Les conditions de la loi Pinel pour 2024

Le 08 Déc. 2021

Pinel

La loi Pinel permet aux contribuables français de bénéficier d'une réduction d'impôt conséquent en l'échange d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf ou ancien réhabilité. 

Pour en profiter, les investisseurs doivent remplir un certain nombre de conditions bien précises concernant le logement, la location, le locataire, etc.

Voyons ensemble les conditions d'éligibilité du dispositif de défiscalisation Pinel !

Les avantages fiscaux en loi Pinel

La loi Pinel offre un avantage fiscal sous forme d'une réduction d'impôt sur le revenu aux propriétaires qui s'engagent à louer leur bien pour une durée déterminée. La réduction d'impôt Pinel est calculée en fonction de la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôts suivants étaient appliqués :

• 6 ans d'engagement locatif : 12 % de réduction d'impôts,
• 9 ans : 18 %,
• 12 ans : 21 %.

Ces derniers ont toutefois évolué depuis l'entrée en vigueur du Pinel Plus au 1er janvier 2023. Dans les faits, le dispositif Pinel + permet le maintien des anciens taux (12, 18 et 21%), là où le Pinel classique est sujet à un abaissement successif des taux pour 2023 puis 2024.

Taux de réductions d'impôts du Pinel classique pour l'année 2023 et 2024

Pour être éligible au Pinel + et continuer à profiter des taux pleins, le logement doit respecter des critères énergétiques et un niveau élevé de qualité.

Notez que le Super Pinel cohabite avec le Pinel classique jusqu'au 31 décembre 2024, avant de le remplacer définitivement.

Qui peut investir en Pinel ?

L'investissement immobilier Pinel est ouvert à toute personne imposable en France, majeure et solvable. Il n'y a pas d'âge maximum mais il est recommandé de ne pas dépasser 65 ans. 

Pour être éligible, l’investisseur doit respecter un taux d'endettement qui ne doit pas dépasser 35% afin de pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier.

Le contribuable ne peut pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an.

De plus, le montant à investir est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 euros par mètre carré. Autrement dit, si le montant de vos investissements dépasse 300 000 €, la réduction d'impôt sera calculée suivant ce plafond, et non selon la somme précise.

Conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt

Pour être éligible à la loi Pinel, le propriétaire-bailleur doit remplir des conditions de divers ordres. Voyons cela, pas à pas.

Les biens immobiliers éligibles au régime Pinel

La loi Pinel s'adresse à certains types de logements situés dans les zones définies par le dispositif.

Voici la liste des biens éligibles à la fiscalité Pinel :

• Les logements neufs, acquis sur plan ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
• Les biens remis à neuf ou construits par le contribuable lui-même.
• Les logements insalubres ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation. Une fois le chantier achevé, le logement doit s'apparenter à du neuf.
• Les locaux transformés en habitation (local commercial, bureaux, entrepôt, etc.).

Les critères relatifs au logement Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel est ouvert aux investissements réalisés entre la date du 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Afin d'être éligible aux avantages fiscaux, le logement Pinel doit être loué nu (non meublé), et à titre de résidence principale du locataire.

Le logement doit respecter les dernières normes de performances énergétiques. Le bâtiment doit être labellisé BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation), RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) ou RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020).

Il doit également être situé dans un bâtiment d'habitation collectif ou un immeuble collectif. Les maisons sont en effet inéligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021.

L'engagement de location, quant à lui, doit être de 6 ans minimum. En d'autres termes, vous ne pourrez profiter de la réduction d'impôt en loi Pinel si vous louez votre bien pour une durée de 3, 4 ou 5 ans, par exemple.

De plus, le logement doit être loué au plus tard 1 an après son achèvement ou son acquisition.

Enfin, les loyers pratiqués par les propriétaires doivent être conformes aux plafonds fixés par le gouvernement.

Le zonage Pinel, autre condition

Pour être éligible à l'avantage fiscal, le logement doit être situé dans une zone spécifique, plus communément appelée zone Pinel. Ce zonage divise le territoire français en 5 espaces distincts :

• La zone A bis : la ville de Paris et 76 communes de la petite couronne.
• La zone A : les agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lille, Lyon, Toulouse, Marseille, Bordeaux), la grande couronne parisienne et la Côte d'Azur.
• La zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines villes où les prix de l'immobilier sont élevés ainsi que les départements d'Outre-mer.
• La zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants et zones frontalières ou littorales aux loyers élevés.
• La zone C : le reste du territoire.

Cette répartition a été mise en place pour cibler les zones où la demande de logement est supérieure à l'offre. Les zones A bis, A et B1 sont dites « tendues ». Pour être éligible à la défiscalisation Pinel, le logement doit donc être situé dans l'une d'entre elle.

