemble !

TABLE DES MATIÈRES

Quelles sont les durées de location pour un investissement Pinel ?

Lorsque vous décidez d'investir avec la loi Pinel, vous devez impérativement vous engager à mettre en location votre logement pour une période initiale de 6 ans minimum, ou 9 ans.

La réduction d'impôt Pinel, elle, est directement proportionnelle à la période d'engagement. En d'autres termes, plus votre logement neuf est loué longtemps, plus votre déduction fiscale sera importante.

Concrètement, si vous choisissez de louer votre logement Pinel sur 6 ans, vous pourrez renouveler la mise en location pour deux périodes supplémentaires de 3 ans, soit une durée de 12 ans au total (le maximum autorisé par la loi Pinel).

En revanche, si vous optez pour une durée d'engagement de 9 ans, la prolongation de 3 ans sera renouvelable une seule et unique fois.

Attention : si le locataire Pinel continue de vous verser un loyer dès le premier mois de la 7e ou de la 10e année, vous êtes dans l'obligation de prolonger automatiquement la durée d'engagement locatif pendant 3 ans.

6 ou 9 ans : quelle période d'engagement choisir en Pinel ?

Au moment de votre première déclaration d'impôts Pinel, vous allez devoir remplir le formulaire 2044-EB qui concerne l'engagement initial de location : 6 ou 9 ans. Il vous faudra l'indiquer au point 6.

En parallèle, vous devez remplir le formulaire 2042-RICI, point I de la partie 7, et indiquer le prix de revient du bien immobilier dans les cases 7QM à 7QN, selon que vous vous engagez à louer sur 6 ou 9 ans. Une déclaration complémentaire, le formulaire 2041-PB, est également à remplir pour les logements acquis via le Pinel breton.

À ce stade du Pinel, il est tout à fait légitime de se demander quelle période initiale choisir (6 ou 9 ans). Or, dans les faits, il n'y a pas de meilleure décision. Chaque option comporte ses avantages. Votre choix va directement dépendre de votre projet immobilier.

Par exemple, si vous souhaitez rapidement mettre fin au mécanisme Pinel et récupérer votre résidence, il est préférable de mettre en location votre logement pendant 6 ans. En revanche, si vous n'êtes pas pressé(e), vous pouvez opter pour une période locative de 9 ans. Dans ce cas, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux plus conséquents.

Une fois que votre période initiale d'engagement (6 ou 9 ans) est choisie, celle-ci devient définitive. Vous ne pourrez donc plus la changer, seulement la prolonger.

Dans tous les cas, veillez à choisir méticuleusement la ville où investir en Pinel, à la fois pour éviter le risque de vacances locatives, mais aussi pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier.

Comment proroger son engagement de location en loi Pinel ?

Lorsque vous arrivez au terme de la période d'engagement de 6 ans, vous pouvez décider de sortir du Pinel, ou alors de proroger la durée de location de votre appartement neuf pour 3 années supplémentaires.

Prolonger son engagement Pinel s'effectue en quelques démarches simples. La procédure est à réaliser en ligne.

Pour déclarer votre logement acquis en loi Pinel, rendez-vous à l'étape 3 de votre déclaration de revenus (section « Revenus et charge »).

Vous devez sélectionner les deux déclarations annexes suivantes :

  • Le formulaire 2044-EB.

  • Le formulaire 2044 (pour déclarer vos revenus fonciers).

Le formulaire 2044-EB concerne la durée d'engagement. En la complétant, l'administration fiscale est ainsi informée de votre souhait de poursuivre la location via la loi Pinel pour 3 ans additionnels.

Rendez-vous à la page 8 et cochez la case « Pinel métropole ou Pinel Outre-mer : première prorogation triennale de l'engagement initial de location de 6 ans ». Pour être le plus transparent possible avec le centre des impôts, n'hésitez pas à détailler votre démarche sous la rubrique « Remarques ».

Le formulaire 2044, à effectuer tous les ans, vous permet de dresser le bilan foncier de votre opération en loi Pinel. Vous devez déduire des loyers perçus tout au long de l'année, l'ensemble de vos charges dont vous vous êtes acquittées.

Si le résultat s'avère négatif, on parle de déficit foncier. Notez que les intérêts d'emprunt ne peuvent pas créer de déficit.

Après 12 ans d'engagement avec le dispositif Pinel, que se passe-t-il ?

À l'issue de votre 12ème année de location Pinel (c'est-à-dire au bout du 144ème mois), vous avez atteint la limite du mécanisme Pinel. Vous ne pouvez plus bénéficier des avantages fiscaux.

