Financer son projet

À quoi sert l'assurance de prêt immobilier ?

Le 21 Oct. 2021

Credit immobilier

L'achat ou la construction d'une résidence principale nécessite un certain investissement. De même, pour mettre en place un programme immobilier neuf en marge d'un investissement locatif, le budget est le plus souvent colossal. Le recours au prêt pour réaliser un projet immobilier en France est classique. Bien souvent, il est utile de prendre une assurance pour couvrir le crédit immobilier. L'assurance de prêt immobilier ou assurance emprunteur n'est pas obligatoire, mais est souvent demandée par l'établissement prêteur.

 

Qu'est-ce que l'assurance de prêt immobilier ?

 

L'assurance emprunteur est une expression à laquelle vous devez vous familiariser si vous envisagez de faire un crédit immobilier pour un investissement locatif.

 

Définition de l'assurance emprunteur

L'assurance de prêt immobilier est une couverture qui permet de faire payer les mensualités par l'assureur au cas où surviendraient des événements susceptibles d'empêcher le remboursement. Le paiement peut se faire pendant quelques mois ou pendant tout le temps restant pour solder le prêt. L'assurance de crédit immobilier vous offre une certaine sécurité ainsi qu'à votre famille. Elle vous couvre en cas d'invalidité, par exemple. Elle garantit à l'établissement prêteur le remboursement de son prêt en dépit des sinistres que connaîtrait son client.

 

Fonctionnement de l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur n'est pas une obligation légale. La loi vous donne la liberté d'y souscrire pour couvrir votre prêt immobilier ou de ne pas le faire. Il est cependant souvent nécessaire d'avoir cette assurance pour bénéficier d'un crédit immobilier auprès d'une banque ou d'un établissement financier lors d'un investissement dans un programme immobilier neuf. Si vous décidez de souscrire un contrat, le principe de délégation d'assurance vous donne le droit de choisir un assureur autre que celui proposé par l'établissement emprunteur.

Si, au moment de la signature du contrat, vous n'avez pas fait une délégation d'assurance, vous avez 12 mois pour résilier le contrat d'assurance proposé par la banque (assurance de groupe). Vous pouvez lui soumettre un nouveau contrat sous certaines conditions. La couverture de l'assurance emprunteur fonctionne différemment selon les clauses du contrat. Ce sont le plus souvent les garanties qui déterminent la durée pendant laquelle l'assureur devra payer les mensualités en cas de sinistre.

 

Quelles sont les garanties d'une assurance emprunteur ?

 

Un contrat d'assurance de prêt immobilier comporte deux garanties qui couvrent le client.

 

Les garanties de base

Les garanties de base d'une assurance emprunteur sont obligatoires. Elles sont le plus souvent au nombre de deux et doivent figurer dans le contrat de tout assureur lors d'un investissement immobilier.

 

La garantie décès

La garantie décès et une garantie minimale qui s'applique lorsque l'emprunteur décède. En effet, la compagnie d'assurance prend la place de son client et rembourse le crédit dans sa totalité. Elle allège ainsi la tâche aux héritiers légaux du défunt. La garantie décès de l'assurance de crédit immobilier est considérée comme garantie de base pour les prêts destinés à l'achat résidentiel.

 

La garantie perte totale et irréversible d'autonomie

La garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) est mise en jeu quand l'emprunteur devient invalide totalement et indéfiniment après un accident ou une maladie. La plupart du temps, les compagnies d'assurance fixent la limite d'âge pour bénéficier de cette garantie à 65 ans. La PTIA correspond à l'incapacité d'effectuer une activité professionnelle et de réaliser, seul, des tâches de la vie quotidienne comme l'alimentation, l'habillement, la prise de bain…

 

garanties assurance emprunteur

 

Les garanties complémentaires

Certaines garanties sont au choix et peuvent compléter l'offre de l'assureur si le client le désire.

