Investir dans l'immobilier locatif

Quelles sont les conditions pour profiter de la réduction d'impôt Pinel ?

Le 08 Déc. 2021

Pinel

L'investissement immobilier est nécessaire pour couvrir les besoins en logement dans différentes communes de France. Son coût étant élevé, les personnes qui investissent dans l'immobilier locatif ne sont pas souvent très nombreuses. Afin d'encourager les Français et expatriés à acquérir des logements et à les mettre en location, l'État a mis en place le dispositif de défiscalisation Pinel. Cette loi permet d'obtenir une réduction d'impôt pour les investisseurs. Voici les les conditions qui doivent être remplies pour en bénéficier.

 

Pinel : définition

 

La loi Pinel porte le nom de Sylvie Pinel qui, en tant que ministre du Logement et de l'Égalité des territoires en 2014, a fait adopter un mécanisme de réduction fiscale. Ce dispositif est mis en vigueur le 1er septembre 2014 et a pour but d'inciter les investisseurs immobiliers à s'orienter vers les localités où le marché immobilier est tendu. Cette loi fait la promotion de l'achat de biens immobiliers et leur mise en location au profit des populations. Elle invite ainsi les promoteurs immobiliers à ériger des bâtiments d'habitation collectifs dans les villes à forte densité afin de satisfaire les nombreuses demandes.

Le montant de la réduction d'impôt en marge d'un investissement Pinel dépend de divers facteurs comme la durée de l'engagement. Cette durée peut être de 6, de 9 ou de 12 ans. Pour rappel, le dispositif Pinel a été reconduit pour les années 2023 et 2024 par la loi des finances de 2021. En revanche, les taux de réduction d'impôt diminueront dans les deux dernières années du dispositif. Découvrez plus en détail comment calucler sa réduction d'impôt pinel.

Pour 2022, les taux sont maintenus à 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. En 2023, les taux seront de 10,5 % pour 6 ans, de 15 % pour 9 ans et de 17,5 % pour 12 ans. Et en 2024, les taux de réduction d'impôt descendront à 9 %, 12 % et 14 %, respectivement pour 6 ans, 9 ans et 12 ans. Sous réserve de remplir des conditions relatives au locataire et à la location, l'investisseur doit avoir un domicile fiscal en France et avoir effectué des investissements immobiliers.

 

Conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel

 

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, il faut remplir des conditions de divers ordres.

 

Les conditions liées à l'investissement immobilier

L'investisseur immobilier désireux de bénéficier du dispositif Pinel doit s'assurer d'acquérir un bien immobilier qui répond à de nombreux critères.

 

Le type de bien immobilier

La réduction d'impôt peut être accordée aux personnes ayant investi dans un :

  • logement faisant l'objet d'une  Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement),
  • logement neuf,
  • logement en construction,
  • logement ancien qui bénéficie d'une réhabilitation,
  • logement ancien sujet à des travaux de rénovation représentant 25 % au moins du coût total de l'opération,
  • bâtiment tertiaire transformé en logement, etc.

Signalons que, depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements se trouvant dans un immeuble collectif sont concernés par la réduction d'impôt.

 

Les délais d'achèvement du logement

Pour qu'un investissement Pinel donne droit à la réduction d'impôt, le logement doit être achevé dans un certain délai. S'il s'agit d'un logement à construire, il faut compter 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire pour le délai d'achèvement. Pour un logement en l'état futur d'achèvement, le délai autorisé est de 30 jours dès la signature de l'acte authentique d'acquisition. En ce qui concerne les logements ou locaux faisant l'objet de travaux, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant leur acquisition.

 

La localisation du logement

La réduction d'impôt permise par la loi Pinel est conditionnée par un zonage précis. Pour en bénéficier, le bien immobilier acquis par l'investisseur doit être situé dans la zone A, A bis ou B1. Ce sont les zones où la demande en logement est très forte. À titre d'indication, la zone A comporte des localités comme Marseille, Montpellier, mais aussi des régions comme l'Île-de-France ou la Côte d'Azur, etc. Pour ce qui est de la zone A bis, elle regroupe Paris et des communes de sa petite couronne.

La zone B1 couvre, quant à elle, la grande couronne parisienne, les communes d'au moins 250 000 habitants et d'autres villes telles que Bayonne, La Rochelle ou encore Rennes. Il faut souligner qu'en Bretagne, depuis le 1er avril 2021, seuls peuvent donner droit à une réduction d'impôt, les logements localisés dans des zones spécifiques indiquées par le préfet. Pour connaître la zone de son logement, on peut effectuer une simulation sur le site du Service public.

 

La performance énergétique

Dans le cadre d'un investissement Pinel, le logement doit afficher un certain niveau de performance énergétique. S'il s'agit d'un logement neuf ou à construire, il doit respecter la norme RE 2020, qui remplace la norme RT 2012. Au cas où la demande de permis de construire aurait été déposée avant 2013, il faudrait que le logement réponde au label BBC 2005. Si le logement nécessite des travaux, il doit avoir le label HPE rénovation 2009 ou label BBC 2009.

 

conditions pinel

 

Les conditions relatives au locataire

En application de la loi Pinel, le locataire peut être n'importe qui. S'il est un parent ou un enfant de l'investisseur, il ne doit toutefois pas appartenir au même foyer fiscal que celui-ci. Pour information, un foyer fiscal est formé par une ou plusieurs personnes. Des époux ou partenaires pacsés et leurs enfants mineurs appartiennent, par exemple, au même foyer fiscal. Le revenu fiscal de référence du locataire (ressources annuelles maximales) ne doit pas excéder les plafonds réglementaires. Ces plafonds sont fixés en fonction des zones et varient au fil des ans. Le propriétaire a le droit de demander au locataire un justificatif prouvant que son revenu fiscal permet de profiter de la réduction d'impôt.

 

Les conditions relatives à la location

Afin de bénéficier de la réduction d'impôt pour un investissement Pinel, l'investisseur doit louer le logement vide en tant que résidence principale. Il doit prendre l'engagement d'effectuer la location pendant au moins 6 ans. Le logement doit être loué au plus tard 1 an après son achèvement ou son acquisition. Le loyer mensuel, en dehors des charges, ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces derniers varient selon la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur et les zones. En 2021, le plafond de location est de :

  • 13,04 euros par mètre carré en zone A,
  • 17,55 euros par mètre carré en zone A bis,
  • 10,51 euros par mètre carré en zone B1.

Un investisseur immobilier ne peut bénéficier de la réduction d'impôt que pour deux logements au maximum. Le plafond d'investissement est de 5 500 €/m² et la base de calcul est limitée à 300 000 euros. Cela signifie que, si le montant de l'investissement dépasse 300 000 €, la réduction d'impôt sera calculée suivant ce plafond et non selon le montant précis.

 

L'accès à la réduction d'impôt offerte par le dispositif Pinel est donc conditionné par des conditions diverses et spécifiques. Ces dernières sont quand même loin d'être strictes. Les investisseurs parviennent facilement à profiter de la réduction d'impôt en se faisant accompagner par des professionnels. Ceux-ci s'assurent de respecter toutes les conditions avant de faire la demande de réduction. Vous trouverez sur Mon Marché Immobilier une large sélection de programmes immobiliers, tous éligibles au dispositif Pinel.

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