Acheter sa résidence principale

Les intérêts intercalaires en VEFA

Le 05 Déc. 2022

VEFA

L'achat d'un bien immobilier en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) implique le versement de frais cachés qui échappent à la majorité des acquéreurs. Parmi eux figurent les intérêts intercalaires. Pourtant, ces derniers peuvent grandement peser sur le coût total du projet immobilier.

Qu'il s'agisse d'un investissement locatif ou d'un logement pour votre résidence principale, voyons cela de plus près !

 

 

Définition des intérêts intercalaires

 

Les intérêts dits "intercalaires" sont une particularité liée à l'achat de biens immobiliers en VEFA, ainsi qu'au mode de financement de cette acquisition. Ils sont en totale opposition à la technique de financement adoptée pour les biens immobiliers anciens.

En effet, lors de l'achat d'une propriété immobilière ancienne, l'établissement prêteur (banque ou autre) procède au déblocage des fonds en une seule et même fois. Ce dernier a lieu en général le jour de signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

En revanche, lors d'une VEFA, les versements se font au promoteur par palier et suivent un échéancier de paiement spécifique. Il s'agit "d'appels de fonds" que le maître d'ouvrage initie auprès de l'organisme prêteur. Ces derniers sont effectués au fur et à mesure de l'avancée des travaux de construction :

  • À la finition des travaux de fondation : 35% du prix de vente versé,
  • À la mise hors d'eau : règlement de 70% du prix de vente,
  • À l'achèvement des travaux : 95% du prix de vente versé,
  • À la remise des clés à l'acheteur en VEFA : 5% restants.

Aussi, pour chaque appel de fonds, l'organisme prêteur exigera le règlement d'intérêts intercalaires. De fait, aucun établissement bancaire n'octroie de crédit immobilier gratuitement.

Par conséquent, l'acheteur doit absolument prévoir le coûts de ces intérêts ainsi que les frais d'assurance emprunteur à payer durant la construction du logement neuf en VEFA. Cela permet d'évaluer convenablement les mensualités à payer pour rembourser le financement dans sa totalité et éviter les mauvaises surprises.

 

 

Peut-on échapper aux paiements des intérêts intercalaires ?

 

Pour tout achat immobilier impliquant un financement provenant d'une banque et des versements échelonnés, il est impossible d'y échapper.

Toutefois, il est envisageable que cette dernière attende la livraison du logement (c'est-à-dire la remise des clés) avant d'exiger leur paiement. Vous paierez donc ces intérêts au même moment que votre prêt. De ce fait, vous n'aurez rien à débourser durant les travaux de construction, si ce n'est le montant de votre loyer actuel.

Bien que cette option puisse paraître très avantageuse sur certains plans, il n'en demeure pas moins que les paiements mensuels à venir seront plus élevés. Ceci peut s'avérer contraignant pour l'acheteur du bien immobilier en VEFA qui pourrait rencontrer des difficultés à honorer ses engagements.

Nous recommandons vivement de vous rapprocher de votre banque pour trouver les alternatives possibles pour financer votre achat de logement neuf en VEFA. Il s'agit ici d'obtenir la proposition de financement qui génère le moins de frais.

 

 

interets-intercalaires-vefa

 

 

Comment calculer les intérêts intercalaires en VEFA ?

 

Le calcul des intérêts intercalaires est plutôt simple. Il dépend essentiellement du montant de l'emprunt contracté pour votre crédit.

 

Prérequis avant le calcul

Pour connaître le montant des intérêts intercalaires dus mensuellement à la banque, il faudra d'abord multiplier la somme totale versée au promoteur par le taux du prêt immobilier. L'étape suivante consiste à diviser la valeur obtenue par la durée de la construction (en mois).

La formule ci-dessous en est un résumé :

Formule = (Montant du crédit débloqué*Taux du prêt immobilier) / Durée de la construction

 

Exemple avec un cas concret

Prenons le cas d'un logement en VEFA dont la construction durera 18 mois et dont le prix de vente est de 150 000€, sans apport au préalable. Pour acquérir cet investissement, vous envisagez d'emprunter à la banque à un taux de crédit immobilier de 2,25% sur 15 ans.

Lorsque la fondation de la construction est achevée, le promoteur fait un premier appel de fonds de 35%, soit 52 500€. À cette étape, le montant des intérêts sera de : (52 500*2,25 %) /18 = 65,62€. Cette somme devra être réglée pour chaque mensualité jusqu'au prochain appel de fonds.

Lorsque les travaux franchiront la mise hors d'eau, le promoteur effectuera un nouvel appel de 35% qui correspond à 52 500€, pour une somme totale de 105 000€ débloquée. Les intérêts seront alors de : (105 000*2,25 %) /18= 131,25 €. Ils seront à verser mensuellement jusqu'au prochain appel de fonds.

Une fois le chantier achevé, la banque débloquera 25% du prix d'achat du bien immobilier en VEFA, soit 37 500€. Ceci portera la somme totale versée au promoteur immobilier à 142 500€. Les intérêts passeront à : (142 500*2,25%) /18= 178,12€.

Le dernier appel de fonds de 5% sera ensuite émis par le promoteur immobilier si le bien livré est conforme aux attentes de l'acheteur. Il s'agira d'un paiement d'une somme de 7 500€. À partir de ce moment, l'acquittement des intérêts prend fin.

Dès lors, l'acquéreur procède au remboursement du capital emprunté et des intérêts d'emprunt associés. Rappelons que le règlement des frais d'assurance emprunteur se fera tout au long de l'avancement des travaux de construction.

Le financement d'un bien immobilier neuf en VEFA par une banque implique donc des intérêts intercalaires. Ces derniers augmentent à chaque appel de fond du promoteur immobilier. Pour l'acquéreur, il est important de les anticiper pour éviter toute surprise désagréable. Un tableau d'amortissement de ces intérêts est à retrouver dans votre contrat de prêt.

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