 

La garantie invalidité permanente totale

La garantie invalidité permanente totale (IPT) s'applique lorsque l'emprunteur, victime d'un accident ou d'une maladie, se retrouve incapable de travailler. Selon les contrats, des nuances sont apportées à la définition de l'état d'IPT. Chez certains assureurs, la garantie IPT est mobilisée lorsque le client perd sa capacité d'exercer toute activité rémunératrice de revenus. Chez d'autres, elle entre en jeu lorsque le client ne peut plus exercer l'activité qu'il faisait jusqu'à la date du sinistre.

 

La garantie invalidité permanente partielle

Si vous ajoutez la garantie invalidité permanente partielle (IPP) à votre contrat d'assurance emprunteur, vous serez indemnisé si une maladie ou un accident vous rend inapte à effectuer une activité professionnelle. Ici aussi, lors d'un prêt immobilier, chaque contrat donne des précisions sur les conditions d'exécution de la garantie. L'invalidité partielle est déterminée en pourcentage selon le barème médical évoqué dans tout contrat. Le taux d'invalidité pris en compte varie le plus souvent entre 33 % et 66 %.

 

La garantie perte d'emploi

La garantie supplémentaire perte d'emploi vous permet de profiter d'une couverture en cas de licenciement. Les conditions dans lesquelles elle s'applique varient d'un contrat à un autre. Cette garantie n'est en général mise en jeu que quand la perte de l'activité principale donne droit au versement d'allocations chômage.

D'autres garanties sont proposées en option par les compagnies d'assurance. Cela peut notamment être important lors d'une demande de prêt immobilier.

 

Choisir son assurance de prêt immobilier : à quoi faire attention ?

 

Les offres d'assurance de crédit immobilier sont très nombreuses. Pour trouver la meilleure, plusieurs points sont à étudier.

 

Les exclusions de garantie

Le principe des garanties de base et, éventuellement, optionnelles est qu'elles vous assurent une couverture en cas de sinistre. Sous certaines conditions, elles ne sont cependant pas applicables. On parle d'exclusions de garantie. Ces dernières sont insérées dans tous les contrats d'assurance. Elles se retrouvent dans les Conditions générales du contrat et peuvent aussi être relatives à votre état de santé. Avant d'adhérer à un contrat, assurez-vous que les exclusions de garantie ne restreignent pas énormément votre marge de couverture pour un prêt immobilier.

 

Les limitations de garantie

De façon générale, les compagnies d'assurance prennent des mesures spécifiques pour réduire la couverture de certains profils de clients. Certaines mettent en place des limitations de garantie selon l'état de santé, les antécédents médicaux, la consommation de tabac, l'âge, etc. Bien souvent, la limite d'âge pour bénéficier de la plupart des garanties est fixée à 60 ans par certains assureurs et 65 ans par d'autres.

 

Le délai de carence

Le délai de carence ou d'attente correspond à la période suivant la signature du contrat d'assurance de crédit immobilier et pendant laquelle il ne prend pas effet pleinement. Avec certains assureurs, les garanties ne sont pas du tout prises en compte dans cette période. Par contre, avec d'autres, les garanties peuvent s'appliquer partiellement. Faites attention au nombre de semaines ou de mois que dure ce délai ainsi qu'à la possibilité de mise en jeu partielle des garanties.

 

La franchise

Est appelée franchise la période au cours de laquelle le client ne bénéficie pas d'une prise en charge en cas de sinistre. Si la franchise est de 6 mois par exemple, vous devrez donc attendre aussi longtemps avant de prétendre à l'application de vos garanties si un dommage survenait. L'idéal est donc de choisir un contrat dont le délai de la franchise est court.

 

Les plafonds de remboursement

Les plafonds de remboursement sont les montants maximaux que la compagnie d'assurance versera à l'assuré en cas de sinistre. Ils sont fixés par année et selon chaque sinistre. Dans bien des cas, toutes les garanties complémentaires ou quelques-unes sont concernées par les plafonds de remboursement. N'hésitez pas à comparer les sommes fixées par plusieurs assureurs avant de faire votre choix lors d'une demande de prêt immobilier.