En revanche, plusieurs options s'offrent à vous.

Dans un premier temps, vous avez le choix de continuer à mettre en location votre bien immobilier, sans vous soucier des plafonds de loyer et des plafonds de ressources Pinel. Vous êtes toutefois soumis à l'indice IRL de l'INSEE.

Une fois arrivé à terme de votre engagement Pinel, vous pouvez également jouir pleinement de votre bien immobilier, ou loger un proche ou membre de votre famille.

Enfin, vous pouvez choisir de revendre votre bien pour par exemple, vous orienter vers un tout nouvel achat immobilier.

Pour vous aider à prendre la meilleure décision, n'hésitez pas à faire appel aux services d'un conseiller en gestion de patrimoine !

Quel taux de réduction d'impôt pour quelle durée d'engagement Pinel ?

Pour rappel, en matière de loi Pinel, le taux de réduction d'impôt est proportionnel à la durée d'engagement. Il dépend aussi du prix de vente de l'opération, qu'il s'agisse de logements neufs, acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'un investissement Pinel dans l'ancien.

Pour le calcul de la réduction d'impôt Pinel, il suffit d'appliquer au prix de revient net du logement, un pourcentage qui varie en fonction de la durée d'engagement du logement.

Réduction d'impôt jusqu'au 31 décembre 2022

Pour les investissements réalisés avant la date du 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôt étaient les suivants :

  • 6 années de location : 12 % de réduction d'impôt.

  • 9 ans : 18 %.

  • 12 ans : 21 %.

Prenons l'exemple d'un appartement neuf à Nantes (zone B1) d'un montant de 300 000 euros. La réduction d'impôt sur 6 ans sera ainsi de 300 000 euros x 12 %, soit 36 000 euros. Le montant de l'abattement fiscal sera alors de 36 000/6 ans, soit 6000 euros par an.

Déduction d'impôt pour 2023 et 2024

En ce qui concerne les logements acquis à compter du 1er janvier 2023, de nouveaux taux d'imposition s'appliquent :

  • 6 années de location : 10,5 % de réduction d'impôt.

  • 9 ans : 15 %.

  • 12 ans : 17,5 %.

À titre d'exemple, supposons que vous ayez investi 300 000 euros dans un logement neuf en février 2023 sur une période de 6 ans. Au total, la réduction d'impôts sera alors de 300 000 euros x 10,5 %, soit 31 500 euros. Le montant de la réduction annuelle d'impôt sera de 5250 euros (31 500/6 ans).

Cette dégressivité des taux se poursuit jusqu'au 31 décembre 2024 :

  • 6 années de location : 9 % de réduction d'impôt,

  • 9 ans : 12 %.

  • 12 ans : 14 %.

Avec l'exemple précédent, le montant de la réduction totale accordée au propriétaire-bailleur sera de 27 000 euros (300 000 x 9 %). La réduction annuelle sera quant à elle de 27 000/6 ans, soit 4500 euros.

Pour échapper aux taux dégressifs du Pinel classique, les investisseurs doivent se conformer aux nouveaux critères du Pinel +.

Questions fréquentes

La loi Pinel, c'est quoi ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place en 2014 en France, qui vise à stimuler la construction de logements dans des zones dites "tendues", c'est-à-dire là où la demande de logements est significativement supérieure à l'offre.

Concrètement, elle offre aux investisseurs une réduction d'impôts proportionnelle à la durée de location du bien acquis : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et jusqu'à 21 % pour 12 ans. Il est important de noter que la réduction d'impôt est appliquée sur le prix de revient net du logement et est soumise à un plafond de 300 000 euros par an.

D'autre part, l'investisseur est tenu de respecter des délais d'achèvement qui varient selon la typologie de logement. Le dispositif Pinel impose également des plafonds de loyers et de ressources des locataires, définis en fonction de la zone géographique du bien.

Défiscalisation Pinel : quand commence la réduction d'impôts ?

La réduction d'impôts dans le cadre du dispositif Pinel commence dès la première déclaration d'impôts après l'acquisition ou l'achèvement du bien immobilier, sous réserve de respecter toutes les conditions de location.

Quand peut-on arrêter un Pinel ?

Vous pouvez arrêter un Pinel à l’issue de chaque période d’engagement, soit après 6, 9 ou 12 ans. La vente du bien avant la fin de l’engagement est possible, mais elle implique généralement le remboursement de l'avantage fiscal perçu.