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Les obligations du promoteur en VEFA

Le 05 Déc. 2022

VEFA

Spécifique à l'immobilier neuf, la VEFA (pour "vente en l'état futur d'achèvement") est un contrat par lequel l'acquéreur devient propriétaire d'un logement neuf, à construire ou en cours de construction. Comme dans tout contrat, chaque partie fait l'objet d'obligations.

Découvrons ensemble les obligations liées au promoteur dans le cadre d'une VEFA, ainsi que les recours pour l’acheteur en cas de litige.

 

 

Quelles obligations pour le promoteur lors d'une VEFA ?

 

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur est tenu de fournir à l'acheteur une garantie d'achèvement ou, le cas échéant, une garantie de remboursement.

 

La garantie financière d'achèvement

Cette première garantie protège les réservataires de logements neufs (à usage d'habitation ou usage professionnel) de l'un des principaux risques de la VEFA, à savoir le non-achèvement de l'immeuble. Dans les faits, le promoteur a l'obligation de finir les travaux dans les délais fixés et dans le respect des plans convenus avec les acquéreurs.

Cette garantie a pour rôle de couvrir une éventuelle défaillance du promoteur. Il s'agit de l'une des nombreuses garanties de la VEFA. Ainsi, l'acheteur aura l'assurance d'avoir son logement, quelles que soient les contraintes auxquelles le promoteur immobilier peut être confronté. Celle-ci est généralement délivrée par une banque.

Concrètement, l'établissement financier va assurer, le cas échéant, le financement de l'achèvement des travaux. Il va avancer les sommes nécessaires au fur et à mesure de l'avancement des travaux, suivant le plan.

 

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est une obligation pour le promoteur quand celui-ci demande à l'acheteur de verser un acompte avant le commencement des travaux.

Grâce à cette garantie, vous allez la certitude de récupérer vos fonds en cas d'annulation de la vente pour défaut d'achèvement du bâtiment.

La garantie de remboursement constitue une alternative à la garantie d'achèvement. Toutefois, elle reste plus rarement utilisée par les promoteurs immobiliers.

 

 

Que faire en cas de mauvaises pratiques du promoteur en VEFA ?

 

Retard de livraison, défauts de conformité ou annulation du contrat de réservation par le promoteur, l’achat en VEFA peut effectivement présenter certains risques. Voyons les divers recours possibles en tant qu’acheteur, que ce soit avant ou après la livraison du logement neuf.

 

 

Avant la livraison du bien immobilier 

 

Annulation du contrat de réservation par le promoteur

En matière de VEFA, la signature du contrat de réservation entraîne généralement le versement d'un dépôt de garantie au promoteur. Elle permet à ce dernier de réserver le futur logement à l'acheteur.

Si le promoteur souhaite procéder à l'annulation du contrat de réservation du logement en état de futur achèvement, il est tenu de restituer l'intégralité du dépôt à l'acquéreur dans les 3 mois suivant l'évènement. Ceci prévaut même une fois le délai de rétractation passé. Autrement, il vous est possible (en tant qu’acheteur) de poursuivre le promoteur en justice.

 

Dissimulation d’éléments déterminants au contrat

Certains cas plus rares peuvent amener le promoteur à occulter un voire plusieurs éléments importants du contrat de vente.

Si vous êtes victime de cette situation, sachez que l’acte peut entraîner une annulation dudit contrat.

 

Non-respect du délai de livraison

Si le promoteur ne peut livrer votre logement dans les délais initialement prévus, il doit régler des pénalités de retard si celui-ci dépasse les 30 jours. Dans le cadre d'une vente en l'état de futur achèvement, l'acte authentique de vente signé chez le notaire s’accompagne d’une clause relatant les prétextes jugés « valides » de suspension du délai de livraison. Parmi eux figurent :

  • Les intempéries,
  • Le recours à des tiers relatifs aux permis de construire,
  • Une grève partielle ou totale,
  • Une crise sanitaire.

Si la cause est avérée, aucun remboursement n’est demandé au promoteur. Pour les cas les plus complexes, le recours à un avocat du secteur immobilier est fortement recommandé.

 

 

Après la livraison du bien immobilier 

 

Détection de malfaçons 

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur conserve les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la bonne réception des travaux. Il réalise donc la réception de ces derniers (généralement en compagnie de son maître d'œuvre) et signent ensemble un procès-verbal de réception.

Or, il est possible que même une fois les travaux réceptionnés et le bien livré, le bénéficiaire du logement neuf décèle certains défauts ou éléments non-conformes quant au contrat.

En tant qu’acheteur, vous êtes alors en droit de refuser de prendre possession des lieux. Dans ce cas, un procès-verbal mentionnant toutes les malfaçons doit être signé par l’acheteur et le promoteur.

L’acheteur dispose alors d’un délai d’un mois pour lister toutes les anomalies qui n’auraient pas été détecté lors de la livraison du bien.

Ce constat doit être transmit au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela fait, le promoteur dispose d’un an pour rectifier et corriger les défauts relevés par l’acheteur. En l'absence, vous êtes en droit de saisir les tribunaux pour procéder à l'annulation du contrat de vente ou à une diminution du prix.

 

Pensez aux garanties

La garantie de parfait achèvement vous donne le droit de demander la remise en état des défauts ou malfaçons qui surviendraient l’année suivant la réception du logement.

La garantie biennale, quant à elle, sécurise l'acquéreur pendant 2 ans suivant la réception du bien neuf. Elle permet le remplacement ou la réparation de tous les éléments d'équipement dissociables du bâtiment (qui peuvent être enlevés).

De plus, la garantie décennale protège l’acheteur contre des défauts plus graves liés aux vices de construction. L'acheteur est alors protégé pour une durée de 10 ans dès l’étape de livraison.

En complément de ces garanties, le réservataire dispose d'un logement neuf ayant été assuré. Le maître d'ouvrage a en effet l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) avant l'ouverture du chantier. Celle-ci rembourse la totalité des travaux de réparation couverts par la garantie décennale des constructeurs.

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