 

Le mode de prise en charge

Les modes forfaitaire et indemnitaire sont les deux mécanismes de couverture d'un sinistre pour les garanties optionnelles. La prise en charge forfaitaire consiste pour l'assureur à vous verser le pourcentage des mensualités fixé dans le contrat. Quant à la prise en charge indemnitaire, elle consiste au versement d'un montant déterminé selon les revenus perdus à cause du sinistre.

 

souscription assurance emprunteur

 

Comment souscrire un contrat d'assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt immobilier est régie par des dispositions légales. De même, pour souscrire un contrat, vous devez effectuer certaines démarches.

 

La loi Lagarde

La loi Lagarde s'applique depuis 2010 et permet à l'assuré de choisir entre l'assurance proposée par sa banque et l'assurance d'un prestataire externe (délégation d'assurance). Les contrats en délégation d'assurance de prêt immobilier sont globalement plus équitables que ceux proposés par les établissements prêteurs. Pour cause, en cas d'assurance de groupe, tous les assurés paient la même cotisation. Les uns supportent ainsi les risques que les autres font peser sur la banque.

 

La loi Hamon

Depuis 2014, la loi Hamon donne le droit à l'assuré de résilier le contrat d'assurance emprunteur obligatoire de son établissement bancaire. La condition à remplir dans ce cas est l'équivalence de garanties entre l'assurance de groupe et l'assurance que vous aurez choisie personnellement. Vous aurez la loi Hamon de votre côté si vous faites la demande de délégation d'assurance à votre banque, 15 jours au plus tard avant la date d'anniversaire du contrat de prêt immobilier.

 

La loi Bourquin

La loi Bourquin ou loi Sapin 2, en vigueur depuis 2018, améliore un tant soit peu la loi Hamon. Elle vous donne le droit de changer d'assurance emprunteur après la première année de votre contrat. Pour en profiter, vous devez résilier l'assurance de groupe au plus tard 2 mois avant la date d'anniversaire du contrat d'assurance. Cela peut être très utile lors d'une demande de prêt immobilier.

 

La convention AERAS

La convention AERAS (Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s'applique depuis 2007. Elle a été signée par l'État, les banques, les compagnies d'assurance et plusieurs associations. Son but est de permettre aux candidats à l'emprunt, mais ayant des maladies jugées « graves » par les banques et assureurs d'avoir gain de cause. La convention AERAS fait injonction à tout assureur de donner son verdict dans les 3 semaines suivant la réception du dossier de demande.

En cas de rejet de votre dossier, ce dernier sera envoyé au service médical spécialisé pour une deuxième étude. Il faut souligner que la convention AERAS n'exclut pas le questionnaire médical, mais permet au candidat à l'assurance de bénéficier du droit d'oubli dans certaines conditions. En exemple, vous n'êtes pas obligé de déclarer que vous avez un cancer si la maladie a été détectée avant vos 18 ans et le protocole de traitement a pris fin depuis 5 ans.

 

Le questionnaire médical

Le questionnaire médical ou la déclaration d'état de santé est demandé par les compagnies d'assurance lorsque le demandeur présente un risque de santé. Il s'agit d'un ensemble de questions dont les réponses permettent à l'assureur d'avoir une idée précise de votre état de santé.

 

L'assurance de prêt immobilier est un dispositif qui sert à prévenir des situations qui pourraient entraver le remboursement du crédit. Les garanties du contrat d'assurance permettent de bénéficier d'une prise en charge en cas de survenue de certains aléas de la vie. L'assurance emprunteur vous met à l'abri ainsi que vos proches des problèmes avec la banque. Lors de l'achat d'une résidence principale ou bien un investissement locatif, l'assurance de crédit immobilier peut ainsi être bénéfique pour se prémunir de tout souci.

Vous souhaitez recevoir nos conseils par email ?