Investir dans l'immobilier locatif

Investir en Pinel à Valenciennes

Le 21 Oct. 2021

Pinel , Defiscalisation

Valenciennes se situe dans le sud-est du département du Nord. La ville offre une véritable proximité avec de grandes villes européennes telles que Lille, Paris, Amsterdam ou encore Londres. Cette aire urbaine d'environ 400 000 habitants offre un bassin industriel dynamique qui jouit d'une grande notoriété en Europe. Valenciennes est une ville chargée d'histoire et riche d'un véritable patrimoine culturel, industriel et artistique. Elle est surnommée "l'Athènes du Nord."

 

Le Pinel à Valenciennes

 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2014 et prolongé jusqu'en 2024. Ce dispositif permet sous certaines conditions de bénéficier d'une réduction d'impôts lors de l'achat d'un bien neuf ou d'un bien ancien réhabilité. Ce dispositif est réservé aux zones A, A bis et B1, dites "tendues", où la demande de logement est supérieure à l'offre disponible. La ville de Valenciennes se trouve en zone Pinel B1. Pour le Pinel dit "Ancien", la réduction d'impôt se calcule alors sur la base du prix d'acquisition + le prix des travaux de réhabilitation. Cette base de calcul est plafonnée à 300 000 € par contribuable et par an.

Taux de réduction d'impôt :

  • 12 % de réduction d'impôt répartie sur 6 ans pour un engagement de 6 ans.
  • 18 % de réduction d'impôt répartie sur 9 ans pour un engagement de 9 ans.
  • 21 % de réduction d'impôt répartie sur 12 ans pour un engagement de 12 ans.

La date d'effet de la réduction d'impôt débute l'année de l'achèvement des travaux. Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, l'investisseur doit s'engager à louer le bien à des locataires disposant d'un niveau de ressources ne dépassant pas un plafond donné.

Les plafonds de revenus pour un locataire à Valenciennes : 

Situation familiale Plafond en euros 
Célibataire 31 165
Couple 41 618
1 enfant 50 049
2 enfants 60 420
3 enfants 71 078
4 enfants 80 103
Personne supplémentaire + 8 936

 

Le propriétaire doit également s'engager à respecter un certain plafond de loyer.

Pour Valenciennes, nous appliquons un coefficient Pinel qui se calcule ainsi :

coefficient Pinel = 0.7 + (19/S)  (S=surface du bien)

Par exemple si vous investissez dans un appartement en Pinel à Valenciennes d'une surface de 77 m2, vous devrez calculer le montant du loyer de la façon suivante :

Coefficient Pinel : 0.7 + (19/77)= 0.9464

Le plafonds de loyer en zone B1 est de 10.51 € du m2.

Le loyer maximum éxigible sera donc de : (10.51 x 0.9464) x 77 = 765.99 €.

 

L'immeuble Nouvel Art

 

Anciennement ville militaire, Valenciennes comptait de nombreuses casernes. Située en plein coeur de la ville, la caserne Vincent fut construite en 1837. Elle est composée de 3 bâtiments : le bâtiment A "Couvent des carmes", le bâtiment B "Caserne des Arbalétriers" et le bâtiment C des jardins dit de "Maingoval". La caserne sera baptisée Caserne Vincent en l'honneur d'un général, baron d'empire né à Valenciennes en 1775 et mort à Paris en 1844. Ce programme de restauration immobilière offre 107 logements de standing, 400 m2 de bureaux destinés à la mairie de Valenciennes, 16 locaux commerciaux dédiés aux antiquités ainsi qu'un bar à huîtres, un musée des arts artisanaux et un restaurant.

Derrière l'histoire de ces murs, les appartements offriront des prestations haut de gamme et tout le confort moderne.

  • Bâtiment A (J.B CARPEAUX) : 32 logements aménagés, 6 locaux commerciaux. 
  • Bâtiment B (C. EISEN) : 41 logements aménagés et 7 locaux commerciaux.
  • Bâtiment C (A. WATTEAU) 34 plateaux lofts à aménager et 3 commerces, un musée de l'Art Artisanal et des bureaux pour la mairie de Valenciennes, ainsi qu'une cour intérieure entièrement paysagée.

Investir dans Nouvel Art c'est bénéficier :

  • du charme, du caractère et le cachet de l'ancien
  • d'un logement totalement rénové
  • de performances énergétiques modernes
  • de l'efficacité du dispositif Pinel

 

Nouvel Art : un investissement Pinel à Valenciennes

 

Simulation d'un investissement Pinel à Valenciennes :

 

Prenons l'exemple d'un couple qui réalise son premier investissement. Il s'agit d'un couple marié déclarant par an 71 000 € d'impôts sur le revenu. Ils se situent donc dans la tranche marginale d'imposition à 30%. Ils achètent un T3 dans la Résidence Nouvel Art à Valenciennes de 77.08 m2 à 236 500€.