En effet, depuis le 1er janvier 2018, les biens immobiliers situés dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. 

Toutefois, certaines exceptions demeurent. À titre d'exemple, les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) restent éligibles à la loi Pinel, même si elles se situent en zones B2 ou C.

Les nouvelles conditions du Pinel Plus à compter de 2023

Le Pinel Plus introduit en 2023 marque une nouvelle étape dans l'évolution du dispositif Pinel. Cette version révisée du régime classique vise à encourager des investissements immobiliers plus durables et respectueux de l'environnement.

Concrètement, pour bénéficier du Super Pinel et profiter des taux pleins (12, 18 et 21%), les bailleurs devront respecter des critères environnementaux, de qualité d'usage et de confort plus stricts. Ces nouveaux critères ont été définis par un décret paru en mars 2022. 

Les zones éligibles au Pinel + incluent toujours certaines zones dites tendues, mais aussi des quartiers spécifiques répondant à des critères énergétiques et de qualité. Aussi, les biens situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) sont de facto éligibles au taux pleins du Super Pinel.

Les conditions de location en loi Pinel

En parallèle des précédents critères, diverses conditions liées au locataire et à la location sont à respecter pour profiter du dispositif Pinel.

Les plafonds de ressources des locataires

Dans les faits, vous pouvez louer votre logement à n'importe qui. Il peut s'agir d'un membre de votre famille (ascendant ou descendant), à condition qu'il n'appartienne pas au même foyer fiscal que le vôtre. En revanche, son niveau de revenu doit impérativement respecter les plafonds en vigueur.

Via l'introduction de seuils à ne pas dépasser, la loi Pinel permet aux ménages modestes et intermédiaires d'accéder plus facilement à un logement. C'est pourquoi ils sont revus chaque année par le gouvernement pour tenir compte de l'évolution des revenus. 

Pour vérifier l'admissibilité du locataire, c'est au propriétaire de faire les démarches nécessaires et de s'assurer que le candidat respecte bien les plafonds de revenus en vigueur pour l'année concernée.

Les plafonds de revenus des locataires sont fixés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.

Les revenus du locataire sont évalués sur la base du revenu fiscal de référence de l'année N-2. Ainsi, si le bail est signé en 2023, le revenu fiscal de référence pris en compte sera celui de l'année 2021.

Le propriétaire a le droit de demander au locataire un justificatif prouvant que ses revenus permettent de profiter de la réduction d'impôt.

Les plafonds de loyer

Pour être éligible à la réduction d'impôt, le loyer mensuel (charges non comprises) pratiqué par le propriétaire-bailleur ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces derniers sont revalorisés chaque année par l'administration fiscale.

Pour 2023, les plafonds de loyers mensuel au m², charges non comprises, sont les suivants :

• Zone A bis : 17,62 €/m².
• Zone A : 13,09 €/m².
• Zone B1 : 10,55 €/m².
• Zone B2 et C : 9,17 €/m².

Afin d'adapter ces plafonds à la réalité du marché locatif, un coefficient multiplicateur est appliqué. Ce dernier varie en fonction de la surface du logement, favorisant ainsi les petites et moyennes surfaces.

Ainsi, pour calculer le loyer maximal en Pinel, il faut multiplier le plafond mensuel de votre zone par la surface utile du logement. Celle-ci comprend la surface habitable de votre appartement et 50% des surfaces annexes (terrasse, loggia, dépendance), dans la limite de 8 m².

La surface utile vous permet ensuite de calculer le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement.

Enfin, pour calculer le loyer Pinel, vous devez appliquer la formule suivante :

Surface utile x Coefficient multiplicateur x Plafond Pinel

Il est primordial pour l'investisseur de bien maîtriser ces calculs pour optimiser son investissement locatif tout en respectant la législation en vigueur.

FAQ

À partir de combien d'impôts puis-je louer en Pinel ?

La loi Pinel n'impose pas un seuil d'impôt minimum pour en bénéficier. Cependant, elle s'avère particulièrement intéressante pour les contribuables fortement imposés. En effet, plus l'impôt est élevé, plus la réduction d'impôt est significative.

Notez que louer en Pinel implique de déclarer chaque année votre investissement aux impôts. Les démarches s'allègent dès la deuxième année de déclaration.

Quel revenu dois-je avoir pour louer un Pinel ?

En tant que propriétaire, la question de votre revenu n'est pas décisive dans le cadre d'une location Pinel. En effet, la condition de revenu concerne principalement le locataire. Cependant, en tant qu'investisseur, il est essentiel de disposer de revenus suffisants pour rembourser votre emprunt immobilier si vous en avez contracté un pour l'achat du bien.

De plus, pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez être fiscalement domicilié en France. Il est donc recommandé d'avoir une situation financière stable et solide pour entreprendre un investissement Pinel.