 

Plan d'un T3 du programme Nouvel Art à Valenciennes

 

Prix de l'appartement 236 500 €
Frais de notaire 18 920 €
Frais de dépôts de garantie  4 000 €
Total à financer 259 420 €

 

 

 

 

 

 

Plan de financement :

  • Pas d'apport
  • Prêt amortissable de 259 420 € sur 20 ans
  • Taux d'emprunt 1.2 % + 0.6 % assurances

La mensualité sera de 1 346 € sur 20 ans.

 

Calcul de l'avantage Pinel : 

Sur la base de 255 420 € ( prix de l'appartement + frais de notaire)

Durée Pourcentage Réduction d'impôt totale Réduction d'impôt annuelle
6 12 % 30 650 € 5 108 €
9 18 % 45 975 € 5 108 €
12 21 % 53 638 €

5 108 € pendant 9 ans

puis 2 554 € pendant les 3 ans restants

 

Simulation de trésorerie : 

Budget de la 1ère à la 9ème année :

Recette Charges
Loyer 765.99 € Prêt 1 346 €

Economie d'impôts

(5 108/12)

425 €

Taxe foncière

(765.99/10)

77 €
    Charge de copropriété 37.50 €
    Gestion locative 52.50€
    Assurance propriétaire non occupant (APNO) 12€
Total mensuel 1 191 €   1 525 €

 

Le ménage aura donc 1525 € de charges mensuelles et dispose de 1191 € de recettes, nous appliquons donc le calcul suivant : 1525 € - 1191 € = 334 €

334 € est le restant à charge du foyer qui est fréquemment appelé effort d'épargne mensuel.

 

Budget de la 9ème à la 12ème année :

Recette Charges
Loyer  765.99 € Prêt 1 346 €

Economie d'impôts

(2 554/12)

212 €

Taxe foncière

(765.99/10)

77 €
    Charge de copropriété 37.50 €
    Gestion locative 52.50 €
    Assurance propriétaire non occupant (APNO) 12€
Total 978€ Total 1525€

 

Le ménage aura donc 1525 € de charges mensuelles et dispose de 978 € de recettes, nous appliquons donc le calcul suivant : 1525 € - 978 € = 557 € d'effort d'épargne mensuel

 

Budget 12ème à la 20ème année :

Recette Charges
Loyer 765.99 € Prêt 1 346 €
Economie d'impôts 0 €

Taxe foncière

(765.99/10)

77 €
    Charge de copropriété 37.50 €
    Gestion locative 52.50 €
    Assurance propriétaire non occupant (APNO) 12 €
Total 765.99 € Total 1 525 €

 

Le ménage aura donc 1525 € de charges mensuelles et dispose de  765.99 € de recettes, nous appliquons donc le calcul suivant : 1525 € -  765.99 € = 759 € d'effort d'épargne mensuel

 

Prix de revient de l'investissement : 

Le couple a donc dépensé : 

  • Pendant les 9 premières années : 334 €
  • Pendant les 3 années suivante : 557 €
  • Pendant les 8 années suivante : 759 € (si le ménage n'opte pas pour une location meublée)

Ils ont donc dépensé en moyenne : 550 € / mois. 

Prix de revient : 550 € X 12 X 20 ans (durée du prêt) = 132 000 € soit 56 % de l'investissement. 

 

Rentabilité de l'opération : 

Tableau d'amortissement d'un investissement Pinel sur le programme Nouvel Art à Valenciennes

 

Le couple s'enrichit s'il revend au terme de la 9ème année :

Capital restant dû à la 9ème année : 150 342 €

Prix du bien (si revente au même prix)

236 500 €
- Solde dû  150 342 €
= Total

86 158 €

 

Le couple aura donc de choix de revendre après la 9ème année ou de conserver son bien selon ses souhaits mais il ne sera plus engagé par le dispositif Pinel. Le bien peut aussi être transformé en meublé et loué sous la fiscalité du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) octroyant de nouveaux avantages fiscaux.

 

En conclusion

Le rendement d'un investissement Pinel dans l'ancien à Valenciennes est très intéressant au niveau du rendement et offre plusieurs portes de sorties aux investisseurs. Il permet en outre la constitution d'un patrimoine de grande qualité grâce à un immeuble ayant du cachet.

 

Cette étude a été réalisée avec le programme immobilier Nouvel Art à Valenciennes.

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